競売とは？【残置物を処分するための強制執行や費用について紹介】

皆さんは「競売」というものをご存知でしょうか？住宅や土地などを購入された方や、所有されている方にとっては少し聞き馴染みのある言葉かも知れませんね。

また、競売によって不動産を取得したという方であれば「残置物」の扱い方について首を捻られた経験があるのではないでしょうか？

この記事では競売に関する説明を競売の手順を交えながらご説明していきます。加えて、競売によって不動産を取得した場合に考えなければいけない残置物の扱い方についても、その処分方法と、処分に掛かる費用に触れながらご説明していきます。

競売とは

冒頭でも触れた様に競売という言葉を耳にする機会は、おそらく、大きな資金が必要であるときや多額の費用が掛かるモノを購入する時ではないでしょうか。

例えば、不動産です。不動産の購入には多額の費用が掛かるため、それだけの資金が必要となります。これを一括で用意するというのは現実的とは思えませんよね。このような場合、多くの人は金融機関からの融資を受けて、不動産を購入しているかと思います。

しかしながら、万が一にも、融資の返済が滞った場合にはどうなるでしょうか。この後の対応方法として競売があるのです。

競売とは、不動産を担保として融資が行われ、その融資の返済が滞った際に、返済の済んでいない金額分を、担保を設定した不動産の売却によって充当する仕組みです。

簡単な例を交えると、購入する住宅を担保にAさんが銀行から2,000万円の融資を受けたものの1,000万円の返済分を残して返済が滞ったとします。すると、銀行が担保としていた不動産を差し押さえ(所有権をAさんから銀行に移して)不動産を売却します(この行為が競売です)。

競売によって不動産の売却が行われると、その代金から未返済額が回収されます。競売で不動産が2,000万円で売れた際には銀行が1,000万円を回収する、といった流れです。

競売が申し立てられると

競売は融資の返済が滞った途端に行われるわけではありません。融資をした側(金銭の貸し手側)が競売をすることの申立を行い、裁判所からの決定が下されることで競売が行われていきます。

ここでは競売の手順を金銭の貸し手側と借り手側で見ていきます。申立を行わないといけないのは貸し手側であったり、競売の開始等に関する書類が通達されるのは借り手側であったりと両者には違いがあるため確認しておきましょう。

金銭の貸し手側の競売の進み方

競売は債権者(貸し手側)が競売申立を行い、裁判所からの決定が下された後に手続きが進んでいきます。申立から競売、その後の競売による代金の配当までの進み方は以下の通りです。

1. 債権者による競売の申立
2. 裁判所による競売の開始決定
3. 担保不動産の競売に関係する各種調査
4. 入札および売却手続き
5. 買受け人の代金の納付
6. 配当手続き

債権者側から考えた場合には、競売の申立を適切に行うことが重要となります．申立に必要となる書類の準備に時間を要することもあるため，時間に余裕を持って準備を進めるようにしましょう．

金銭の借り手側の競売の進み方

競売は債権者の競売申立により開始されていきますが、これらの手続きが行われていることを債務者(金銭の借り手側)が知ることはありません。債務者が知るのは競売開始の決定通知が届くときです。債務者側の競売の進み方は以下の通りです。

1. ローン等の滞納による督促状や催告書の通達
2. 期限の利益の喪失(期限の利益とはローンを分割で支払える権利のことです)
3. 代位弁済(対応窓口が銀行から保証会社となる)
4. 競売開始決定の通達
5. 執行官の自宅訪問(競売の際の不動産価格の査定のため)
6. 公示(競売されることが新聞・インターネット等を通じて公開される)
7. 入札の開始
8. 入札者の決定
9. 立ち退き

債務者側から考えた場合には、滞納している状況になった時点、その状態が続くと予想される時点から対応を考えることが重要となります。

一般的に競売による不動産の売却価格はその他の売却方法よりも安くなる傾向にあります。不動産を任意に売却することができればローンの返済での負担も小さくできるものです。競売を回避する方法には任意売却の他にもリースバックなどあるので早め早めに動いていくことを心掛けましょう．

注意すべきこととして、任意での売却が可能な期間は入札の開始が始まる前までとなります。督促状の通達から入札開始までは最大14ヵ月ほど時間を要するため、この期間での迅速な対応を心掛けるようにしましょう。

残置物とは

次にご説明するのは「残置物」です。不動産のみを担保に設定した際には、不動産内の動産に関しては所有者は元のままです。残置物とは競売落札後の不動産内に残された他者(不動産の前所有者)の所有物のことを指しています。

残置物の所有権は元の所有者にあるため、競売によって不動産を購入した新たな買受人による勝手な処分は許されません。

残置物があるのに新たな買受人は手をつけることができないというのは不自由なこと極まりないですよね。残置物の処分方法を事前に把握しておくことで快適な生活につながるかと思います。

残置物を処分する方法をご紹介

残置物の主な処分方法は以下の通りです。

• 債務者との合意のもと債務者に持ち出してもらう
• 債務者からの残置物放棄の同意を得て新たな買受人が処分する
• 債務者との合意が得られなかった場合には強制執行による処分

これらについて詳しく見ていきましょう。

債務者による残置物の持ち出し

債務者との合意のもとでの残置物の持ち出しは理想的な形だと言えますが、不動産を競売に掛けられた債務者というのは引っ越し代や、モノを持って出ていく費用や場所がありません。

理想的な形ではありますが、後述する残置物放棄同意書での了解を得た後に、ご自身での処分が現実的かと思います。

残置物放棄同意書での了解を得て処分する

こちらの手法が買受人にとってはやや負担が掛かるものの、現実的です。債務者と買受人との間でのやり取りであるため、同意書の作成はご自身で行い署名をもらうといった流れでも良いかと思います。

ひとまず以下の事項が記してあれば同意書として有効に機能します。

• 同意書の作成期日
• 残置物の放棄を了承する旨
• 債務者(元の所有者)の住所・氏名・捺印
• 新たな買受人の住所・氏名・捺印
• 残置物がある不動産の情報(所在地など)

強制執行による処分

強制執行とは履行しなければならない債務が履行されていない際に、債権者の申立により、国の公権力が債権の内容を実現させる方法を指します。債務者と買受人の間での合意が得られなかった場合には強制執行による方法を検討しなければなりません。

強制執行に必要な書類・諸費用のご確認

強制執行にはいくつか種類がありますが、この記事では動産(残置物)の強制執行に関してご説明していきます。

対象となる財産

動産・残置物の強制執行において対象となる財産は、債務者の私物となります。骨董品や貴金属、現金など換金価値のある財産が対象となります。

動産(残置物)の強制執行の必要書類

強制執行を行う際には競売のケースと同じように申立を行う必要があります。必要書類は以下の通りです。

• 債務名義の正本
• 送達証明書
• 資格証明書(債務・債権者の一方が法人である場合)
• 委任状(弁護士への依頼を行う場合)

それぞれを詳しく見ていきましょう。

債務名義の正本

債務名義の正本は状況によって該当する書類が変わります。

「裁判での債務者の敗訴が下ったものの支払いに応じていない場合」には判決正本、「債務・債権者間で和解が成立したものの支払いに応じていない場合」には和解調書、「債務・債権者間で強制執行を認諾する旨の書類を作成している場合」には強制執行認諾文言付の公正証書が債務名義の正本となります。

債務者とご自身の状況を確認しておきましょう。

送達証明書

送達証明書とは、債務名義の正本が債務者の下へ送られていることを証明する文書のことを指します。裁判所や公証役場にて発行してもらえます。

資格証明書

資格証明書に該当するものには登記事項証明書や代表者事項証明書があります。これらの書類は法務局にて発行してもらえます。

委任状

手続きを弁護士に依頼する際には、委任状の用意も必要となります。

動産(残置物)の強制執行の費用

動産の強制執行は、債務者の自宅へ執行者が直接差し押さえを行いに向かうため費用が割高になる傾向があります。事前に確認しておくことでどの程度の負担が掛かるかも把握できるかと思います。強制執行の申立の際に掛かる費用は、以下の通りです。

収入印紙

強制執行書類に用いる収入印紙代として4,000円ほど掛かります。

郵便切手

書類の郵送等に用いる郵便切手代として3,000円ほど掛かります。

各種関係者への支払い費用

強制執行の実施は執行官の立会いのもと行われており、執行官への依頼料金となる「予納金」が3～5万円ほど掛かるかと思います。

強制執行を行う際に債務者が立ち入らせてくれないといった場合もあり、開錠業者の協力が必要となります。その際の謝礼金は1～3万円ほど掛かるかと思います。

執行を実際に行うと専門的な知識が必要であったり、複雑な手続きを進める必要があり、弁護士を頼る方が円滑に進むケースが多いです。この際、弁護士への依頼料が発生しますが、費用は10万円前後になるかと思います。

まとめ

ここまで競売の仕組み、競売後に悩みの種となりがちな残置物、残置物の処分に関する内容をご紹介してきましたが、ご理解いただけたでしょうか？

競売でスムーズに不動産を手に入れようとした際には、まず初めに債務者との間での合意を図ることが重要な要素となります。手間に感じてしまうかも知れませんが、後々を考えると合意を図ることの方が容易なのではないかと思います。

競売で不動産を手に入れる機会が訪れた際には、この記事が参考になってくれますと幸いです。