住宅ローンを滞納した時に有効的な解決策を徹底解説！

家を購入する際は多くの方が住宅ローンを利用します。人生最大の買い物である家は、購入価格も高額なものとなりますので、住宅ローンの返済期間も長期に渡って計画を組みます。

住宅ローンを組む際は、仕事も健康も良好な状態であったとしても、未来ではさまざまな事情で住宅ローンの返済が困難になる場合があります。

住宅ローンを滞納してしまった場合はどうなってしまうのか、どういった解決策があるのかをこの記事では詳しくご説明していきます。

住宅ローンを滞納した場合に起こること

住宅ローンを長く滞納してしまった場合、最終的には裁判所を通して自宅が競売にかけられてしまいます。

しかし住宅ローンを滞納したからといって、すぐに競売にかけられてしまうわけではありません。滞納した期間によって金融機関の対応も変化していきます。

滞納1ヶ月から2ヶ月

住宅ローンを滞納してから1ヶ月を過ぎると、融資先の金融機関より催促状が郵送にて届くようになります。

多くはハガキサイズで半折りになっている接着されたタイプです。ハガキを開くと中には、滞っている支払い額と、延滞遅延金、そして支払い期限などが記載されています。

他に、金融機関からの電話で催促を受ける場合もありますが、この時点では厳しい取り立てもなく、支払いに応じた場合は大事になるようなことはありません。

滞納2ヶ月から3ヶ月

住宅ローンを2ヶ月から3ヶ月滞納した場合、「催告書」が郵送で届くようになります。最初に送られて来た督促状は「支払いをしてくださいね」といった柔らかい内容でしたが、催告書は「支払いがなければ法的手段を取ります」といったより厳しい内容のものとなります。

他に、信用情報機関への通告「ブラックリスト」を行うといった内容が記載されています。信用情報に傷がついてしまった場合は、クレジットカードなども利用できなくなる可能性があります。

融資先の金融機関からの連絡を放置し続ければ状況は悪化する一方です。滞納した場合は一刻も早く連絡を入れることが重要です。

滞納3ヶ月から6ヶ月

住宅ローンの滞納が3ヶ月以上に及んでしまった場合は、金融機関より「利益喪失通知」が郵送されて来ます。

住宅ローンを組んだ際に、金融機関との契約に従って、毎月分割払いでの支払いが許可されていることを「期限の利益」といいます。

金融機関と契約したはずの毎月のローン支払いができない場合は、期限の利益が喪失されます。

喪失されるということは、分割で許可されていた住宅ローンを一括で支払わなければならないことになります。

人生最大の買い物である家の住宅ローンは、一括で返済できるような金額ではありません。期限の利益が喪失される前に対策を行いましょう。

競売について

住宅ローンを滞納して6ヶ月が経過した頃には、「競売開始決定通知」が届きます。融資先の金融機関が裁判所に申し立てをし、家の差し押さえを行い競売を開始しますといった内容です。

競売の現地調査

競売の基準価格を決める為に、家に裁判所から執行官と不動産の専門家が調査に訪れます。

この時に、物件の写真撮影や近隣住民への聞き込みが同時に行われますので、近隣住民に競売にかけられていることが知られてしまいます。

調査日は事前に郵送にて日時が通告されます。もし、指定された日時に同席できない場合は事前に連絡を行いましょう。

もし連絡をしなかった場合は、執行官により家の施錠が解除され調査が実行されてしまいます。

住宅ローンを滞納した場合は、ここまでご説明したような流れで最終的に競売という結果で家を手放すことになってしまいます。

競売を避けるべき理由としては、売却価格が市場価格より低価格で落札されてしまうことです。

そして上記でご説明したように近隣住民に金銭的な事情を知られてしまうというリスクもあります。

更に、競売で家を売却する際に、競売を行うために必要な諸経費を予納金いう形で支払わなければなりません。

予納金の金額は裁判所や不動産の売却価格によって変動しますが、80万円から200万円ほどの支払いが必要になります。

競売は、通常の不動産取引では発生しないような予納金の支払いが必要になってしまうので、競売にかけられる前にしっかりと対策を講じることが重要です。

住宅ローンを滞納してしまった時の対処方法

住宅ローンを滞納してしまった場合、事前に対処することで競売を回避できます。ここからは住宅ローンの支払いが難しい状況となった場合に、有効的な対策方法について詳しくご説明していきます。

任意売却について

さまざまな事情で住宅ローンの支払い目処が立たなくなってしまった場合、任意売却を行うことで競売を避けることが可能です。

任意売却は、融資先の金融機関の許可を得て、通常の不動産売買と同様の流れで売却取引が可能です。そして、売却費用を住宅ローンの返済に充てることができます。

しかし、任意売却にもそれぞれメリット、デメリットがあります。下記で詳しくご説明していきます。

任意売却のメリット

不動産会社の仲介と任意売却は、売却価格に差がほとんどありません。つまり、任意売却は市場価格で不動産の売却が可能です。

そして、通常の不動産取引と同じ流れとなるので、経済的に苦しい状況であるといったことが、近隣住民に知られずに済むのも大きなメリットです。

家を売却する際に発生する手数料も、任意売却の場合は売却額から支払うことが可能です。手元に現金がない状態であっても、売却額から支払えるならば安心して売買取引を行うことができます。

任意売却を行った後に住宅ローンが残ってしまうケースもあります。その場合は通常一括で残債を支払うことになりますが、任意売却の場合は融資先の金融機関に相談すれば、月々5000円から2万円ほどの無理ない返済額で支払いを続けていくことが可能です。

任意売却のデメリット

任意売却をおこなうということは、信用情報に傷をつけてしまいます。つまり、住宅ローンを滞納することで、住宅ローン以外のクレジットカードなども契約できない状態になってしまいます。

クレジットカードなどが契約できない期間は、平均的に5年から7年ほどと言われていますので、把握しておきましょう。

もう1つのデメリットは、買手が見つからず競売にかけられてしまうケースもあります。任意売却の手続きが行えるのは、競売開始の前日までと定められています。

したがって、買手がずっと見つからずに時間が経過してしまった場合は、強制的に競売にかけられてしまうケースもあります。

任意売却の手続きを行ったからといって、100%安心できるわけではありませんので、注意が必要です。

リースバックについて

任意売却で家を手放した後の住まいについて、心配される方も多いと思います。生活の基盤である家を無くしてしまうというのは、精神的にも大きな不安要素となります。

しかし、リースバックを活用することで、売却で手放してしまった家にそのまま継続して住むことが可能です。

ここからはリースバックの仕組みについてご説明していきます。

リースバックは、任意売却で家を買い取ってくれた新しいオーナーと賃貸契約を結ぶことによって、そのまま同じ家に住み続けることができます。

リースバックを利用せずに、新しい住まいを探す場合は、引越しにかかる初期費用など大きな経済的負担がのしかかります。

そして、新しい環境での生活は精神的にもストレスになってしまう場合も多くあります。売却後も、これまでと同じ生活環境を維持できるというのはリースバックを利用する最大のメリットです。

リースバックの賃料ですが、相場より少し高額な賃料になってしまうことが多いです。その理由としては、賃料が売却価格によって決められることにあります。

家を売却した価格が高くなれば、リースバックの賃料も高額になってしまうというシステムです。

しかし、リースバックは将来的に売却した家を買い戻すことが可能であったり、思い入れのある家に住み続けることができるなど、大きなメリットがあることは確かです。

まとめ

ここまで住宅ローンを滞納した場合の対策方法についてご説明してきましたが、いかがでしたでしょうか？

計画的に組んだはずの住宅ローンであっても、仕事や健康的な事情などで支払いが困難になることもあります。

そういった時に、ただ放置して競売にかけられてしまうよりは、事前にしっかりと対策をして最善の解決方法を選択するべきです。

この記事でご説明した任意売却、リースバックは住宅ローンの支払いを解決するうえで非常に有効活用できるシステムとなっています。

それぞれの特徴をしっかりと把握して上手く活用していきましょう。

この記事が住宅ローンの返済でお困りの方のお役に少しでも立てれば幸いです。