任意売却をうまく利用して競売物件を回避する３つの方法ご紹介！
「家」それは疲れを癒す場所であり、愛する人や家族との暖かい空間であり、生活する上で必ずなくてはならない居場所です。
人生１００年時代、経済の流れがとても変わりやすい今、住宅ローンの返済が急に厳しい状況になってしまった方も多いのではないでしょうか？給料減、ボーナス減、ケガや病気による休業や離職、さまざまなトラブルはつきものです。
任意売却は、急なトラブルで住宅ローンの支払いが厳しくなり、競売にかけられてしまう前に回避できる一つの方法です。
この記事では、任意売却を理解し、うまく活用することで競売を回避する方法をご紹介していきます。
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンが返済できず滞納してしまった場合に、不動産会社が金融機関との間に入り話し合いをしたうえ、同意を得て売却することを言います。
慣れ親しんだ家を競売にかけられてしまう前に、手を打つ方法のひとつとして任意売却があります。
競売とは異なり、裁判所を通して差し押さえや強制的な売却をされてしまうこともないため、自分の意思で売却することができます。
競売との大きな違いとしては、強制力の有無と経済的な損失が少ないというところです。
競売との違いについて
競売とは、住宅ローンの滞納が３〜６ヶ月連続して続くと、自宅が差し押さえになり強制的に不動産を売却されてしまうことをいいます。
手続きにおいては、任意売却は債務者側が行うため少し手間がかかりますが、競売は裁判所が手続きを進めていくことになるため、手間が少ないという所では良い点でしょう。
ただ、他面においてデメリットとなる点が多いとも言われています。デメリットは以下の通りです。
- 売却価格が市場価格よりも低い可能性が高い
- 競売物件であることが周囲に知られてしまう
- 返済等の交渉不可
- 強制的に退去させられる
- 引っ越しやその後の修理費用は全て自己負担となる
任意売却をすると競売の実行を止めることができ、借り入れ先の金融機関と話し合いの元、同意を得て売却が可能です。
任意売却をうまく利用するために、メリットとデメリットをよく理解しておく必要がありますのでご紹介していきます。
任意売却のメリット
任意売却のメリットとして、通常の不動産取引と同じように売却ができるという点ですが、その他にも利点があります。以下の通りです。
- 売却価格が市場価格に近い価格で売却ができる
- 自分の意思で売却ができる
- 手数料を売却額の中から差し引くことができるため持ち出し費用が不要
- ローンの残債を分割返済できる
- 周囲に住宅ローンの滞納を知られずに売却が可能
任意売却のデメリット
任意売却はメリットもたくさんありますが、デメリットやリスクも存在します。任意売却後に後悔しないためにもしっかりと把握しておきましょう。
- 任意売却は誰でも利用できるものではない
- 最低３ヶ月以上の滞納が必要
- 住宅ローン滞納により信用情報に傷がついてしまう
- 競売と比べて手続きに手間がかかる
- 競売になってしまう可能性もある
競売を回避する３つの方法
前項では、任意売却のメリットやデメリットについてご紹介しました。ここからは任意売却について理解した上で、競売にかけられる前に回避する３つの方法をお伝えしていきます。
リースバックを利用する
競売を回避する方法として、まず一つ目にご紹介したいのがリースバックという方法です。
リースバックとは
リースバックとは、自宅を売却した後も引っ越す必要なく、引き続き賃借の形で住むことができるシステムです。
引越しにかかる大きな出費を抑えることができるうえに、ご近所に借金トラブルなどの無用な詮索をされる心配もないでしょう。
また、リースバック方式で売却をすると、所有権が第三者に渡るため所有するコスト（固定資産税や都市計画税といった毎年かかる税金、建物の修繕費等）が軽減されます。
所有していることのリスク負担（災害が起こった際の建物崩壊や資産価値が下落し売却したいときにできない等）もなくなります。
そして、短期間でまとまった資金調達ができるため、老後の生活費や子どもの教育費、住宅ローン以外の返済、事業資金などにリースバックを活用するケースも多いようです。
一般的な不動産の売却の場合、現金化までに早くても数ヶ月の期間が必要になりますが、リースバックを利用する場合は、不動産会社や専門の業者が買い取るケースがほとんどのため、現金化までの期間が短く済みます。
買戻し特約が付いたものについては、後日その住宅を買い戻すことも可能です。
任意売却とリースバック
任意売却を検討する段階において、任意売却の代わりにリースバックを選択できるという性質のものではありません。
あくまで任意売却の延長線上にあるのが、リースバックと考えて良いでしょう。
任意売却による売却後に、一つの形としてリースバックという形が取れる、というのがより正確な理解です。直接比較できるものではないため注意が必要です。
親族間売買
二つ目の解決策として、競売を回避する方法をご紹介したいのが親族間売買という方法です。
親族間売買とは
親族間売買とは、個人間売買の一種です。親族の間で不動産を売買することを言います。不動産会社を通す必要がないため、仲介手数料を支払う必要がありません。
親族間売買であれば、一般的な不動産売買に比べて将来的なトラブルが起こったときに、対応しきれない心配をする必要がないため、不動産会社を利用する必要性は少ないでしょう。
ただし、親族間の売買とはいえ、将来トラブルが発生しないように契約書は必ず作りましょう。
親族間売買の注意点
親族間売買で気をつけることは、みなし贈与にならないことです。みなし贈与とは、無償で不動産を引き渡すことですが、金額に対して明確な規定はありません。
ただ、過去の事例をもとに、目安とされている金額が時価の８０％です。
たとえば、時価３５００万円の物件を２０００万円で売却した場合、差額の１５００万円がみなし贈与と判断される可能性があります。
みなし贈与と判断されるかどうかは不動産の時価と、売買額の差額によります。
この目安を下回る金額での取引は、みなし贈与としてみなされる可能性が高く、みなされた場合は贈与税の課税対象となります。
親族だからと安く売却してしまうと、贈与税が課されることになりますので注意しましょう。許容される範囲については、税理士など専門家に相談すると万全です。
住宅ローンの借り換え
三つ目に競売を回避する方法としてご紹介するのが、住宅ローンの借り換えです。この借換えによって得られる一番大きなメリットは、住宅ローンの返済額を減らせる可能性があるということです。
住宅ローンの借り換えとは
住宅ローンの借り換えとは、新たなローンを借りて、返済中の住宅ローンを一括返済することです。
今よりも低い金利に借り換えることができれば、金利差の分、返済額を減らすことができる可能性があります。
金利差が大きく、元金が多いほど、そして返済期間が長いほど、減らせる利息の金額は大きくなります。
借り換えにすべきかの判断基準とは
現在は低金利の時代。２０年近く２.５％程度の低水準が続き、２００９年以降は２.４７５％が主流となっています。
さらに、頭金などさまざまな条件クリアをすることで、今では１％台の金利で借り換えできるケースも出てきています。
借り換えに効果が出るケースを簡単にまとめました。
- 残高が１０００万円以上
- 借り換えで金利差が０.５％以上
- 返済期間が残り１０年以上
金利差が０.５％以上の場合でもメリットは出ます。返済期間が１０年を切っていなければ、借り換え後の住宅ローンも控除の対象となります。
借り換えにはさまざまな手続きが必要となってきます。一般的に、事前審査から手続き完了するまで１ヶ月程度です。
借り換えをしようと決めたら、まずは返済中の銀行に相談してみるのもおすすめです。
任意売却で注意すべきポイント
任意売却は、相談をするタイミングや、不動産会社の選び方などちょっとした知識で成功率がぐんと上がります。
任意売却をスムーズに進めるために注意しておくべきポイントをご紹介します。
早期に相談をする
任意売却は実行できる期限が決まっています。住宅ローンの滞納が６ヶ月を過ぎたあたりで、債権者から「期限の利益喪失予告書」という通知が届きます。
期限の利益喪失の通知が届いたら、任意売却による売却が可能となります。
期限の利益喪失から競売までの期間はおおよそ２ヶ月程度ですので、放置しておけば２ヶ月後には競売の手続きがスタートしてしまいます。
そして競売開始から４ヶ月後の期間入札通知が届いた時点で、任意売却をすることは出来なくなります。
任意売却を進める際は、早めに相談することで時間を確保することができます。
信頼できる業者選び
任意売却は専門的な不動産売買の方法ですので、経験や実績が豊富、更には知識や迅速な行動力などが必要となります。
大手の不動産会社や多くの街の不動産会社は、通常の不動産売却に比べて、業務が多すぎるために任意売却を取り扱っていません。
そのため、とにかく専門知識と経験が求められます。
業者選びをする際に抑えたいポイントは２つです。
- 実績が多く、１軒でも多く経験している不動産会社を選ぶ
- 少なくとも２社以上に相談する
２社以上の話を聞けば、ある程度の理解はできます。それによって任意売却の業者の比較もできますので、任意売却の成功率も上がるでしょう。
まとめ
任意売却をうまく利用するための知識、競売を回避する３つの方法や注意点等をご紹介しましたが参考になりましたか？
任意売却を希望する人は多くいますが、誰もが初めての経験です。大抵の方は、ひとりで悩み、苦しんでいらっしゃいます。
今回ご紹介した競売を回避する方法をぜひ活用していただき、どうかおひとりで悩まずに、問題をひとつひとつ解決していきましょう。
