【家の売却方法】上手く売る為のコツは？押さえるべきポイントを紹介

さまざまな事情から、家を売却することを考えておられる方もいらっしゃると思いますが、一世一代の大きな買い物である家の売却は、損をすることなく上手く家を売りたいと思うのは皆様同じではないでしょうか。

この記事では、家を上手く売却する為のコツや、ローンの残債がある場合の売却方法などについて、詳しくご説明していきます。

家の売却方法について

家の売却は、大きく分類すると「仲介」と「買取」の2種類の売却方法があります。仲介というのは、不動産会社がインターネットや、不動産会社の店頭などに物件情報を掲載することで買手を募集する方法です。

いっぽう、買取は買手を募集するのではなく、不動産会社が直接物件を買い取ってくれるという方法になります。仲介、買取はそれぞれメリットとデメリットがありますので、下記で詳しくご説明します。

仲介のメリットとデメリット

家の売却を不動産会社が仲介をしてくれることで、より多くの購入希望者に家の売却情報が知れ渡り、希望の価格帯で売却されやすいといったことが、仲介の大きなメリットになります。

不動産会社に仲介を依頼する場合に生じるデメリットは、仲介手数料が発生することです。仲介手数料は、売却価格のおよそ3%が相場でプラス調整金額の6万円も必要費用となり、消費税も加算されることになります。

従って物件を売却する際には、高額な手数料が発生することを把握したうえで、依頼を行うことが重要です。

買取のメリットとデメリット

買取は、不動産会社が物件を直接買い取ってくれるシステムです。その為に仲介手数料が発生しないという点が、メリットとなります。

しかし、不動産会社は買い取った物件の修繕などを行う費用がかかる為、一般的な市場価格より低価格で売却するといったケースがほとんどです。

仲介は、買手の募集を行ったとしても、必ずしも買い取ってくれる相手が見つかる保証はありませんが、市場価格で売却できる可能性が高くなります。

買取の場合は、不動産会社と一対一の取引となりますので、条件が合えば必ず買い取ってもらえますが、低価格での売却になる可能性があります。

上記でご説明した仲介、買取のそれぞれの特徴を把握して、自分自身にとっては、どちらが最適なのかをしっかりと考えて行動する必要があります。

売却を上手く成功させるコツ

家の売却をできる限りうまく行う為のコツをここからはご紹介していきます。知っているか、知らないかで大きく売却の結果が異なることもありますので、しっかりと把握しておきましょう。

物件の相場を把握する

家を売却するなら、誰しも少しでも高価格で売却したいという思いは同じです。そのためにも、物件の売却価格の相場を把握することが重要です。

自身の家に似た条件の物件が過去にどの価格帯で取引されたのかや、今現在同じような条件で掲載されている物件の価格などを調べることが先決です。

インターネットなどを利用すれば、不動産会社が売りに出している物件は簡単に閲覧することが可能です。

もし、自分自身で相場を調べることが困難である場合は、不動産会社に依頼をすることで、相場を調べてもらうことができます。

所有している物件の価値を把握して、損がない売却を行いましょう。

信頼できる不動会社に依頼する

不動産会社の規模や営業力、そして担当者の実力によっても売却価格は大きく変わってきますので、仲介を依頼する不動産会社選びは非常に重要なものとなります。

これは、買取で不動産会社を選ぶ時も同じであって、買取価格や待遇なども不動産会社により異なってきますので安易に決めずに、しっかりと吟味して決めることをおすすめいたします。

家を少しでも高価格で売却するには？

家の価格を査定してもらう際には、写真や資料の情報だけでなく、実際に家まで来てもらい査定を行ってもらうことが大切です。

査定の際は、少しでも家の印象をよく見せることが重要なポイントとなります。例えば掃除が行われていない外観や室内であっては、印象が悪くなってしまい査定額に影響を及ぼす可能性があります。

外観に関しては、洗浄機で水洗いをしたり、アルミサッシ周りを雑巾で拭き取ったりすることで第一印象が非常に良くなります。

室内に関して査定のマイナス要因となるのは、不要な物が雑然としている状態です。できる限り不要なものの処分を行って、スッキリとした状態で審査を受けることが好ましいといえます。

掃除や断捨離を行うことで、査定額も変わってくるということを把握して上手く家の売却をすすめましょう。

売却のベストシーズンとは

家の売却に最も適しているシーズンは、春だといわれています。就職、転職、人事異動など生活の中で大きな変化が最も多い時期です。

家の購入希望者も、この大きな生活の変化に合わせて新居を探しているというケースが非常に多いです。

購入希望者が3月までに契約、購入できるよう事前に不動産会社に依頼を行い売却することがベストだといえます。

家を売却する際の税金について

家を購入する際にも税金の支払いが必要となりますが、売却時も税金が発生するケースがあります。売却時に譲渡所得があると、所得税や住民税の課税対象となります。

譲渡所得は、家の売却価格から取得費と譲渡費を差し引いた額になります。取得費は、家を購入した代金から所有期間中の減価償却費を差し引いた金額となります。

譲渡費は仲介手数料のことをいいます。こちらは、家を所有していた期間が5年未満か5年以上かによって、税率が変わってきます。

譲渡所得が3000万円未満の場合は、条件次第で特別控除が認められる場合もあります。ただし、家を売却する相手が妻、親、子の場合は特別控除は適応されませんので、注意が必要です。

その他に、家を所有していた期間が10年を超える場合で譲渡所得が3000万円を超えた分に関しては税金が軽減されるシステムもあります。

売却時には、税金の支払い、控除に関しても不動産会社に相談することをおすすめします。

住宅ローンが残っている場合の売却

さまざまな事情で住宅ローンの支払いができない状態になってしまった場合、家を売却してローンの返済に充てたいと考える方が多いです。

通常、住宅ローンの支払いが残っている状態では売却ができませんが、融資を受けている金融機関に相談し許可を得れば売却が可能となります。

注意したいポイントは、住宅ローンを組む際に連帯保証人を付けている場合は、家を売却することを連帯保証人に必ず承諾してもらう必要があります。

住宅ローンの支払いができないからといって滞納を続けてしまうと、最終的に物件が競売にかけられてしまいます。

競売は市場価格より低価格で落札されてしまいますし、競売にかけられていることが近隣住民などに知られてしまうという大きなリスクがあるので、競売にかけられる前に任意売却を行うことが最善の方法です。

任意売却は、一般的な不動産売買と同じ市場価格での売却が可能で、近隣住民などに金銭的な事情を知られることもありません。

家を購入する際は、計画的だったはずの住宅ローンであっても、いつ何が起きるか分かりません。そういった場合は、金融機関に何も連絡をしないで放置するのではなく、連絡を入れて相談することが重要です。

リースバックについて

任意売却で自宅を売却する方にとっては、その後の住まいがどうなってしまうのかが大きな不安要素です。

住まいを変えるということは、お子さんがいらっしゃる家庭では転校を余儀なくされたり、職場が遠くなってしまうなど、さまざまな不都合が出てきます。

しかし、リースバックを利用することで、売却した家に住み続けることが可能です。

リースバックとは、家を買い取ってくれたオーナーと賃貸契約を結ぶことにより、そのまま継続して同じ家に住み続けることが可能となるシステムです。

将来、金銭的な余裕ができた場合には、売却した家を買い戻すことも可能となっているので、任意売却を考えられている方にリースバックはおすすめです。

リースバックは、一般的な賃料の相場より高額な賃料となる場合が多いです。その理由としては、リースバックの賃料は家の売却価格によって決められるからです。

家の売却価格が高ければ高いほど賃料も上がるというシステムになっています。

しかし、引越しをせずにそのまま、売却した家に住み続けることができるのは、大きなメリットですが、デメリットもしっかり把握したうえでリースバックを上手く活用しましょう。

まとめ

ここまで家を上手く売却するコツについてご説明してきましたが、いかがでしたでしょうか？

家の売却などは、人生でそう何度も経験することではありません。大きな自分の財産を売却するのですから、できる限り良い条件で売却を行うべきです。

相場の把握、そして不動産会社選びは非常に重要ですので、しっかりと調査し妥協せずに後悔のない売却を行いましょう。

この記事が、家の売却を考えられてる方の参考に少しでもなれば幸いです。