自己破産すると競売にかけられる！対策方法を三つの視点から紹介！
夢のマイホームを手に入れたはよいものの、住宅ローンの返済を滞ってしまった経験はありますか？
現在コロナウイルスの蔓延が叫ばれていますが、そのような影響下で収入源がほとんどなくなってしまった方もいらっしゃると思います。
住宅ローンの返済が滞り、収入がどんどん少なくなると、いずれは自己破産につながります。
住居の所有者が自己破産を起こすと、所有していた家は強制的に競売に出されます。
住宅ローンを支払えなくなったということになり、少しでも債権者にその借金を返済するためにお金を得る必要があります。
そのような状況を想定して、今回は競売についての説明と、競売にかけられないためにできることをいくつかご紹介していきます。
競売について
ここでは、住宅の競売についての紹介をしていきます。
競売の流れ
競売の流れとしては以下の通りです。
- 競売開始が決定
- 不動産の調査
- 評価証などに関する書類の提出
- 売却に関する情報の通知
- 入札
- 売却の決定
- 代金の納付
- 配当を行う
それでは、説明の必要な項目をいくつか簡単に解説していきます。
競売開始が決定
一般的には、債権者の申し立てにより、裁判所から競売開始の決定が下されます。
競売の開始が決定されると、債務者となる方の氏名・競売対象物件などの記載が載せられた
通知が自宅に送られます。
不動産の調査
この調査では、執行官と不動産鑑定士が競売対象の物件に訪れ、物件価格や物件の現状などの確認が行われます。
これらの人物から物件の破損箇所や住居人について尋ねられる場合もあるので、売主側は真摯に対応しましょう。
評価証などに関する書類の提出
不動産の調査が完了次第、先ほど説明した執行官と不動産鑑定士が裁判所に不動産調査に関わる結果書類を提出することになります。
この書類は３種類になっており、３点セットと呼ばれています。
これらの書類が揃うと売却の日程が決定します。
入札
入札が始まる二週間前から物件調査によって得た情報は一般公開されることになります。
入札できる期間としては８日間と決まっています。
個人情報などは伏せられていますが、部屋の写真や外装などは誰もが閲覧可能となっています。
代金納付
代金の納付が行われ、所有権が買主側に移ると、もともと住んでいた家からは退去せざるを得ません。
配当を行う
競売で落札された価格から債権者への返済が開始されます。
この「配当」が競売における最後の手続きとなっています。
競売にかけられる前にできること
競売にかけられる前に債務者側ができることにはどんなことがあるのでしょうか。
以下から説明していきます。
任意売却
競売にかけられる前にできることの一つ目として、「任意売却を行う」という選択肢があります。
任意売却とは、金融機関から自宅の「抵当権」を外してもらい、債務者が自分の意思で自宅の売却を行うことができる制度のことです。
競売では裁判所の介入により強制的に売却を行うことになり、その過程にある手続きも債務者自信がコントロールできるものではありません。
しかし、任意売却を行うと債務者自らの判断による売却が可能になるのです。
裁判所の介入もなく、一般的な不動産売却と同じように、運が良ければ自分自身が希望している売却価格で自宅を売却することもできます。
任意売却のメリット
任意売却を行うことによるメリットとしては、以下の点が挙げられます。
- 競売と比較したときに売却金額が高い
- 引越しの時期を決められる
競売には”不動産に関する知識がある”不動産関係の会社が参加者として望むため、落札価格が市場相場よりも低くなる傾向があります。
しかし、任意売却ではそのような方々に限定せず、一般公開により家の売却を行うので、多様な購入希望者から買取主を選択することができます。
また、競売では落札後は直ちに自宅からの退去が命じられますが、任意売却では購入者や債権者との交渉によって引越しのタイミングを決めることができます。
任意売却のデメリット
任意売却を行うことで発生するデメリットには以下の点が挙げられます。
- 住宅ローンの連帯保証人の同意が必要
- 債権者となる金融機関との顔合わせが必要
- 販売活動に関する協力が必要
任意売却では債務者の同意があってこそ成立します。そのため同じく住宅ローンの債務者である連帯保証人からの同意も必要になります。
また、住宅ローンの滞納があるということは借金を返済できていないということですので、金融機関との顔合わせは債務者にとっては気持ちの落ち着かないものだと思います。
重ねて、任意売却で自宅を売り払ったあとの今後の支払いについての説明を債権者である金融機関にしなくてはいけない状況も考えられます。
しかし、そのような場合にも「支払いを続ける意思」を証明する必要がありますので、誠意を持って接するようにしましょう。
そして、買主との円滑な売買取引のために、内見を求められた場合などには迅速に対応する必要があります。
リースバック
競売にかけられる前にできることの二つ目として、「リースバックを行う」という選択肢があります。
リースバックとは、事業者などの第三者に売主が所有している家を購入してもらい、その買主に家賃を支払うことで「賃貸住宅化」して同じ家に住み続けることが可能になる制度です。
リースバックを利用して売り払った自宅の所有権は買主側に移され、家の名義は買主に変わります。
基本的には住宅ローンの残債が売却金額よりも少ないことが望まれます。
しかし、リースバック業者によっては残債が売却金額を上回っていてもリースバックを利用できる場合もありますので、契約する際にはリースバック業者の複数検討をおすすめします。
リースバックのメリット
リースバックのメリットとしては以下の点が挙げられます。
- まとまった資金が手に入る
- 引越しの必要がない
- 自宅の買戻しが可能
リースバック利用後はおよそ2ヶ月ほどで売却代金を現金で受け取ることができます。まとまったお金が比較的早い段階で手に入るのはリースバックの大きな利点だといえます。
また、リースバックを行って売却することで、自宅を「賃貸住宅」として扱うことになるため、自宅からの退去が必要ありません。よって引越しの手間もかかりません。
引越しをする際にはお金と時間が多く取られるため、引越しが必要ないというのは精神的にも身体的にも安心です。
そして、自宅の買戻しについてですが、こちらは業者によって規定がさまざまです。自宅の買戻しができないケースもあります。
そのため、リースバック業者との契約を行う前に「買戻しが可能か」を確認する必要があります。
リースバックのデメリット
リースバックのデメリットには以下のものがあります。
- 家賃が相場よりも高めに設定される
- 売却代金が相場よりも低めに設定される
- 買戻し時の金額が高め
家賃が相場よりも高くなる理由としては、リースバックを利用して家を購入した場合の買主に特別な利点がないからです。
買主はその家を購入しても住めるわけではないし、売却主がそのまま借主になるので、購入した家を誰に貸すのかを決める権利がありません。
そのため、売却代金が安くなったり家賃が高めに設定されたりすることがあるのです。
また、自宅の買戻しを行う際には元値よりも若干高めに設定されることがあるのにも注意です。
リースバックでは、家賃を支払うなど毎月の金銭的な面での負担が大きくなるため、リースバックを利用する際には月毎の収入と出費をしっかり把握しておく必要があります。
リースバックと任意売却との併用
先ほど紹介した「任意売却」と「リースバック」ですが、これら二つの併用は可能なのでしょうか。
そもそも「任意売却」と「リースバック」はどちらも仕組みが根本的に異なりますので、併用は可能です。
業者との交渉次第ですが、任意売却を進める中でリースバックの利用が可能になる場合があります。
任意売却と同時にリースバックを利用する理由としては以下の点が考えられます。
- 子供の世代で住宅ローンを支払える可能性が高い
- 競売にかけられそうだが自宅からの退去は避けたい
自分の代で住宅ローンの支払いが難しいと感じた場合でも、子供の代で十分な給料を見込める、あるいは収入が手に入る、など将来的な状況が前向きな場合には、一旦家を売って、再度買戻しを行うという選択肢を取ることが可能です。
この選択を可能にするのが、「任意売却とリースバックの併用」です。
また、「住宅ローンの滞納により競売にかけられそうな状況だが、住み慣れた自宅からの退去は避けたい」という場合にも、競売にかけられる前に自分のタイミングで自宅を売り、売主が求める条件に合う購入者を見つけ、リースバック方式を利用することも業者によっては可能です。
先ほどにも記述しましたが、不動産会社やリースバック業者を当たる場合には、売却などの際に必要な条件をしっかり確認し、複数検討をしてから契約することをおすすめします。
まとめ
今回は自己破産をしてしまい、競売にかけられそうになった際にできる方法をふたつ紹介していきましたが、いかがでしたでしょうか。
任意売却やリースバックは比較的一般の方にも利用しやすい制度ですので、万が一の時に備えてこのような選択肢があることを知っておくのも今回の重要なポイントです。
ただし、これらの制度を利用する際には利点ばかりではありません。そのため、メリットとデメリットの両方を考慮した上で利用を検討するようにしましょう。
そして、万が一競売にかけられてしまったという状況に陥った場合にも、不動産会社の方や金融会社の方とお話をする際にはしっかり誠意を持って応対するようにしましょう。
