リースバックの契約書の雛形はどんなもの？絶対確認するべきポイント
リースバックの契約書の雛形はどんなもの？絶対確認すべきポイント
住宅ローンの軽減や資金調達などの解決策として、最近注目されているリースバックですが、その契約の形は通常の不動産契約とはやはり少し違います。
契約までの手順や、取り交わしの際にどこに気を付けるべきかなど、不安な人も多いかと思います。
ここでは、リースバック契約の、通常の契約との違いを明らかにし、雛形としてどのような項目の記載があるのか、そして特に何を確認すべきなのか、リースバック契約時の大事なポイントを説明します。
リースバックは２つの契約から成る
家を売る売買契約と、家を借りる賃貸借契約の２つから成るリースバックの契約ですが、そのそれぞれだけを見ても、通常のそれとは少し違います。
では具体的にどこが違うのかを挙げてみます。
リースバックの売買契約書
リースバックの際の売買契約には、買戻しに関する取り決めがなされます。
「買戻し特約」といって、後で条件を満たせば買戻しができるという内容になっていて、
その満たすべき条件の中には、買戻し額や買い戻せる期間も含まれます。
この特約には時効があり、10年の間家が買い戻されなければ特約は無効になりますが、リースバックの買戻し特約についてはその時効には縛られないので、買主との間で話合い、自由に設定をすることが可能です。
リースバックの賃貸借契約書
賃貸借契約の形として、「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」とがあり、リースバックの場合の多くは定期賃貸借契約になります。
リースバック利用の際の家賃設定は相場より高く、定期賃貸借契約においてはさらに更新時に家賃が値上がりする可能性があります。
特に住宅ローン軽減のためのリースバック利用なのであれば、逆に負担増になるようであれば再考が必要かもしれません。
そして、できるだけ長く住み続けたいと思っている借主にとっては、定期賃貸借契約の、貸主が更新を拒める形は不安な要素です。
必要であれば普通賃貸借契約を希望するなどが、十分に検討すべきポイントになります。
リースバック契約の内容と、確認すべきポイント
実際のリースバック契約書の雛形は、売買契約書と賃貸借契約書との２つで成り立ちます。
まず、売買契約書の記載事項の大筋は以下の通りです。
売買契約書
- 契約者名
- 売却価格とその支払い方法、支払期日
- 買戻しの可否と、その可能な期間、金額など
- 不動産の面積、設備（故障などの）確認
- 固定資産税や火災保険料について
それでは、内容と確認するべきポイントを詳しく見ていきます。
１．契約者名
「買主、そして売主が誰か」ですが、家が共同名義になっている場合は、契約の際に名義人全員の署名や印鑑証明が必要になりますので、スムーズな取引を行うために、前もって確認しておきます。
２．売却価格とその支払方法、支払日
資金調達のためのリースバック利用なら、支払日（決算日）のタイミングが希望に沿っているかが売主にとっては重要です。
３．買戻しの可否と、その可能な期間、金額など
買戻し価格や条件・可能期間は、買戻し希望の場合は大事なポイントです。
リースバックでの買戻し価格は、売却価格の110～130%が相場なので、多少高くなるのは仕方ないとしても、取り決めの金額と相違がないかどうかをしっかり確認します。
４．不動産の面積、設備（故障などの）確認
後の隣近所とのトラブルを避けるため、境界は確認しておきます。
設備等について故障や傷などあれば、後で追加で費用を請求されることがないよう、契約書でも確認できるようにするのが最善です。
５．固定資産税や火災保険料について
固定資産税や火災保険料などの負担期間について、起算日や負担割合の明記があります。
税金など「公租公課の分担」についても記載があるので、確認します。
次に、賃貸借契約書の記載事項の大筋は以下の通りです。
売買契約書よりも項目は多めです。
賃貸借契約書
- 契約期間
- 家賃、敷金・礼金について
- 家賃の支払い方法、支払先、期日など
- 退去時の原状回復について、費用負担など
- 火災保険や維持管理費、設備故障など諸費用の負担の有無
- 禁止事項・違約金、保証人など
こちらも、内容と確認すべきポイントを詳しく見ていきます。
１．契約期間
普通賃貸借契約か定期賃貸借契約かを見ます。
定期の場合は契約年数・再契約の可否・家賃の値上げ等について、協議した内容と違いがないかしっかりと確認すべき最も大事なポイントです。
２．家賃、敷金・礼金について
敷金礼金についてはリースバック業者によって違います。
必要なら契約前に金額を抑えてもらえるか交渉してみましょう。
３．家賃の支払い方法、支払先、期日など
この辺りは通常の賃貸借契約を同様ですが、払い遅れや間違いがないように確認するのは当然の項目です。
４．退去時の原状回復について、費用負担など
通常の賃借物件と同様、契約の際に確認しておくべき内容ですが、リースバックにおける賃貸借契約では通常、将来買い戻すか、住み続けるのが前提なので、何日前までなら退去の申し出が可能か、原状回復の要不要や費用負担についてなど、こちらも契約時に確認しておくべき点です。
５．火災保険や維持管理費、設備故障など諸費用の負担の有無
家の所有権が移るので、貸主負担になる場合があります。
今までと変わる部分になりますので、明確にしておきます。
６．禁止事項・違約金、保証人など
こちらも、持ち主が今度は借りる側になるので、今まで通りの生活で問題のなかった部分が禁止事項に当たる場合も出てきます。
保証人をつけて契約をする手前、罰金や罰則、違約金などが発生するケースもあることを理解しておく必要があります。
リースバック利用の理由によって確認すべきポイントは違う
リースバックを利用したい理由は、人によってさまざまです。
契約書の内容確認は、売買契約書も賃貸借契約書も、すみずみにわたってしっかり確認することは勿論ですが、その中でもその理由によって、契約時にしっかりと話し合って納得しておきたい部分は変わってきます。
資金調達
子供の進学や老後の生活資金、事業の運転資金など、あるタイミングでまとまった資金が必要になったが、どうやって調達するかを悩むというのはよく聞く話です。
子供が就職して自立した、事業の経営が軌道に乗った、など、一定の期間を経て落ち着いたら家を買い戻すことを前提に利用するのが、資金調達におけるリースバックになります。
買戻しが可能か、その際の金額、買戻し可能期間、そして資金調達のためであれば売約価格が希望額に達しているか、希望の入金日なのかなど、多くの項目が契約書で確認すべき大切なポイントになります。
住宅ローン支払いの軽減
予期せぬ病気や災害などで住宅ローンの支払いが困難になってしまった、という、想定の難しい原因であれば、通常の生活に戻るには年単位の時間が必要になる場合もあります。
今後の予定が立てづらい場合のリースバック利用は、その間の住宅ローン支払いの軽減が一番の目的になります。
長期間になっても安心な契約をするには、毎月の家賃や賃貸借契約が可能な期間、更新の可否や家賃の値上げなど、生活を圧迫しない条件で契約できるかどうかが確認のポイントになります。
そして、よくよく考えて結局買戻しをしなかったり、賃貸借契約期間中に退去したりする可能性が考えられる場合は、維持管理費や原状回復の際の費用負担は誰がするのか、違約金などは発生するのかなども、前もって確認しておくべき項目になります。
相続問題の解決
そろそろ相続のことを考える年齢に差し掛かかってくると、家を不動産のまま家族に相続することが、争いの種になるのではとの懸念を抱くこともあるでしょう。
確かに家を現金化して、分割割合等を明らかな数字にしてしまえば、家はいくらだの土地はいくらだのという面倒な話し合いが割愛できるので、遺された家族は余計なことに気を取られずに、故人を偲ぶことができると思います。
そして思い出の残る家を、遺された家族に余力があれば買い戻すことも可能なので、思い出を共有する家族としっかり話し合ったうえでのリースバック利用であれば、何の問題もないことになります。
家賃が多少高くても、なるべく多く現金として遺したいという希望であれば売却価格が、家族にゆくゆくは買い戻す希望があれば買戻し価格と買戻し可能期間などが、相続問題解決のためのリースバック利用の契約で最も確認したい部分になります。
まとめ
リースバックの契約書の雛形の内容を、通常の契約書と比較して、特に確認すべき大事なポイントについても解説してみましたが、いかがだったでしょうか？
リースバック利用時の契約に限らずですが、大きなお金が動く契約になる場合、後で困る事がないように、重要な希望を伝えてじっくりと協議するはずです。
「こんなはずじゃなかった」とならないようにするには、契約書に判を押す前に、ちゃんと協議した通りの、希望をすり合わせた結果が、口約束ではなくちゃんと契約書に反映しているかどうか、面倒でもその目でしっかり確認するのが一番です。
この記事が、リースバック契約書の雛形を初めて見るという人の参考になれば幸いです。
