リースバック物件の投資的価値とは？不動産投資家の目線から詳細解説
不動産活用を通じた資金調達手段として、ビジネスシーンの場で古くから活用されてきた”リースバック”。従来は、事業者や法人などが企業活動を運転する中で必要となる資金を集めるための手段としてが一般的な利用方法でしたが、近年では一般個人の方にも利用される方が多くなってきました。
また、リースバックの利用を通じた資金調達を目的として利用なさる方もいる一方で、リースバックとして売却される不動産・リースバックで（賃貸不動産）として実際に利用中の不動産を活用し、これらから利益を生みだす”不動産投資”を行う投資家（投資企業）の方もいらっしゃいます。
リースバックの利用を検討されている方と、リースバックを通じた不動産投資をご検討されている方とでは、前者の方が絶対数は多いかも知れませんが投資的価値の観点からリースバックを見てみると、さまざまなメリットが存在するのも事実です。
そこで、今回の記事ではリースバック物件が不動産投資を考えた時にどのような点で価値があるのかを、リースバックの基本を抑えた後に詳しくご紹介していきたいと思います。ぜひ最後までご覧になってください。
リースバックとは
まずはリースバックの仕組みに関して確認していきましょう。
リースバックは不動産活用を通じた資金調達手段であることは冒頭にて触れましたが、具体的には”不動産を売却する売買契約”と、”不動産を賃借する賃貸借契約”の2種の契約を一連の手続きとして行う取引のことを表しています。
一般的な不動産売却では、不動産の売却による引渡し（所有権の移転）と売却資金の受け取りをもって手続きが完了しますが、これに併せて売却不動産に対する賃貸借契約を締結することによって、売却による資金を調達すると同時に、売却する以前と同様の不動産利用を実現する仕組みが築かれています。
このような仕組みの中で不動産投資家の方は、”売却される不動産の買い手側（後の不動産の貸主）”として登場することになります。
不動産投資家の立場から見るメリットやデメリット・注意点等に関しては後述していきますので、ここでは簡単にリースバック利用者（売却される不動産の売り手側）の立場から見るメリット・デメリットを抑えておきましょう。
◆メリット
- 不動産を売却した後も、賃貸借不動産として利用し続けられる
- 不動産の売却による現金化までの手続きがスピーディーである
- 不動産利用が継続されるため、周囲のご近所さんや取引上つながりのある企業等に、不動産売却の事実が明らかになりにくい
- 不動産所有に掛かるコストが家賃（リース料）に一本化される
- 不動産所有で抱えるリスク（価値変動リスク・損失リスクなど）を回避できる
- 将来を踏まえたうえで買い戻しをするための方法も選択できる
◆デメリット
- 不動産の売却額（リースバックを請け負う企業からの買取額）が一般の相場より割安である
- 賃貸借契約の種類によっては居住期間に制限が設けられることがある
- 家賃（リース料）が割高に設定される傾向にある
買主の立場から見る投資不動産としてのリースバック不動産のメリット
リースバックの概要を抑えたところで、ここではリースバック不動産の買い手側の立場から見たメリットをご紹介していきたいと思います。先に触れた、リースバック不動産の売り手側の立場から見るデメリットと逆の関係にあるものもありますので、ぜひどのような関係にあるのかをご理解していただければと思います。
主なメリットしては以下のものが挙げられます。
- 高い利回りを期待できる
- 安定的な家賃収入を期待できる
- 更に不動産を売却する際に利益を出しやすい
それぞれに関して詳しく見ていきましょう。
高い利回りを期待できる
一般的な不動産の売却や賃貸借では、その額を周辺物件の相場や、対象となっている不動産の品質・立地状況等と類似した物件の相場から設定されます。
しかしながら、リースバック不動産の場合には、売却価格は市場相場と比較して20～30%ほど下がる傾向にあります（※１）。
仕入れた物件で賃貸を行うとなると、その際の賃料は売却価格に期待利回りを乗じて設定します（※２）。この際の期待利回りの相場が、一般的な賃貸取引では5%ほどで設定されることが多いのですが、リースバック不動産の場合には6～13%ほどに設定されます（※１）。
仕入れが市場相場よりも安価に行うことができ、これに加えて、周辺の物件よりも利回りを高く設定できるため、投資目的の観点から注目を集めているのです。
※１：リースバック不動産の売り手側のデメリットとして、売却価格が割安・賃料（リース料）が割高にある傾向を示しましたが、これはリースバック不動産の最初の入居者（売却不動産の元の持ち主）が退去した後の、新たな入居者探し等で必要となる費用や住居の修繕費・リフォーム費などを考慮して、買取価格から差し引くためです。
※２：賃料の計算は主に以下のような式で行われます。『月々の賃料＝｛物件購入価格×想定利回り（%）｝÷｛12×100｝』
安定的な家賃収入を期待できる
一般的な賃貸借契約となると、入居者が見つかるまでの間は、不動産の家賃収入が発生しません。一方のリースバック不動産では、不動産の売主（元の持ち主）がそのまま借主となります。
このような仕組みとなっているために借主が既に決定している状態で投資できるため、賃貸物件の空室期間が発生することがありません。
加えて、リースバックを利用なさる方（借主）の多くは、長く利用し続けたいと考えているため、空室になるリスクが少なく、結果的に安定的な家賃収入を期待しやすいといえるのです。（第一入居者に関してのこととなりますが、）賃貸を行うにあたっての、入居者募集や、空室対策のためのリフォーム等を行う必要がなく、費用的にも負担的にも軽く済むのも嬉しいポイントだといえます。
更に不動産を売却する際に利益を出しやすい
リースバック不動産は買取価格が一般相場よりも割安であることが多いため、買取の時点で既にお得なことが多いですが、この不動産を更に第三者へと売却する場合にも利益を生みだしやすくなっています。
市場価格よりも安価で不動産を購入しているため、売却の際に売り出し価格を下げたとしても利益を出しやすくなるのです。このような点から、一定の期間を賃貸物件として家賃収入を得て、第一入居者の賃貸借期間が満了した後に市場価格で売却する投資家の方もいらっしゃいます。
更に、リースバックの売り手側のメリットにて触れたように、売主が買い戻しをする方法も用意されており、この際の買い戻し価格によって利益を確保できる可能性もあるため、投資家等による魅力も多くなっているのです。
買主の立場から見る投資不動産としてのリースバック不動産のデメリット
次に、リースバックを投資不動産として、買主の立場から見た場合のデメリットに関して確認していきましょう。
主なデメリットとしては以下のものが挙げられます。
- リースバックの手続きが完了後、一定期間は売主に不動産を貸す必要がある
- 売主が買い戻しを希望した場合にはこれに応じる必要がある
それぞれに関して詳しく確認していきましょう。
リースバックの手続きが完了後、一定期間は売主に不動産を貸す必要がある
リースバック手続きをする関係上、当然のことなのですが、売買契約と賃貸借契約とが一連の手続きとして行われるリースバック取引ですので、一定期間の間は売却不動産を売主に貸し出すことになります。
第一入居者が決定しており空室期間が発生しないのは喜ばしい一方で、第一入居者を貸主が自由に選ぶことができないことがデメリットに感じられる方もいらっしゃるかと思います。また、この期間は貸主による不動産利用も実現できない点にも留意が必要となります。
加えて、賃貸借期間の中で家賃を変更したいと考えることもあるかも知れませんが、賃貸借期間の間はリースバック手続きの際に締結した賃貸借契約書の内容に則って賃借が行われるため、期間満了までの間は家賃設定を変更できないのも、通常の賃貸不動産とは異なる点となります。
売主が買い戻しを希望した場合にはこれに応じる必要がある
これはリースバック手続きを行う際の、売買契約・賃貸借契約の内容によるのですが、場合によっては売主の買い戻し希望によって不動産を売却しなければいけなくなることがあるのです。
このようなケースになるのは、”売買契約書に買い戻しに関する特約が設けられている場合”となります。売主の買い戻しは先に触れたように利益が確定できるため買主にとってメリットであることも事実ですが、不動産を長期的に保有しておきたいという方にとってはデメリットして働くことがあります。
リースバック不動産を短期間で売却するなど、短期スパンでの不動産投資をお考えの方には適した方法でもあるため、ご自身がどのような目的で不動産を行いたいのかを十分にご検討されるようにしてください。
まとめ
不動産投資家の立場から見た、投資対象としてのリースバック不動産に関してご紹介してきましたが、ご理解いただけたでしょうか？
リースバックには売却不動産の売主と買主にとってメリットのあるものですが、それはwin-winの関係であるというよりも、一方にとってのメリットが一方にとってのデメリットとなる関係性にありますので、資金調達を目的として利用なさる方も、不動産投資の対象として活用されたい方も契約を締結する際には十分な合議を図り、お互いにとって最適な方法を見つけていただければと思います。
今回の大きな論点には、買取価格や家賃・各種契約書の内容が中心にあり、この点に関する理解を深めていくことでより良いリースバック活用に繋がっていくかと思います。以下の記事ではこれらの点に焦点を当ててリースバックをご説明していますので、お時間の許す際にはぜひそちらもご覧になってみてください。
『リースバック利用時の買取り・家賃の相場は？家賃の抑え方3選も紹介』【マイホームまもり隊_公式】
『リースバック契約書の内容を紹介！売買・賃貸借契約書の詳細チェック』【マイホームまもり隊_公式】
