リースバックは「賃貸できる我が家」利用方法やメリットを詳しく紹介

持ち家の住宅ローン返済に不安を抱えている方は「リースバック」という言葉が気になっているのではないかと思います。

リースバックとは、持ち家を売却し、そのまま賃貸物件として居住することができる仕組みのこと。

しかしそこだけ聞いても、その仕組みをどんな場合に利用するのか、どんなメリットがあるのか、想像できない人も多いかと思います。

ここでは、リースバックで我が家を賃貸物件にするメリットや注意点などをご紹介しますので、是非参考にしてみてください。

リースバックの利用方法

リースバックは、慣れ親しんだ我が家をリースバック業者や投資家に買い取ってもらい、そのまま賃貸物件として賃料を支払いながら住み続けることができます。

具体的にどんな方がどのようにリースバックのメリットを役立てるのかを見てみましょう。

住宅ローンの軽減

住宅ローンを組む際には団体信用生命保険に加入するのがほとんどです。

しかしそれは死亡時や高度障害になった場合に適用されるもので、一般的な病気やケガなどは保障範囲ではありません。

就労不能になって収入が途絶えてしまい、生活費や諸々の支払いがままならなくなると、当然、どこかを削らなければならなくなります。

リースバックを利用する理由の中でも大きな割合を占めるのが、そんな場合の住宅ローンの軽減です。

住宅ローンの他にも、固定資産税や修繕費などの維持費の負担も軽減できるのが、リースバックの強みです。

資金調達

急に必要になった事業資金や、子供の入学などでの教育資金など、大きい出費のためにリースバックを利用する方法もあります。

売却金の使い道が自由で、現金化も早いリースバックは、近い将来を設定しやすい場合の資金調達に丁度いい仕組みです。

しかし家を売却したとなると、何もやましいことがなくても、ご近所で良からぬ噂を立てられるという心配が、全くないとは言えません。

その点でリースバックは、転居費用の負担もなければ、我が家が賃貸物件になったということも、自ら申し出ない限り周囲に知られることはありません。

何故なら、売却取引も賃貸契約も不動産会社や投資家と直接行うので、取引相手の募集活動をする必要がない上、売却後も引っ越さなくていいからです。

老後や遺産相続問題の解決

終の棲家が持ち家だと、急に入院してそのまま介護施設などに入居し、家に戻ってこないケースが考えられます。

また、我が家が遺産になったり、遺言書がなかったりすると、相続で揉める可能性があります。

実際、ご自身がこういった問題を遺していくことが考えられますので、生前の元気なうちに手を打っておく必要があります。

我が家を現金化し生前相続ができれば、分かりやすいので揉める心配もなく、急に家を出ることになっても賃貸借契約を解約すればいいだけなので、残された家族に面倒をかけることもありません。

リースバック利用時の賃料はいくらぐらい？

我が家を賃貸にするとひと言で言っても、ではその賃料はどのように計算されるのか、詳しく見てみます。

リースバック利用時の賃料の計算方法

通常賃貸借物件というものは、立地での相場や、他社とのバランス、築年数などが関係しますが、リースバックを利用する際の賃料の計算は、売却金と期待利回りを基準にします。

月々の賃料＝売却価格 × 期待利回り(年率)／12カ月(＋物件の必要経費)

期待利回りとは、貸主がその物件でどの位の利益を見込めるのかの割合を、1年あたりのパーセンテージにしたものです。

そして物件の必要経費とは、所有者が変わって貸主負担になる固定資産税や維持費の一部を、いくらか家賃に上乗せしてくる分のことです。

例えば貸主が1000万円で物件を購入した場合、最低でも1000万は回収できなければ意味がありません。

しかし貸主もボランティアではありませんので、収益を得たい分のパーセンテージを上乗せして設定します。

一般的な期待利回りは6%～13%ですので、売却金1000万円を例に計算すると、

月々の賃料＝売却価格1000万円 × 期待利回り13%／12ヶ月(＋物件の必要経費)

となりますので、1ヶ月の賃料は約110000円(＋物件の必要経費)です。

リースバックでの賃料を抑えるには？

上記の計算でも分かるように、相場より一般的に高いと言われているリースバック利用時の賃料ですが、抑える方法がないわけではありません。

前述のように、売却金を元に賃料が計算されていますので、その売却金を抑えれば、賃料もある程度抑えられます。

さらに、物件の必要経費も、売却した家の条件によっては、交渉次第で削れる部分と言えるでしょう。

例えば住宅ローン軽減の為であれば売却額を安く抑えるとか、遺産とするなら多少賃料が張ってもできるだけ高く売却したいとか、売却する側(借りる側)の希望がそれぞれあると思います。

リースバックを利用する目的を明確にすることで、貸主となる買主と何を相談すればいいのかが見えてきます。

借主と貸主のお互いに優先したい部分を、バランスよく配分する落としどころを話し合うことができれば、賃料を抑えることが可能となります。

リースバック利用時の注意点

我が家を賃貸にするリースバックですが、いくつか注意点があります。

メリットもデメリットもあるのは当たり前なので、その両方を見極めて、納得できるリースバック利用にしましょう。

賃貸になるうえで、ルールがある

所有者として我が家に居住している間は、その設備を損傷して居住不可能にしない限りは、特に守らなければならないルールはなかったはずです。

しかし、その我が家の所有権が移り、賃貸借物件になれば話は別で、守らなければならないルールが発生します。

売却後も住み続けるということは、今まで壁に穴を開けたり柱に傷をつけたりしてもなんの問題もなかったものが、賃貸になると器物破損になってしまうということなのです。

今まで支払う必要のなかった賃料(家賃)を負担しなければならないことも、そのルールのひとつです。

いつまでにどこの口座にどのように支払い、引っ越しを希望する際には何日前に申し出なければならないなど、賃貸借契約書に記載されている取り決めに則り、賃貸借物件として我が家を取り扱わなければいけません。

売却価格が安め

リースバック利用時の売却額は、例え周辺環境から考えて相場が高い物件だったとしても、一般的な不動産取引と比べて安くなる傾向があります。

リースバックは買主にとっては投資なので、利回りを重視するため買取価格を低く抑えて少しでも収益を上げたいからです。

同条件の市場価格に比べて、大体60～90%程度と言われていますが、売却価格が安いということは逆に、賃料がその分安く抑えられるというメリットになります。

買い戻し額が売却額より高くなる

不動産会社や投資家は、投資目的でリースバック物件を買い取っています。

それを売ることになるわけですから、売却にかかった費用などを買い戻し額に上乗せしますし、仕入れた物件を売却するのですから利益も上げる必要があり、その分が高くなってしまうのです。

一般的には売却額の大体1.1～1.3倍と言われています。

リースバックの買い戻しに関しては、売買契約書に買い戻し特約について記載されているかどうかを忘れずに確認して契約しましょう。

売却金額が住宅ローン残債を下回ると利用できない

物件の売却金が住宅ローン残債を下回るようであれば、基本的にはリースバックを利用できません。

しかし、貯金を充てるなど、何らかの方法でその差額分を補填することができれば、リースバックの利用は可能です。

その補填が難しい場合、任意売却という仕組みを併用することで、リースバックの利用が可能になります。

任意売却は、住宅ローンを滞納している状態やオーバーローン状態という、特定の条件の場合に、銀行などの住宅ローン債権者から承認を得ることで物件を売ることができるという仕組みです。

不動産会社と債権者の双方が納得できる額で任意売却できれば、リースバックを利用することが可能です。

ずっと住み続けられるかは契約次第

リースバック利用時の賃貸借契約書に、住み続けられる期間について記載があります。

「定期借家契約」であれば、決められた期間で一旦契約が終了となり、その後再契約が結べるかどうか確実ではありません。

売却後、できるだけ長く住み続けたい場合は「普通賃貸借契約」という、数年ごとの更新ができる形での契約をしたい旨を申し出るか、それが可能な不動産会社を探しましょう。

まとめ

リースバック利用時の、賃貸に関する部分を詳しく紹介しましたが、いかがでしたか？

リースバックは物件の売却と賃貸借を同時に行う仕組みですが、どのような理由でリースバックを利用するのかを売却の前にしっかりと確認することが、上手に仕組みを利用できることに繋がります。

リースバックで我が家を賃貸にすることで、困ったときの対策ができるということを知って頂ければ幸いです。