任意売却の流れとは？準備すべき書類と通常売却との違いをご紹介！

新型コロナウイルスの影響や終身雇用の崩壊で増えているのが任意売却です。住宅ローンを組んで家を購入したときには、全く想定していなかった収入減少により、住宅ローンの支払いが困難になったことで、自宅の売却を検討する方が増えています。

しかし、自宅の売却を検討しようにも、住宅ローンが残っている状態では家を売ることができないため、そのままローンの支払いが滞った状態が続いてしまうと、いずれその物件は競売にかけられてしまいます。

競売にかけられた物件は、市場価格よりも安い価格で落札されるのが基本のため、競売後にも債務が残るケースが多いのですが、残った債務は自宅を失った後もなくなることはありません。

しかも、原則としてその債務は一括返済を求められるため、支払いが困難な場合は債務整理や自己破産をしなければなりません。

そこでまず最初に検討したいのが任意売却なのですが、任意売却では住宅ローンが残っている状態でも、金融機関の合意があれば物件と土地を売却できます。

任意売却をすることで競売にかかるのを止めることができ、さらには引っ越し代の確保やリースバックで自宅にそのまま住み続けられる可能性があるため、住宅ローンの支払いが困難になってしまった方にとっては、検討すべき方法であるといえます。

本記事では、任意売却の基本的な情報と、任意売却の流れなどをご紹介します。

任意売却とは

購入当初は支払いが滞ることなど考えたこともなかった方も、思いもよらぬ事情により返済が困難になることもあります。その場合、まずは金融機関で返済プランの見直しを相談してみることが大切ですが、それでも支払いが困難なときは競売にかけられてしまう前に任意売却を検討するのもひとつの手段です。

ここでは、不動産を売却する方法の中で特殊な売却方法である任意売却とは、一体どのような売却方法なのかをご紹介します。

住宅ローンが払いきれないときの選択肢

冒頭でもご紹介しましたが、任意売却は住宅ローンが払いきれないときに検討すべき選択肢のひとつです。

住宅ローンが返済できずに滞ってしまったとき、その物件は有無をいわさず競売にかけられてしまうのが通常の流れですが、その前に融資を受けた金融機関の合意のうえで売却することができるのが任意売却です。しかも、任意売却では、売却金額より住宅ローンの残高が多くても売却することができるのです。

金融機関としても、自己破産されてしまうよりは売却して少しでも多く返済に充ててもらった方が良いというのが実情なので、任意売却はそういう面でも両者にとってメリットがある売却方法です。

任意売却がおすすめなケースとは

任意売却は住宅ローンの返済が滞ってから初めて利用を検討すべき売却方法ですが、おすすめなケースとはどのような場合なのでしょうか？

• 住宅ローンの返済が滞り督促状が届いている
• なんらかの事情で住宅ローン返済のめどが立たない
• 破産申立準備中である
• 債務整理を検討している
• 相続した不動産の運営管理で悩んでいる
• 賃貸物件を建築したが収入より維持費がかかっている

上記のような状態に陥ったときは、早急に任意売却の手続きを取ることをおすすめします。

任意売却と通常売却の違い

任意売却と通常売却は売却方法にそこまでの違いはありませんが、利用する際の状況や売却金額の決定時、物件の引き渡し時に違いが出てきます。ここでは、両者の違いを詳しくご紹介します。

売却時に住宅ローンを完済できるか

売却する際の流れに関しては、ふたつの売却方法にあまり違いはありません。では何が違うのかというと、売却時に住宅ローンを完済できるかどうかの違いです。

任意売却は住宅ローンを滞納している、またはすぐには経済状況が改善しないと思われるときに利用可能な売却方法ですが、通常売却は住宅ローンを完済、または住宅ローンを完済できる資金がある状態のときに利用できる方法です。

そして、任意売却は売却時期を少しでも早く決定し、競売にかけられる前に一刻も早く売却しなければいけませんが、通常売却の場合は売却時期、期間ともに、売主が自由に決めることができます。

売却金額を決めるのは借入先の金融機関

任意売却では売却時期、期間だけでなく、売却金額も自分で決めることができません。住宅ローンが残っているため、債務者である借入先の金融機関が売却金額を決定します。

その理由は、売却金額によって住宅ローンの回収金額に違いが出てくるからです。金融機関は独自のルートを使い、より高く、早急にその物件の査定を行い、売却金額を決定します。

連帯保証人に迷惑がかかることはあるか

連帯保証人は、自分が借りていないお金の責任を負う立場です。借主と同じ責任を負うことになるので、借主が支払えなくなった借金の返済義務があります。

そのため、住宅ローンが滞った時点で、連帯保証人には金融機関から住宅ローンの請求が届きます。

しかも、連帯保証人が請求された借金の支払いができない場合には、借主とともにブラックリストに登録される可能性があります。

このように住宅ローンの返済が滞った時点で連帯保証人には迷惑がかかることになりますが、任意売却をすると連帯保証人への請求を止めることができます。任意売却は、連帯保証人への迷惑をできるかぎり最小限に抑えるための選択でもあるのです。

任意売却の流れと準備するべき書類

任意売却は、住宅ローンを滞納してしまってから最大14ヶ月以内、競売の手続きが完了するまでの間に手続きをする必要があります。

期間が経つほど金融機関との交渉が難しくなり、売却できる期間が短くなるので、任意売却をお考えの場合は、早急に任意売却か競売にかけられるのを待つか決定する必要があります。

ここでは、任意売却の流れと準備するべき書類をご紹介します。

準備するべき書類

実際に任意売却をする際に必要な書類ですが、金融機関など債権者によって異なりますので事前に確認をしておきましょう。

今回は、住宅金融支援機構の場合をご紹介します。

元本が必要な書類

・本人の印鑑証明

コピーで対応可能な書類

• 物件の売買契約書、重要事項説明書
• 間取り図
• 登記済権利証
• 住宅ローンの督促状など
• 土地、建物の評価証明書
• 固定資産税、都市計画税の納付書
• マンションの場合は管理会社名、連絡先

署名捺印と記入が必要な書類

• 専任媒介契約書または専属専任媒介契約書
• 委任状
• 任意売却に関する申出書
• 抵当権抹消応諾申請書
• 実査チェックシート
• 生活状況申出書
• マンションの場合は現状報告書

これらの書類が必要となります。書類の届出や受け取りも、郵送や窓口へ出向く必要のあるものなどがありますので、事前に確認し、余裕を持って行動することが大切です。

価格査定とローン残高の確認

住宅ローンの残高より売却額が大きいアンダーローンか、小さいオーバーローンかどうかで任意売却を利用するかが決まります。

まずは自分がオーバーローンかアンダーローンのどちらに該当するかを見極める必要があります。価格査定を行い、ローンの残高と見比べてオーバーローンの場合は、通常売却ではなく任意売却で物件を売ることになります。

物件の価格査定は主に不動産会社が行いますが、事前に任意売却を専門に取り扱っている会社や不動産会社を調べ、信用できる会社に依頼するのがおすすめです。

借入先の金融会社に任意売却の了承を得る

価格査定とローンの残高を調べ、オーバーローンであることがわかったら、まずは借入先の金融機関へ出向き、任意売却をしたい旨を伝え、了承を得なければいけません。

そして売却金額ですが、任意売却の場合は住宅ローンが残ってしまうことから、金融機関が売却金額を決定するのが一般的です。理由は、売却金額によっては住宅ローンの回収金額が変わってしまうからです。

金融機関は、より高い金額で早く任意売却が成立するように、独自のルートでその物件の査定を行い、売却金額を売主に提示します。

売却活動を行う

売買活動については、通常売却のときと比べて相違はありません。ただ、任意売却には期限があるため、ほとんどの場合は自宅に住みながら売却活動をすることになります。自宅に内覧希望者が来ますので、対応はスムーズに行いましょう。

売買契約

売買契約も売却活動と同様に通常売却のときと違いはありません。金融機関と詳細についてすり合わせを行います。

任意売却では、売却金の中から引っ越し代を出してもらうことも可能なので、慎重に話し合いを行いましょう。

引き渡し

最後に物件の引き渡しですが、任意売却は売買契約と引き渡しを1日で行わなければいけません。通常売却では手付金を受領しますが、任意売却ではこの手付金をなくすために売買契約と引き渡しを1日で行います。

任意売却は必ず残債が残る売却方法です。引き渡しが完了したら、借主は残債を毎月返済していきます。

まとめ

今回は任意売却の基本的な情報と、任意売却の流れと準備するべき書類をご紹介しました！

任意売却は成功すれば競売よりもメリットのある売却が可能です。自宅を失っても、自己破産をせずに返済をしながら生計を立てたいという方にとってはありがたい救済措置である任意売却ですが、残債と売却金額などを見比べながら慎重に検討する必要があります。

任意売却をお考えの方は、本記事を参考にして適切な判断をするようにしましょう。