突然の転勤！知っておきたい持ち家の条件のローン問題を紹介
人生最大の買い物でもある夢のマイホームを購入した後に、転勤を言い渡されるケースも珍しい話ではありません。
マイホームを購入するときは「もう転勤はないだろうな」と考え、見当をつけて購入を決断することでしょう。
しかしまさか、と思うようなタイミングで転勤辞令が出される可能性は十分にあります。
そのため転勤の可能性がある方はマイホーム購入前に、もしものケースを考えておく必要があります。
転勤の可能性も視野に入れることで、今後のマイホーム購入の方針や金銭面の計画も変わってきます。
では、もしも実際にマイホームがある状態で転勤辞令を受けた場合、どうするのが良いのでしょうか？
代表的な選択肢として「家族はそのまま家に残し単身赴任をする」「家を持ったまま他人に貸す」「家を売却して引っ越す」が挙げられます。
各家庭の状況によって最善の方法は違ってくると思いますので、まずはどういう対策があるのかを知って大きな損害が無いように計画を立てていきましょう。
単身赴任をする場合
突然の転勤を言い渡された時に、まず決めなければならないことは、自分以外の家族は
引き続き持ち家に住み、単身で赴任をするのか、もしくは家族と一緒に赴任するか、この２つではないでしょうか？
家族と離れて暮らすかどうか、それはこの先の人生を変えてしまうぐらいの大きな決断です。
子供がいる家族の場合、単身赴任をすることで、子供と過ごす時間が減ってしまい、もしも期間が短期のものではなく長期のものだとしたら大切な子供の成長を数年単位で見れないということが決定してしまいます。
しかし、言い方を変えれば、転園や転校が必要ないので、子供の環境が変わらずに済む、というメリットもあるのです。
「自分だけが犠牲になればいいんだ」と１人で単身赴任を選ぶよりも、メリットとデメリットをしっかり考えた上で家族全体で話す必要がありますね。
空き家として保守しておく場合
単身赴任ではなく家族で転勤をする場合、いつ転勤から戻ってきても、また家族で居住できるように、転勤期間は空き家にしておくという選択肢もあります。
その際に考えておかなければならないのは、転勤期間中の自宅の維持管理となります。
持ち家を空き家にする場合には下記のようなコストがかかります。
- 管理費用
- 固定資産税
- 維持費
マイホームが一軒家なのかマンションなのかでも費用は変わってくるので、ここも調べておく必要があります。
転勤が短期な場合で、いずれは戻ってくる予定だったり、やっと購入した愛着のあるマイホームを知らない誰かに貸したくないという場合は空き家にしておくという選択肢もあります。しかし空き家にしている分、老朽化は思った以上に早く進むということも知っておいた方がいいでしょう。
空き家にしておくと、換気をしないと空気が家中にこもってしまい湿気やカビ、雑菌の原因にもなり、水を流さないということは封水が切れて独特の嫌な臭いが発生してしまい、室内には虫が入り込んでしまったりします。
エアコンなどの家電も使わないと故障も早まってしまいます。
いつ転勤から戻ってきてもいいように空き家にしていたのに、手入れがされていないと、空き家にしていた年月にもよりますが住める状態に戻す為にリフォームが必要になってしまうケースもあります。
リフォームになるような事態は避けたいですよね。
上記のようなさまざまな理由から家を空き家にする場合は、空き家管理サービス会社に管理を委託する方達が近年増えてきています。
空き家管理サービスに依頼した時のメリットは、空き家の管理に自分の時間と労力をかける手間がなくなることです。
空き家管理サービスとは具体的に何か？
空き家の管理代行にはハウスメーカーや不動産仲介業者、セキュリティー会社などのさまざまな会社が参入しています。
転勤先からマイホームまでの時間が往復で３時間かかってしまう、子供がまだ小さくて時間にも体力的にも余裕が無いなどの事情がある場合は、空き家管理代行に毎月１万円以下の月額で下記のようなことを任せることができます。
- 換気
- 通水や水漏れの確認
- 屋内外の巡回
- 雨漏りチェック
- 清掃
- ポスト管理
- 診断結果の報告
空き家管理サービスでは多くの会社が存在する為、業務内容については必ず確認するようにして下さい。
また、外から見て明らかに空き家だと分からないようにしておくのも大切です。
建物周りの清掃を頼めることによって、防犯対策にも繋がります。
火災や漏水など、もしもの事態が起きないように対策をとっておきましょう。
マイホームの劣化を防ぎながら、近隣住民に迷惑をかけないようにする意味でも空き家管理サービスは欠かせないかもしれません。
賃し出す場合
家を貸し出す場合、見知らぬ誰かがマイホームに住むということに対して抵抗があるかもしれませんが、前述したとおり、ただ空き家にしておくのもメリットとデメリットがあるということがお分かりいただけたかと思います。
では貸し出す時に気をつけた方が良いことはなんでしょうか？
家を貸し出す際の注意点
誰かに貸し出すことになると建物の状態は維持され、家賃収入によって維持管理に必要な固定費を賄える可能性があることはメリットと言えます。
誰かが住んでいる限り収入が入り続けるのは、魅力的ですよね。
家を貸し出す場合は、新しくやるべき手続きやデメリットもあるので事前に知っておきましょう。
まず当然ですが、借りたいという方が出てこない限り賃貸借契約は成立しないので、ご自身の持ち家が賃貸需要のある人気な土地の物件なのか、なかなか借り手がつかない土地の物件なのかで、借り手が見つかる期間などが変わってきます。
ましてやマイホームに戻る前提で転勤時だけの期間限定となると借りる方は、より見つかりにくくなり相場より家賃も少し安めの設定にはなってしまいます。
もし、借り手が見つかったとしても家賃を滞納される可能性もあり、部屋を綺麗に使ってくれないことへの不満だったり、トラブルは増えてしまうかもしれません。
定期借家契約と普通借家契約とは
家を賃貸に出すということを選ぶ方が、貸し出す時に最も気をつけなければいけないことは、契約の結び方についてです。
家を貸し出す場合は、新しくやるべき手続きやデメリットもあるので事前に知っておきましょう。
まず当然ですが、借りたいという方が出てこない限り賃貸は成立しないので、賃貸需要のある人気な土地の物件に限ります。
転勤期間が事前に３年以下と分かっているのなら、家を賃貸に出すということを選ぶ方が多いです。
重要なのは貸し出すときに「定期借家契約」という契約を結んで家を貸し出すことです。
定期借家契約は、期間を定めて契約を結ぶことができます。
一般的に賃貸マンションや賃貸アパートのほとんどが「普通借家契約」というもので契約されていて、「普通借家契約」にして家を貸し出すと、正当な理由がない限り、住んでいる人の保護を名目に契約が更新されてしまいます。
例えば予定通り２年間の転勤も無事終わり、入居者の方の契約期間も終えて、やっとマイホームに戻ろうと思っても退去してもらえないという可能性があります。
オーナーの転勤が終わって、戻ってもう一度住みたいということは正当な理由「正当な理由」とは認められません。
しかし「定期借家契約」で貸し出せば、入居者の契約の更新が無いので、契約が終われば必ず退去してもらえるので安心です。
売却をする場合
転勤から戻るかどうかが不明であり、持ち家のエリアが賃貸需要が少ない場合には、家を売却をするという選択肢もあるでしょう。
マイホームを売るメリットは、固定資産税やマイホーム保険料などにお金がかからない点だと思います。何年後に転勤から戻ってこれるかの予想がつかない場合は、上記のメリットも考慮して家の売却も検討しましょう。
持ち家は住宅ローンのことも考えないといけないので、転勤になっても家賃補助が出ないという場合だと、転勤先の家賃と住宅ローンの２重払いになる可能性があります。
住宅ローンを返済するのが厳しい場合は家の売却という手段を選ばざるを得なくなります。
では反対に売却するデメリットは何かというと、夢を膨らませて購入したせっかくのマイホームを売らなければならないということですよね。
ローンがまだ残っているなら売却するためにローンを一括で返済する必要があるのもデメリットの一つでしょう。
売却をする場合は、専門家に聞いたり自分で色々と調べて可能な限り高い金額で売却できるようにしましょう。
まとめ
突然の転勤の際に持ち家をどうするべきかの選択肢などをご紹介してきましたが参考になりましたでしょうか？
転勤時にマイホームをどう扱うかは、その方のライフスタイルにもよるので、この記事でご紹介した選択肢や、異なるメリットとデメリットを踏まえ、転勤を機に賃貸経営に活用するか、売却をするのかなど、今のマイホームの未来の用途や価値を考慮して決定していきましょう。
短期で転勤が終わることが決定していてマイホームに戻りたいんだ、という願望が強いのなら、売却をするという選択肢は消され、転勤期間中のみ「定期借家契約」で貸し出すなら最終的にはスムーズに愛しのマイホームに戻ることが可能です
何を選ぶにもメリットとデメリットが存在するので、それぞれの状況の中で、最適な方法を選ぶようにしましょう。
