マンションの住宅ローンが残っていても売ることができる3つの方法

マンションの住宅ローンが残っていても売ることができる3つの方法

離婚や転勤、子供が大きくなってきて手狭になったなど、さまざまな事情でマンションを売ることを検討している方は多くいます。

マンションを購入する際、ほとんどの方は住宅ローンを組んでいるはずですが、住宅ローンは35年などの長い年月をかけて返済していくローンのため、完済するまでには相当な時間が必要となります。

そのため、マンションを売る人のほとんどはローンの返済中ということになるのですが、マンションを売りたいとき、住宅ローンが残っている場合には一体どうすれば良いのでしょうか？

本記事では、住宅ローンの残債があるマンションを売りたいという方のために必要な知識と、マンションの住宅ローンの残債があっても売ることができる3つの方法をご紹介します！

住宅ローンの残債があるマンションを売るには

結論から言うと、住宅ローンの残債があるマンションを売ることは可能です。ですが、マンションを売った際の金額が住宅ローンの残債よりも売却金額が大きくなる場合と住宅ローンの残債よりも売却金額が少なくなる場合ではマンションを売るときの状況が違ってきます。

ではまず、住宅ローンの残債があるマンションを売るにはどうすれば良いのかをご紹介します。

残ったローンを完済しなければならない

住宅ローンの残債があるマンションを売るには、原則として残ったローンを完済して抵当権の抹消登記をしなければいけません。

抵当権とは、マンションを購入する際にお金を借りた側が住宅ローンを払っていけなくなってしまったときに、お金を貸している金融機関が担保であるマンションの差し押さえをすることができるという権利のことです。

住宅ローンが残っている限り抵当権は金融機関側にあるので、お金を借りている側が勝手にマンションを売ってしまうことはできません。

そのため、住宅ローンの残債があるマンションを売るためには、残っているローンを全て返済する必要があるのです。

上記で、マンションを売った際の金額が住宅ローンの残債よりも大きくなる場合と少なくなる場合では、マンションを売るときの状況が違ってくるとご紹介しましたが、その場合実際にはどのような違いが出てくるのでしょうか？

住宅ローンの残債よりも大きくなる場合

住宅ローンの残債よりもマンションを売った際の売却金額が大きくなる場合、ローンの残債にマンションを売った代金を充ててローンを全て払いきることができます。

つまり、ローンを完済できるということは抵当権を外せるということなので、その後の心配は必要ありません。

住宅ローンの残債よりも少なくなる場合

では、住宅ローンの残債よりもマンションを売った際の売却金額が少なくなる場合はどうでしょうか？

この場合、残ってしまった住宅ローンを何らかの方法で補填しなければ抵当権は抹消されないので、マンションを売ることができなくなってしまいます。

例えば、500万円差額が出た場合、足りない分を分割で返していくというわけにはいかないので、この分をどうやって返済するのかを考えなくてはいけないということになります。

マンションを売る際の流れ

初めてマンションを売るという方は、何をどうしたら良いのかわからないと不安に感じることも出てきます。そのため、マンションを売るにあたっては、全体の流れをつかんでおくことが重要です。

マンション売却の8つの手順

1. 売却準備
2. 価格査定
3. 不動産会社に提出するもの
4. 媒介契約
5. 販売活動
6. 売買契約
7. 引き渡し
8. 確定申告

1.資金計画

住宅ローンが残っているマンションの場合、マンションを売った代金でローンを完済できるかどうかは大きなハードルです。買い替えの方であれば次の物件を購入するための頭金をどのくらい準備できるかも考えなくてはいけません。

このようにローンの返済や次の物件のことなど、お金に関する計画をすることを資金計画といいます。

2.価格査定

価格査定とは、不動産会社に依頼して事前に売りたいマンションの売却予想価格を算出する作業のことで、売却準備と同時に最初に行っておく必要があります。

価格査定は、適正な売却価格を決定するためと資金計画を具体的にするために行いますが、あくまでも不動産会社のひとつの意見として捉え、複数の不動産会社に頼んで査定してもらいましょう。

3.不動産会社に提出するもの

マンションを売るとき、不動産会社から提出を求められるものが2つあります。

付帯設備表

売買対象不動産に関する設備の有無や故障や不具合の有無を買主へ知らせる書類のこと。買主とのトラブルを防止する役割があるので、しっかりと確認しながら記入しましょう。

告知書

雨漏りや傾き、耐震診断の取得の有無や騒音・振動・臭気など、飼い主に対して不動産の状況を説明する書面のこと。

4.媒介契約

不動産会社に査定を頼んだあと、不動産会社に仲介をお願いすることで本格的に売却活動を開始したということになります。

5.販売活動

販売活動は基本的には不動産会社がインターネット広告やチラシ広告などで行います。

購入希望者が不動産会社に問い合せて内観の日程を決めますが、土日に集中することが多いので、極力土日は内観に対応できるようにしておきましょう。

6.売買契約

売買契約は、売主と買主が顔合わせをし、売買契約書に押印を行うことです。一般的に、売買契約書では買主から売買代金の10%程度の手付金を受領することが多いです。

また、付帯設備表などに記載されている項目を確認しあったりします。売買契約が終了したら引き渡しまでの期間に引越しを行います。

7.引き渡し

引き渡しが終了することで、いよいよマンションとはお別れです。売買契約から引き渡しまでは通常ひと月ほどの期間を空けますが、ゴミを残していかないようにくれぐれも注意しましょう。

8.確定申告

マンションを売った場合、節税や税金還付を受けるために確定申告を行う場合があります。特にマンションを売った際の譲渡所得がマイナスとなるケースは確定申告をした方が得です。

しかし、譲渡所得がマイナスの場合でも、税金還付を受けたくないなどの理由があるときは確定申告をしなくても構いません。

以上がマンションを売る際の流れです。マンションを売るときは、流れを知ったうえでしっかりと売却計画を立てるようにしましょう。

マンションの住宅ローンの残債があっても売ることができる3つの方法

マンションのローンの残債よりも売却価格の方が低いことをオーバーローンと言いますが、もしもオーバーローンの状況になってしまった場合、どのようにしてマンションを売れば良いのでしょうか？

ここからは、オーバーローンになってしまったときにマンションを売ることができる3つの方法をご紹介します！

マンション売却金と貯金で賄う

最も理想的な方法は、マンションを売った代金だけでローンを返済する方法です。しかし、マンションを売った金額がローンの残債を下回ってしまった場合、自分の預貯金を合わせてローンを完済することができます。

基本的には、自分の預貯金の中で支払うのが良いですが、どうしても足りないときは親族に借り入れをお願いしてみるのもひとつの手です。

住み替えローンを検討する

マンションを売るのと同時に新しく買い替える物件を購入する際は、各金融機関の住み替えローンを利用してマンションを売ることができます。

住み替えローンとは、新しく買い替える物件の住宅ローンに、残ってしまったローン残債をプラスして借りるローンのことです。

自己資金が足りなくても、マンションを売って新しい物件のローンも組むことができる便利な制度ですが、通常の住宅ローンよりも金融機関による審査は厳しくなります。

住み替えローンのメリット

• 融資条件によっては今よりも低金利のローンに組み替えることができる
• 手持ちの資金がなくても住み替えができる

住み替えローンのデメリット

• 借入額が増える
• 融資の審査基準が厳しい
• ローン返済の期間が長くなる傾向にある

住み替えローンを利用する場合には、途中で返済できなくならないように無理のない返済額を設定しましょう。

任意売却を検討する

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関から特別に合意を得て不動産を売却する方法のことです。

任意売却のメリット

• 競売のように売却金額が下がる心配がない
• 近隣からの目を気にしなくても良い

任意売却のデメリット

• 必ず銀行からの許可が必要
• 不動産会社ではなく専門業者に依頼しなければいけない
• クレジットカードの申請や携帯の契約などで不便を感じる場面が出てくる

任意売却はできる限り使いたくない手段ですが、どうしようもない場合の最終手段として頭の中に入れておきましょう。

まとめ

住宅ローンの残債があるマンションを売りたいという方のために必要な知識と、マンションの住宅ローンの残債があっても売ることができる3つの方法をご紹介しました！

マンションを売るためにまず取り掛かるべきことは、自分のマンションがいくらで売れるのかを調べることです。

そのためには、良い不動産会社を選ぶことが大切なので、できるだけたくさんの不動産会社に査定を依頼してみましょう。

住宅ローンの残債があるマンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。