リースバックがしたい！住宅ローンの残債がある場合の対処法を紹介

長期間にわたる住宅ローンの返済は頭を悩ませる要因の一つではないでしょうか。

「資金がほしいけど、家を売ったら周りにバレてしまうかも…」「住宅ローンの返済が完了していないけど、やり方を変えればもう少し楽になるかも…」、そんな悩みを抱えている人に向けて、今回はリースバックと呼ばれる不動産売却方法について紹介していきます。

リースバックにおけるメリット・デメリットを紹介した上で、住宅ローンの残債がある状態でもリースバックを行うことが可能なのかどうかお伝えしていきます。

リースバックとは

リースバックとは、第３者に自分が現在住んでいる住宅を売り、売却後、買主からその住宅を借りることで住宅ローンではなく家賃を買主に払い、もとの住まいに住み続けることが可能になるいう不動産の売却方式です。

正式名称は「セール・アンド・リースバック」といいます。

また、売った住まいに買戻し特約がついたものは、売却後、再度購入することも可能です。

老後の生活費、子どもの教育の費用を得るため、入院や手術で必要になった費用のため、他のローン返済、事業立ち上げにおける資金調達などにリースバックを利用する方が多いようです。

リースバックにおけるメリット、またリースバックを行うことで発生するデメリットにはどのようなものがあるか、紹介していきます。

リースバックをする上でのメリット・デメリット

ここでは、リースバックを行う上でのメリット・デメリットを紹介していきます。それぞれの要点を理解した上でリースバックの検討を行いましょう。

メリット

ここからはリースバックのメリットをご紹介していきます。

現在の住居にそのまま住み続けられる

売却収入を得た後も固定資産ではなくなるだけで同じ住まいに暮らすことができます。

新しい家を探したり、しばらくは新しい環境にいなければならないという不安もないため、住み慣れた家で生活できるのは嬉しいことです。

まとまった資金が手に入る

住宅売却時に得た資金は、リースバック業者からそのまま一括現金受取になるため、すぐに必要な費用が手に入ります。

一般的な不動産会社に売却した場合は住宅ローン審査など手間と時間がかかるため、リースバックを利用した売却はすぐに資金がほしい人にとってかなり利点になるポイントです。

引っ越しが不要

家賃を払ってそのまま元の住まいを貸借という形を取って住むため、引っ越しの手間が省けます。

引っ越しをする上で人によっては莫大な費用と時間がかかることもあるため、大きな利点です。

家を売ったことが周りに知られない

ご近所付き合いなどで、家を売却して賃貸住宅に切り替えたことに対して詮索されたりするのが困る場合もあると思います。

リースバックを行えば、現在住んでいる住宅をそのまま借りて住むことになるので、家を売ったことに対して詮索されたり、周りに心配をかけることもありません。

固定資産税の支払いが不要

毎年１月１日にある固定資産税の支払いが不要になります。リースバックを利用すると買主がその住宅の所有者になるため、原則として売主には固定資産税が課せられません。

また、固定資産税だけではなくマンションに住んでいる場合はその管理費・修繕積立金や都市計画税などの支払いも必要もありません。

全体的に見て、リースバックを利用することでランニングコストの削減につながります。

デメリット

ここではリースバックのデメリットについてご紹介します。

家賃を毎月払わなければならない

貸借という形を取るため、毎月の家賃を払い続ける必要があります。

売却金額が相場以下になることがある

家賃の支払い金額が周辺の物件と比べて高く見積もられる可能性があります。

一概に断言はできず、住宅の築年数、または土地の条件次第によりますが、家賃は売却金額の8〜10%程度と考えておきましょう。一般的には、その地域の賃料相場から考えられる買取主の利回りで決まることが多いです。

住宅を買戻しした場合の金額が売却時より高くなる

買い戻しをご検討されている方は、売却金額よりも高い金額で買い取らなければならない可能性があることを覚えておいてください。

物件によりますが、目安は売却価格の1.1～1.3倍程度です。

リースバック業者は営利団体なので、利益を得るために金額を高く設定するのです。売却金額が相場以下になるのもこれが理由です。

しかし、業者ごとにもその査定額や家賃の設定基準は異なるので、複数の業者のお話を聞き、ご検討されるのがよいと思います。

売却価格と家賃のバランスを見ながら、自分のニーズにあった業者と契約を行うようにしましょう。

将来性が低い？長くは住み続けられない

貸借契約には大きく分けて二つあり、ひとつは「普通賃貸借契約」で、もう一つが「定期賃貸借契約」です。

「普通賃貸借契約」では、住宅を貸している側（貸主）は特別な理由がない限りは貸借契約が必然的に更新されます。

一方、「定期賃貸借契約」では、契約で決められた期間が終了すると、そこで契約も終了し、更新がありません。再契約によって賃貸借契約の継続も可能ですが、貸主が再契約を拒否することもできます。

リースバックで賃貸借契約を結ぶ場合は、その多くが「定期借家契約」で結ばれます。注意する点は、再契約が保証されていないということです。

これを十分なデメリットと考えるならば、定期借家契約のみを行う業者ではなく、普通借家契約が選べる業者を探しましょう。

住宅ローンの支払いがまだ！リースバックは可能？

ここまでメリットとデメリットをいくつか紹介してきましたが、その上で「リースバックを行いたい！」と考える方も多いと思います。

そこで、住宅ローンの残債がある場合のリースバックについてお話ししていきます。

住宅ローンの残債が売却価格よりも下回っている場合は、リースバックを利用することが可能です。なぜなら住宅ローンの完済が望めるからです。

ただし、残債が多く残っていればいるほど、住宅ローンの完済後に手元に残る資金が少なくなるという点には注意が必要です。

反対に、住宅ローンの残債が売却価格よりも多い場合は、住宅ローンの完済が望めないため、リースバックを行うのは厳しいです。完済できないということは融資先の金融機関から抵当権を外してもらうことが出来ません。

抵当権というのは、住宅ローンを借りる際、金融機関が土地や建物などの不動産を担保にする権利のことです。住宅ローンの返済が滞ったときのために、あらかじめ土地や建物を担保としておくことで成立します。

抵当権が外れていない状態ではそもそも住宅の売却が不可能なため、リースバックの利用ができません。

しかし、リースバックによる住宅売却価格よりも住宅ローンの残債が上回っている場合でも、ローンの不足金額を別の方法で補填することができれば、リースバックの利用も可能になります。

その場合は任意売却という形になります。

簡潔にまとめると、住宅ローンの残債があってもリースバックを利用できる背景には、以下の点が重要になってきます。

• 住宅ローンの残債が少ない（リースバックによる住宅売却金額より少ない。）
• 金融機関から抵当権が外れている

繰り返しになりますが、住宅ローンの残債がリースバックによる住宅売却価格を上回っている場合でも、その分を補える保証があれば、金融機関との調整でリースバックの活用も可能です。

金融機関との調整売却価格は、住宅ローンの債権者となっている金融機関が指定します。

リースバックを行いたい方は、その指定額と投資家（リースバックによる買取主）の希望する買取価格の折り合いがつくかどうか、という点が問題になってきますので、要望にあった業者を見つけるべきです。

また、そのような任意売却によったリースバックそのものを認めない金融機関もありますので、住宅ローンの残債が少ない状態でリースバックを行うことをおすすめします。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

リースバックを行う上で、自宅を売却後に再度自宅を買戻ししたい場合は、同じ物件に対する条件や業者の価格設定によっては買い戻しに時間や費用がかかるデメリットもあります。

しかし、リースバックを行えば、一般的な不動産会社に自宅を売却する際に必要な住宅ローン審査などの手間が省け、短期間で売却行為を行うことが可能になります。

さらに現金一括受取で必要な資金がすぐに手に入る点や、引越しのかかる時間と費用の手間も省けるという点では、メリットも多い売却方法です。

また、住宅ローンの残債がある場合でも、条件次第ではローン支払いを終わらせて家賃に切り替えられる一つの手段になり得ますので、今回の記事から吟味してご検討されるのがよいと思います。

マイホームを手放したくない、子供の教育面で引っ越しを行いたくない（学区の考慮など）、引っ越しの手間を取りたくない、短期間でまとまった資金が欲しいなどとお思いの方は、ぜひリースバックの利用をご検討してみてはいかがでしょうか。

また、マイホームを所有していてもその家を相続する者がいない場合にもリースバックを活用するのがおすすめです。

リースバックを活用される場合は自分のニーズにあったリースバック業者を探して、複数業者から比較検討しましょう。