住宅ローンの返済中に不動産を売る方法と成功させる為の3つのポイント

収入の減少や急な転勤、または子供が成長し広い物件に住み替えたいなど理由はさまざまですが、時間の流れと共に変化する生活スタイルに合うように、購入した物件の売却を検討する方は多くいます。

不動産売却を検討し始めたときに気になるのが、住宅ローンを完済できていない状態でも不動産売却は可能なのだろうかという点についてではないでしょうか。

住宅ローンが残っている状態でも不動産を売却することは可能ですが、売却を成功させるためには理解しておかなければならないポイントや注意点がいくつかあります。

この記事では、住宅ローン返済中の不動産売却を成功させるために把握しておくべき事柄についてご紹介します。

住宅ローン返済中でも不動産を売却するためには

住宅ローン返済中でも不動産を売却することは可能ですが、売却するためには条件があります。

ここからは、住宅ローン返済中の不動産売却で必ずクリアしなければいけない条件と売却方法の大まかな種類についてご説明します。

抵当権の抹消

住宅ローンの残債が残っている不動産を売却する場合では、売却物件の抵当権を抹消することが必要となります。

抵当権は、住宅ローンを組む際に金融機関に不動産を担保として設定する権利のことで、借主が住宅ローンの返済ができなくなったときに、金融機関が裁判所を経て物件を競売にかけることでローンの回収を可能にするための権利です。

抵当権が付いた不動産は、売主が住宅ローンの返済ができなかった場合、売却後に買主の手に渡った不動産が金融機関によって強制的に競売に掛けられてしまう可能性があるため、原則取引が行われません。

リスク回避の観点から抵当権が付いている不動産を購入する方はいないため、住宅ローンがまだ残っている不動産を売却する際は必ず抵当権を外さなければなりません。

抵当権を金融機関に抹消してもらうためには残った住宅ローンを全て返済する必要があり、不動産売却で受け取った売却代金をローンの返済に充当することで売却と同時に抵当権の抹消となります。

住宅ローンが残っているときの売却方法

住宅ローンの残債がある場合の不動産売却では、売り先行と買い先行の2種類の売却方法があります。

売り先行は、住んでいる自宅を売却した後に新居を探す方法で、住み替えなどで新たに住宅ローンを組む場合の二重ローンを防止する目的から、住宅ローンが残っている場合の売却は売り先行が多いです。

売り先行は新居を購入するまでの期間、賃貸物件などで仮住まいが必要となる可能性があり、また居住している状態で売却を行うので内観への協力も必要となります。

買い先行は、先に新居を購入して引越しが終わった後に売却が行えるため、引越し先が見つからないなどの不安要素が少なく、当面の二重ローンに耐えられる方や引越し費用の負担が少ない方にはおすすめの方法です。

不動産の売却を成功させる3つのポイント

住宅ローン返済中の不動産売却を成功させるためには、現時点での物件価値やご自身の貯蓄状況などを正確に把握しておくことが必要です。

ここからは、売却を成功に導く基本となる、確認しておくべきポイントについてご紹介します。

住宅ローンの残債を調べる

住宅ローンの残債がどれくらい残っているのか、借入先金融機関から毎年郵送されてくる年末残高証明書で確認しましょう。

金融機関ごとに送付時期が異なることがありますが、一般的に毎年10月頃に届くことが多いです。

年末残高証明書が手元にない場合は、金融機関で残高証明書を発行してもらうことで住宅ローンの残債を確認することができます。

ただし、残高証明書に記載されている借入額には金利が含まれていないので、不動産を売却するまでの期間の金利も含めて正しく計算を行ってください。

不動産の売却価格を調べる

不動産の売却価格をなるべく正確に把握するために、複数の不動産業者に査定を依頼しましょう。

住宅ローン返済途中での不動産売却は、売却金額を残った住宅ローンの返済に充当する必要があります。

不動産業者は、おおむね3ヶ月で売却可能な価格を予想して査定価格を決定するので、査定価格はあくまでも予想の売却額です。

不動産業者によって査定基準が異なり、数百万円程の差額が発生することもあるので、1社のみの査定価格だけで判断せず複数の業者に査定を依頼し、なるべく適性な売却予想価格を掴む必要があります。

不動産の売却価格で住宅ローンが完済できるかを確認する

住宅ローンの残債と不動産の売却予定価格が把握できたら、金額を照らし合わせて差額を確認してください。

住宅ローンの残高を不動産売却金額で補いきれるアンダーローンの状況においては、売却と同時に住宅ローンを完済することができるので、そのまま売却へ向けた手続きを進めて問題ありません。

売却額が住宅ローンの残高に満たないオーバーローンの場合は、売却額で支払いきれなかった分の残債を自己資金などで補填する必要があります。

一般的には、約10年でマンションは80％、木造戸建て住宅では50％まで新築時よりも資産価値が落ちてしまいます。

毎月住宅ローンの返済を続けていても物件の資産価値が落ちる方が早いため、不動産売却額だけでは住宅ローンを完済することができないケースが多く発生しています。

また、不動産売却時は、仲介手数料や印紙税、税金などの様々な費用も発生するので、スムーズに売却が進むよう事前に計画的を立て、十分な準備をしておく必要があります。

オーバーローンでも不動産を売却するための対処法

住宅ローンの残額を全て返済しなければ、金融機関が抵当権の抹消を行うことはありません。

不動産売却額だけで住宅ローンの完済ができないオーバーローンの状況で売却を行うためには、ローンの全額返済に足りるだけの資金を残債に補填する必要があります。

オーバーローンでも不動産の売却を行いたい場合はどうしたら良いのか、売却を可能にするための対処法をご紹介します。

手持ちの資金で残金を補う

不動産を売却して得た金額で足りなかった分を、預貯金などの自己資金で補うのが将来的な負担もなく最善な方法です。

生活に支障のない範囲でご自身の預貯金の中から支払いきれるのが望ましいですが、差額が大きくどうしても払いきれない場合は、金融機関から借り入れをする必要があるでしょう。

借り入れに抵抗がある場合や借り入れできない事情がある際は、親族などに相談するなど無理のない範囲での対処を検討してください。

流れとして、物件引き渡しの際に不動産の売却金と手持ちの資金を合わせて金融機関に振り込みを行うことで無事に売却となりますが、万が一ローンの完済ができなかった場合、手続きが進んでいたとしても売主都合でのキャンセルとなりますので注意してください。

住み替えローンの利用

売却と同時に新居を購入することで、住宅ローンの残債と住み替え先物件の購入金額分のローンを一度に組む住み替えローンの利用ができます。

自己資金を捻出しなくてすみ、低金利で借り入れすることができるので金銭面での不安に対応できる便利な方法です。

しかし、住み替えローンは誰でも利用できるという訳ではなく、一般的な住宅ローンよりも審査が厳しく、当然ながら借り入れ額も増えることになります。

借り入れ額が増えたローンを、今後毎月支払っていくための経済的な見通しが立っているかどうかが重要なポイントとなりますので、ご自身の経済状況を踏まえて慎重に判断しましょう。

また、住み替えローンは、物件を売却した何ヶ月か後に新居を購入する場合には利用ができず、不動産の売却と同日に新居を購入する必要があるので、利用する際は確実な準備を行っておくことが大切です。

任意売却の利用

任意売却とは、不動産の売却金額でローンを全額返済しきれなかったり、不足分を自己資金で捻出することができない場合でも、金融機関に抵当権の解除を承諾をしてもらい売却を可能にする方法です。

任意売却は、様々な事情で住宅ローンの返済ができなくなったときに利用できる制度なので、滞りなく住宅ローンを返済してきた方が利用することはできません。

売却後は債務が残るものの一般的な売却方法と変わりないので、競売のように売却価格が安くなってしまうことはなく、市場価格とおおよそ同じ価格で販売することが可能です。

任意売却では、不動産売却で発生する仲介手数料や税金などの様々な経費を売却金額から支払うことが認められているため、手持ち資金を持ち出す必要がありません。

残った残債は債権者側と協議することで分割返済が可能で、経済状況を考慮しながら月額5,000円〜30,000円程度で返済していくことができます。

まとめ

住宅ローン返済中の不動産売却を成功させるために抑えておくポイントについて説明してきましたがご理解頂けましたでしょうか。

生涯に渡り住むつもりで購入した物件であっても、予定していなかった生活状況の変化は人生において起こり得るので、現状に合う住居に住み替えたいと思うのは特別なことではありません。

住宅ローンの返済中でも不動産を売却することは可能ですが、まずはローンの残額や物件価値、ご自身の経済状況をなるべく正確に把握しておくことがとても重要となります。

ローン返済の不足分を補う金銭的な余裕がない場合でも、住み替えローンや任意売却などを利用することもできるので、諦めずにご自分に合う方法で不動産の売却を成功させましょう。