リースバック利用時の買取り・家賃の相場は？家賃の抑え方３選も紹介

リースバック 2021年7月21日

リースバックは近年耳にすることの多くなった不動産売却のサービスです。

所有している物件などを売却し、リースバックの企業と賃貸契約を結ぶことで同じ物件に住み続けることができます。月々の家賃が発生してきますが、固定資産税や年間を通してのローンの返済が無くなり金銭的な負担が減るケースが多いことから、人気が高まってきています。

リースバックを検討する際、実際の買取り価格はどのくらいになるのか、月々支払う家賃は大体どのくらいになるのだろうかと気になっている方も少なくないのではないでしょうか。

本記事では、リースバックを利用した場合の買取り価格の相場やリースバック利用後の家賃の相場について、また、家賃を抑える方法についてご紹介していきたいと思います。

これからリースバックを利用しようとお考えの方、リースバックの家賃を抑える方法を知りたい方はぜひ記事を参考にしてみてください。

リースバックを利用した場合の買取り価格の相場とは

リースバックを利用した場合、買取り価格の相場はどのくらいになるのでしょうか。

結論からお伝えすると、一般的な売却の市場価格よりも、20％〜40％程安価になります。なぜかというと、投資用の不動産として家賃から収益をあげなくてはならないからです。

投資をする側からすれば、一般的な不動産売買で購入した土地や不動産は、購入後すぐにでも貸したり、売却するなどして活用することができます。

しかし、リースバックで購入した不動産に関しては、購入後に売り主に貸すということが決まっており、売り主から希望があれば買い戻しに応じなければなりません。

当然のことながら、付加価値がなければ投資先として魅力がありません。そこで、一般的な価格よりも安価で購入でき、かつ一般的な不動産購入よりも利益が生まれるという点に重きを置いているのです。その為、どうしても買取り価格が安価になってしまいます。

リースバック利用後の家賃の相場とは

では、リースバック利用後の家賃の相場はどのくらいなのでしょうか。

リースバックを利用した場合の家賃は、リースバック企業が投資した金額に対してどのくらいの収益があるかということを表す、利回りによって金額が変わってきます。利回りが高ければ収益が見込め、反対に利回りが低ければ投資先としてのリスクが高いということになります。

買い取り価格 × 利回りを年間（12ヶ月）で割ったものが、家賃として設定されます。その為、利回りが高ければ家賃も当然高く設定されます。

例として、買取り価格が1000万円で利回りが10％の場合の家賃は83,333円となります。同じ買取り価格で利回りが12％の場合の家賃は100,000円となり数万円の違いが出てきてしまいます。

利回りの相場は普通の賃貸経営の利回りに比べて2〜3％上乗せされ、10％前後となっています。リースバック企業の方針や賃貸契約の期間などによっても異なってくる為、査定を依頼し、利回りがどのくらいなのかを見極める必要があります。

リースバック利用後の家賃を抑える方法とは

リースバックの特徴として、売却後も同じ物件に住み続けることができるということが挙げられます。新たに引っ越す必要も無く、近所にも気付かれること無い為、有効的に活用できる方も多いでしょう。

売却後は毎月、定められた家賃を支払う必要があります。長期的に周辺の家賃相場を超える金額を払い続けることが負担に感じる方も出てくるかもしれません。

そこで、家賃を抑える方法はあるのか、3つのポイントに分けてご紹介していきたいと思います。

期待利回りの低いリースバック企業を探す

リースバック利用後の家賃の相場についてご紹介した際、利回りによって家賃に差が出てくるということはご紹介しました。では、実際に利回りの低い企業を探すにはどうすれば良いのでしょうか。

困ったことに、リースバック企業は基本的に利回りを公開していません。利回りを見極める方法としては、複数の企業へ査定を依頼して見積もりを取っていく必要があります。

期待利回りが数パーセント違うだけで、家賃にも数万円の違いが出てきてしまいます。長期的に払っていくことを考えると、数万円の差でもできる限り抑えておきたいところです。

利回りは周辺の物件の家賃相場の影響を受けません。実際の物件の価値や状態、企業の方針や賃貸借期間によって利回りに違いが出てくるのです。結論としては、査定額が一番安価なリースバック企業が、設定している利回りが低い企業となります。

複数のリースバック企業への査定を依頼し、内容を全て把握するのには少し時間を要してしまいますが、契約後のトラブルを避ける為にも必要なプロセスであることを頭に入れておくことをおすすめします。

買取り額を抑える

リースバックの利用を検討している理由として、現時点でまとまった資金が必要、将来的には買い戻しを考えているという方も少なくないのではないでしょうか。そういった場合は敢えて、安価で売却するということも、結果的に家賃を抑える方法の一つとなります。

例として、買取り額が1000万円・2000万円・3000万円で利回りが10％の場合での賃料を比べてみたいと思います。

1000万円の場合の賃料は83,333円となり、2000万円の場合166,667円となります。3000万円の場合は月々250,000円という計算になります。

同じ利回りでも買取り価格が高額になれば、おのずと賃料も高額になることが分かります。リースバックの企業側からすると、できるだけコストを抑えて運用することで収益率があがります。その為、買取り額が抑えられることができれば家賃も抑えられるのです。

将来的に買い戻しを検討されている場合には買取り金額を抑えた方が、後々の買い戻しの際に少しでも安価で買い戻しが可能になるということも頭の片隅に置いておきたいポイントです。

現時点で必要な資金を算出し、その金額を踏まえた上でリースバック企業から提示された金額より安価で買取って貰えないかどうかを交渉するという方法もあるのです。

将来の計画によって、買取り額を抑えた方がメリットが大きいのか、提示された額のまま売却する方がメリットが大きいのかどうかを判断していきましょう。

敷金を増額・保証金の追加をする

敷金の増額と聞くと一見損をするような気がします。しかし、リースバック企業によっては売却額の半分を保証金として企業に預けることで、残り半分の売却額に対しての利回りで家賃を算出してくれます。

例として、買取り金額が2500万円で利回りが10％だった場合で考えてみましょう。そのまま2500万円の売却額で家賃を算出した場合、月々208,333円となります。しかし、半分を保証金として預けて残り半分の1250万円で算出した場合には月々104,167円となるのです。

特に過去に実績のある企業に関しては一度売却額を保証金として預けたら戻ってこなくなるというリスクは相当低いと考えられる為、こういった制度もあることも念頭に置いてリースバック企業を選出してみると良いのではないでしょうか。