住宅ローンの借り換え費用とは？諸経費と支払えない場合の3つの対策
現在支払い続けている住宅ローンを一括で返済したのち、新たな金融機関でローンを組み直す住宅ローンの借り換え。
金利が低い住宅ローンに乗り換えることで返済額が減額でき、リフォームローンを同時に借り入れることができるなど、その他にもさまざまなメリットがあります。金銭的にまた心理的にも余裕が生まれるため、借り換えを検討している方も多いのではないでしょうか。
しかし、住宅ローンを借り換える際には手数料などの費用がかかるため、「躊躇している」「自己資金がないから…」と諦めている方も少なくありません。
本記事では、住宅ローンの借り換えにかかる費用の詳細や支払い前に抑えておきたいポイント、借り換え費用を支払えない場合の3つの対策についてご紹介します。
住宅ローンの借り換えを検討しているけどかかる費用が分からない、諸費用の支払いが要因で借り換えに踏み出せない方は、ぜひ参考にしてみてください。
住宅ローンの借り換えにかかる費用について
メリットが多い住宅ローンの借り換えを検討している方は多くいらっしゃいます。しかし、借り換えをするためには、さまざまな費用がかかるため、その費用を把握しておく必要があります。
また、借り換え時の費用を支払う際には、あらかじめ金融機関に価格を問い合わせるほか費用を支払う前に抑えておきたいポイントを把握するなど、事前の準備が求められます。
ここでは、住宅ローンの借り換えにかかる費用について詳しくご紹介します。
借り換えにかかる費用とは？
住宅ローンを組む際や借り換え時には、その不動産の価格とは別で諸費用がかかります。
諸費用とは、土地や建物の価格、建築費用とは別途で必要となる費用の総称のことで、利用中の住宅ローンの契約や残債によって価格が異なるため、金額はその状況次第で異なります。
ここでは、そんな諸費用とそれぞれの相場をご紹介します。
印紙税
印紙税とは、金融機関と住宅ローンが金銭消費貸借契約書を取り交わす際に課税される税金です。借入している金額に応じて、印紙税の金額が決まっています。
借入額に対しての印紙税は、下記の通りです。
- 100万円以上～500万円未満…2,000円
- 500万円以上～1,000万円未満…1万円
- 1,000万円以上～5,000円未満…2万円
- 5,000万円以上～1億円未満…6万円
インターネット上で行う電子契約の場合は、課税対象外となり印紙税がかかりません。課税対象外になるのは電子契約の場合に限られるため、インターネット上で借り換えの検討をしている場合は、金融機関が書面による契約か電子契約なのか下調べをしておきましょう。
保証料
保証料とは、金融機関が住宅ローンの債務者の保証人である保証会社に支払うものです。住宅ローンの債務者が何らかの原因で住宅ローンの返済が困難になった場合に、債務者の代行として保証会社が返済を肩代わりするものです。
保証料の支払い方法は、下記の2種類から選択することができます。
- 外枠方式…住宅ローンの契約時に一括で支払う方法
- 内枠方式…住宅ローンの残高に上乗せして、毎月の返済額に組み入れる方法
保証料の相場は金融機関によって異なりますが、ネット銀行の場合は無料というところも多く、民間銀行（都市銀行・地方銀行）の場合は、金利に0.2%上乗せしているところが多いため、借入金額によって保証料は異なります。
事務手数料
事務手数料とは、金融機関が住宅ローンを組む際に申し込みや審査、契約事務などの作業に対して支払う対価のことです。
事務手数料は、借入を行う金融機関によって定額で支払うものと借入額からの割合で支払う2通りがあります。相場は地方銀行の場合は約3万円程で、ネット銀行の場合は、借入額の2.1%となることが多いようです。
全額繰上返済手数料（期限前完済手数料）
借入している住宅ローンの全額を繰り上げて返済する際にかかる手数料です。
手数料の相場は、金融機関よって異なりますが、目安は無料から数万円程度です。あらかじめ、現在利用している金融機関にいくらかかるのか確認してみましょう。
抵当権抹消費用・抵当権設定費用
抵当権抹消費用・抵当権設定費用とは、利用していた金融機関の抵当権を抹消し、借り換え先の金融機関で抵当権を設定する際の手続きにかかる費用のことです。
抵当権を抹消する際にかかる登録免許税は、登記する不動産1個につき1000円。それに加えて、司法書士への報酬を支払う必要があるため、2万円程度が相場となります。
新たに、抵当権を設定する際にかかる登録免許税は、借入額の0.1%（軽減税率の特例を受けた場合）となります。
団体信用生命保険料
住宅ローンの契約者が病気や事故などで死亡または高度障害を患った場合に、支払うことができない住宅ローンの返済を金融機関が肩代わりするための保険料です。
民間銀行の場合、金融機関側が負担してくれるところが多く、その場合は、保険料はかかりません。金融機関によっては、任意勧誘しているケースもあります。
しかし、近況ではさまざまリスクを補うため特約付団信を義務付ける金融機関が多くなってきています。特約付団信の場合は、金利に+0.3%と、上乗せする金利方式が用いられます。
火災保険料
火災保険料の加入が条件になっている金融機関もあります。
火災保険料は、築年数や建物の構造、マンションか戸建てかなどの不動産によって価格が異なるため事前の確認が必要になりますが、月額数百円～数千円が相場となります。
住宅ローンの借り換えの諸費用を支払うタイミング
住宅ローンの借り換え時の手続きに合わせて、諸費用を支払うタイミングをご紹介します。各諸費用を支払うタイミングを把握し、事前に支払いの準備をしておくことが大切です。
- 借り換えの申し込み・審査・承認までの間…支払いなし
- 住宅ローンの残債を一括返済する申込み時…支払いなし
- 借り換え契約の申し込み時…印紙税、抵当権抹消・設定費用
- 融資実行時・一括返済時…融資手数料、外枠方式による保証料、期限前完済手数料、加入し直す場合の火災保険料
- 借り換え後のローン返済中…内枠方式による保証料、更新がある場合の火災保険料
上記の手順と支払う諸費用は、金融機関や個人の契約内容によって異なる場合もあるため、ご自身が契約する会社に必ず確認をとり、トラブルがないようにしましょう。
諸費用を支払う前に抑えておきたいポイント
住宅ローンの借り換えにかかる諸費用を支払う前に、抑えておきたいポイントがあります。
利用中の住宅ローンの残債によって、借り換え時にかかる費用が利用中の住宅ローンを上回り、損をしてしまうケースがあります。そのため、契約前には必ず借り換えにかかる諸費用を算出するシュミレーションを行い、メリットを確認してから借り換えを決断しましょう。
また、借り換え時に団体信用生命保険への加入を義務づけている金融機関では、契約者の健康状態に懸念点があると、借り換えするための審査に通らないケースもあります。
加えて、保証料・事務手数料・団体信用生命保険の3つの諸費用は、金融機関によって金額の差が生じるため、入念に下調べした上で金融機関を選択することをおすすめします。
借り換え費用を支払えない場合の3つの対策
ここからは、借り換え費用を支払えない場合の3つの対策をご紹介します。
住宅ローンの借り換えにかかる諸費用の金額はさまざまですが、前述したようにある程度の金額が発生します。自己資金から支払うことができれば問題はありませんが、支払いが難しいケースや自己資金を手放したくないなどの状況もあると思います。
このような借り換えにかかる諸費用を自己資金から支払えない場合でも、住宅ローンの借り換えができる3つの支払い方法があります。
住宅ローン残高に上乗せする
借り換え費用の支払いを一括でするのが難しい場合、利用中の住宅ローンに諸費用を上乗せすることで、借り換えすることができます。
上乗せできる費用は、借り換えの際にかかる諸費用が対象となり、その他の費用を上乗せしてしまうと法律違反になるため、上乗せできない費用についても理解しておきましょう。
諸費用ローンを利用する
借り換えの際の物件の査定価格に対してローン残高が多いと、前述した住宅ローンの残高に諸費用を上乗せする方法が適用されないことがあります。
そのような場合でも、住宅ローンとは別に諸費用ローンを組むことが可能です。しかし、金利が高く比較的、短期間で返済するローンのため、利息があることも覚えておきましょう。
親族から借りる
借りることができる状況であれば両親や親戚から借りて、諸費用を支払う方法もあります。
両親や親族などの信頼が築かれている関係でも、金利の設定や借用書を作成するなど、しっかりと話し合い、できるだけ早く返すことを心がけましょう。
しかし、金銭の貸し借りがきっかけで親族内がギクシャクしたり、良好な関係にヒビが入るリスクもあるため、安易に親族からの借金を選択するのは危険です。慎重に決断するようにしましょう。
まとめ
住宅ローンの借り換えにかかる費用について、借り換え費用を支払えない場合の3つの対策についてご紹介しましたが、参考になりましたでしょうか？
多くのメリットがある住宅ローンの借り換えを検討している方も多いと思いますが、借り換えをする際には、さまざまな諸費用がかかり、合算すると高額になるケースもあります。
利用中の住宅ローンの残債や契約内容によっては、得をできず損をしてしまう恐れもあるため、事前にシュミレーションを行い、諸費用を算出してみることをおすすめします。
また、借り換えを検討している方で諸費用が支払えないがため、借り換えに踏み出せずにいる方も、最後にご紹介した3つの対策の内、どれかを利用すれば借り換えができる可能性があります。
ぜひ本記事を参考にして、住宅ローンの借り換えを行ってみてくださいね。
