リースとリースバックの違いとは？リースの種類を紹介！

英語でリースというと「賃貸借」の意味があります。一般的に日本では、リースといえば「リース会社が企業に機械・設備等を長期間賃貸する」という意味があります。

ある物や物件を賃借すること自体を「リース」と呼び、その「リース」という枠組みの中に「リースバック」が存在しています。

「リース」と「リースバック」のそれぞれの特徴としては次の通りです。

リースはメーカーや販売会社から直接賃借する物や物件などが納入され、リースバックは自分の所有物を一度売り払ってから再度購入するという仕組みになっています。

リースの場合は物品や物件が納入され次第、リース料の支払いが始まります。

例えば物件の場合、リース会社がリース物件などの所有権を持っているため、リース物件自体に保険をかけ物件の設置場所となる市区町村に固定資産税を納めることになります。

リースバックは売主から買主の方に物件の所有権が移り、新しく所有者となった買主にリース料を支払います。もともと売主が支払っていた固定資産税は、物件が賃貸化したのち買主の受け持ちになります。

このように「リース」という括りの中に「リースバック」が存在するように、リースに関連した用語は他にもたくさんあります。

それらを踏まえた上で今回は以下の点について解説していきます。

• リース取引の種類
• リース取引に関する用語
• 近年注目を集めている「リースバック」について
• まとめ

以上のように、まず「リース」にはどんな種類があるのかを紹介し、各リース契約についての説明を行い、その中でも特に近年一般的に利用されるようになった「リースバック」の特徴を説明していきます。

それではまずは「リース取引の種類」から紹介していきます。

リース取引の種類

リース取引には大きく分けて二つの種類があります。

「ファイナンス・リース取引」と「オペレーティング・リース取引」です。

二つの特徴について以下で解説します。

ファイナンス・リース取引

ファイナンス・リース取引とは、「解約不能」であること、そして「フルペイアウト方式」であることが特徴です。

解約不能であるというのは、「リース期間中に契約を途中で止めることができない」ということです。

フルペイアウト方式とは、「借りる側がリース物件のレンタル費用などの概ね全額をリース料として支払うリース取引」であることです。

ファイナンス・リース取引はさらに以下の二つに分類できます。

• 所有権移転ファイナンス・リース取引
• 所有権移転外ファイナンス・リース取引

「所有権移転ファイナンス・リース取引」とは、リース契約を結んだ際の条件と照らしてリース物件の所有権が借りている側に移転することが可能である取引のことです。

また、所有権移転ファイナンス・リース取引以外のファイナンス・リース取引のことを「所有権移転外ファイナンス・リース取引」といいます。

オペレーティング・リース取引

オペレーティング・リース取引は、ファイナンス・リース取引以外のリース取引です。

基本的には「リース料の総額の価値が、購入現金価格の90%であること」と、「解約不能のリース期間が、経済的耐久年数のおよそ75%であること」のいずれも満たしていないものがオペレーション・リース取引です。

リース取引に関する用語

リースに関する用語としては、以下のものがあります。

• クロスボーダーリース
• 購入選択権付リース
• 再リース
• 支払委託契約
• 転リース
• プログラム・リース
• 前払リース料
• メンテナンス・リース
• リースアップ
• リースバック

これらについて簡単に解説していきます。

クロスボーダーリース

国境をまたがって海外とリース取引が行われることをクロスボーダーリースといいます。基本的には船や飛行機などの航空機、プラントなどの大型系物件の取引が行われます。

また、日本の企業が海外に直接設置する場合にもクロスボーダーリースの形式で取引されることもあります。

購入選択権付リース

購入選択権付リースとは、リース利用者が、あらかじめ決められた価格で一定の時期にリース物件を購入することができる権利が付いたリースのことです。

ただし税に関する法律上、かなり有利な価格で買い取ることができる割安購入選択権と呼ばれる権利が付いたリース取引は、売買取引として処理されます。

再リース

再リースとは、リース契約期間が終了した後もその物件を引き続き借りることをいいます。

一般的には契約の際に再リースの条件を決めておきます。リースが終了した時に借主が再リースを行いたいと考えた場合は、あらかじめ決めておいた条件で一年間の契約が更新できます。

支払委託契約

支払委託契約とは別名「立替支払契約」といいます。この契約ではリース会社が代わりに代金を直接買主に支払います。

建物の建築やリフォームなどに伴う費用を代わりにリース会社が立て替えてくれるので、融資と同様の効果があることが大きなポイントです。

転リース

転リースとは、リースを受けた借主が転貸人として第三者にリース物件を転貸すること。

ただしリース契約を結ぶ上で転貸する行為は禁止されているため、借主が転リースを希望する場合はリース会社の承諾を得なければなりません。

プログラム・リース

プログラム・リースとは、ソフトウェアなどのプログラムを対象範囲としたリースのことです。

先にリース会社がプログラムを使用する権利を得たのち、リース会社が貸主に対してリースを開始できます。

前払リース料

リースを開始した時にリース会社が借主からリース料を前払いとして受け取る費用のことを前払リース料といいます。

一般的には5年リースで契約を結んでいる場合は、3ヶ月分を前払リースという形で預かります。

リース料を前払いする分の費用は金利が含まれていないため、契約満了までのリース料総額を考慮すると、前払リースを支払うことでリース料の低減効果につながるという点が魅力的です。

メンテナンス・リース

メンテナンス・リースとは、簡単に言うと、契約する際にリース物件のメンテナンスがセットとしてついてくるリース契約のことです。

リース料の中にメンテナンス料が含まれることになります。

自動車リースを例にあげましょう。リース料のほとんどはタイヤ交換・オイル交換・バッテリー交換、定期点検などにかかるメンテナンス費用となっています。

リースアップ

リース会社と契約を結び、そのリース期間が終了することをリースアップといいます。

近年注目を集めている「リースバック」について

それでは次に、リース取引の一つである「リースバック」について紹介していきます。

リースバックの正式名称は「セール・アンド・リースバック」です。

自分の所有している固定私有財産をリースバック業者に売り、その物件を再度賃貸という形で行うリース取引のことをリースバックといいます。

リースバック利用時のメリットとデメリットを簡単にご紹介していきます。

メリット

リースバックを行う上でのメリットとしては以下の通りです。

• 引越しの手間がかからない
• 比較的早い段階で資金が手に入る
• 買い戻しが可能

リースバックは家を売却しても物件にそのまま賃貸住宅として家賃を支払うことで住み続けることができます。

引越しにかかる時間や費用を削減できるというのはリースバックを行う上での大きな利点です。

デメリット

リースバック利用時のデメリットとしては以下のものがあります。

• 家賃が高く設定されがち
• 家の売却価格が相場より安い

家を売り払ってから「賃借」することになった住宅には買主に対して家賃を支払わなければなりません。

その際に支払う家賃（リース料）が相場よりも高くなる理由としては、リースバックを希望する家を買い取る買主側には不利な点が多いからです。

買収してもその家に住むのは買主ではない場合がほとんどであること、買主が買収した家を貸す対象者が買収の時点で決まっていることが多いためです。

リースバックは近年手早い資金調達方法として注目を集めていて、リースバック制度を導入する不動産会社や金融機関が増えてきました。

それに伴い利用者も増えてきましたが、リースバックを行う際にもどの業者と契約を結ぶかで価格や賃貸条件が変わってくるため、ご利用を検討している方はしっかり事前調べを行ってから契約を結ぶようにしましょう。

まとめ

今回は、リース取引にはどのような種類があるのかということと、それらについて簡単に説明をしていきましたが、いかがでしたでしょうか。

リース取引の中でも「リースバック」は家を売り払っても完全に撤退することなく住み続けることができます。

そのためリースバックは、「資金を集めたい」と考えている起業家などだけでなく、「家の相続人がいない」という理由でも利用できるため、一般的なご家庭や個人にも馴染みやすいサービスとなっています。

そして、リースバック利用時には厳格な年齢制限がなく、比較的誰でも利用することが可能です。その点も近年リースバックが人気を集めている理由の一つと言えるでしょう。

リースバックだけではなく「リース取引」にはさまざまな方法が存在しますので、利用を考えている方は、事前にリース取引についての下調べをしたり無料相談などに行ってみたりするのがおすすめです。