住宅ローンが払えないとどうなる？滞納する前に考えるべき５つの対策
コロナ禍などはなかなかない例としても、災害や不況など、住宅ローンに四苦八苦している人が増えているのは仕方のない事だと思います。
災害やそういった有事のときこそ支援や援助があるのでまだいいですが、それでなくても住宅ローンは家計に占める割合が大分大きいので、誰でも頭を悩ませるところでしょう。
そして、支払いに困窮する理由は人それぞれなようでいて、実は大体似たような計画のうえで起こる似たようなタイミングによるものなのです。
ここでは、そんな風に住宅ローンの支払いが困難になりそうだったり、実際にもう払えなくなってしまったりした時の対策について、詳しく見ていきたいと思います。
住宅ローンが払えなくなるのは何故？
しっかりと計画を立てて無理のないように支払ってきているはずの住宅ローンですが、人生には予測できない出来事があり、順調に計画通りにはいかないときがあります。
それでは、どんな出来事が返済に困窮するきっかけになるのかを見ていきます。
収入が下がってしまった
住宅ローンを組むときは、収入が将来にわたり安定してあることや、昇給で上がることを前提として、家が購入できるほどの金額の融資が決まります。
しかし急な病気やケガでの休職、不景気によるリストラなど、収入が急激に減ったりなくなったりすると、返済計画に支障が出てしまいます。
支出が増えた
ある程度は見込んでいるはずと思いますが、子供が大きくなってくると、教育費は思いのほか大きくなっていくものです。
大学に行く前提で計画していても、国公立と私立、自宅通学と遠方で一人暮らし、などの違いで、教育資金には大分差がつきます。
融資額をギリギリに設定していると、あとで不都合を出しやすい部分ともいえます。
住宅ローンが残っている
家の購入時期が年齢的に遅かった、家のメンテナンスで組んだリフォームローンを完済できてないなど、定年退職後もローンの支払いが残っている場合があります。
定年後の再雇用では、退職前より給料が下がることがほとんどで、年金を受け取るようになると、合計を上限額に合わせるように調整しなければならなくなり、稼げるだけ稼ぐというわけにはいかなくなります。
以上のように、住宅ローンが支払えなくなる理由として、一般的に前もって誰でも想像できることばかりなのですが、家を購入する際にはなるべく額を抑えたいということで、こういうケースが「無い」ことを前提に融資額を決めてしまうことが多いと考えられます。
住宅ローンが払えなくなるとどうなる？
住宅ローンを滞納したり期日に遅れたりする理由はさまざまですが、一度の滞納でいきなり家を取り上げられるわけではなく、追い出されるまでに踏む手順がちゃんとあります。
細かく見ると早い遅いはありますが、大体の流れは以下の通りです。
滞納し始めてから３ヶ月頃まで
住宅ローンを借りている金融機関から督促状や催告書が届き、支払いを促されます。
もし滞納してしまったり払えそうもなかったりする場合は、この時点で金融機関に相談しましょう。放っておかずに信頼関係を壊さないことが大切です。
滞納後約３ヶ月から６ヶ月頃まで
「期限の利益の喪失予告通知書」が来ます。
「期限の利益」とは、分割で支払える権利のことで、それを失うと、一括での返済を求められます。
そして、金融機関にもよりますが、個人信用情報機関（ブラックリスト）に情報が載るので、その後クレジットの利用などができなくなります。
滞納後約6ヶ月から10ヶ月頃まで
「差押え通知書」と「競売開始決定通知書」が順に送られてきます。
借金の担保として家を差し押さえられ、いよいよ競売の手続きが始まるのです。
「現況調査」といって、裁判所の執行官と不動産鑑定士が自宅に来て、家の間取りや周辺環境、写真撮影など、調査が強制的に行われます。
現況調査の結果は競売の情報としてインターネット上に公開され、こうなると、近所にも家が競売にかけられたことが知れることとなります。
滞納後10ヶ月以降
裁判所から「競売の期間入札通知書」が届きます。その家の競売がいつスタートして、いつ落札されるかの日付が書いてあります。
そうなるともう、家が売れるのを待つしかなくなります。
そして売れてしまえば、もとの持ち主はその家に対してなんの権利もなくなりますので、居住を長引かせていつまでも居座ると「不法滞在者」となり追い出されることになります。
住宅ローンが払えなくなった時にできる対策は？
さて、住宅ローンが払えなくなったり、滞ったりした場合にどうなるかを上で挙げてみましたが、そうなる前やそうなった時に出来る対策が５つあります。
１．銀行に相談
「減給されてしまった」や「急な出費があった」など、滞納してしまう前の「今月まずいかも…」となる理由がはっきりしているのであれば、返済が遅れる前の早いうちに相談しましょう。
金融機関としては、長引く滞納の末に競売にかけてしまうよりも、返済期間が長くなった方がまだ利益があるので、返済期間の延長や、一定期間の毎月の支払額の減額など、返済計画を見直す相談に乗ってくれることが多いのです。
２．保険が使えるか
住宅ローンを組むときは「団体信用生命保険（団信）」への加入が義務付けられています。
住宅ローン内に保険料が組み込まれているので、加入している自覚がないかもしれません。
一般的に団信は、保険料を支払っている債務者が死亡したり高度障害になったりした時に、保険金を債権者の金融機関が受け取るものです。
しかし契約のオプションなど、詳細については把握していない場合もあるので、支払いが滞る理由に対して保険が適用できるかどうかを確認してみましょう。
３．借り換え
返済中の住宅ローンの金利を確認して、より金利の低いローンに借り換えることで、返済額を減らすこともできます。
その際には借り換え先と相談することによって、返済期間を伸ばすなどして月々の返済額を軽減することも可能になる場合があります。
ただ、新規の住宅ローンを組むときと同じような手続きがあり、加えて現在の住宅ローンを完済する手続きも、審査もあります。そしてそれぞれに諸費用がかかります。
４．普通に売却
通常の方法で家を売却して、ローンの無い生活に戻るのもいいかもしれません。
できるだけ高く買い取ってくれる売却先を探すことになりますし、売却時に不足分があれば自己資金を調達して完済し抵当権を抹消する必要もあり、なかなか敷居が高そうです。
不動産会社に相談するのが一番ですが、一番高く売却できる会社を比較し検討しなければいけません。
しかし売却で家を手放しても、そこに住み続けられる「リースバック」という方法もあります。
売却先と賃貸契約を結び、売却した家に家賃を払うことで住み続けることができ、後で買い戻すことも可能で、引っ越しも不要です。
そのまま住み続けられるので、家を売却したことが近所に知られずに済むところもメリットです。
５．任意売却
すでに住宅ローンを滞納してしまっている場合や、上記の方法を試してみても解決ができない場合は「任意売却」という選択肢が残っています。
これは、住宅ローンを支払えなくなった滞納者だけが行える方法で、債権者である金融機関の同意が必要となります。
競売の売却価格は相場の６～７割が普通ですが、それよりも高く売却できるうえ、売却価格より住宅ローンの残高が高くても抵当権を抹消でき、そのうえで残った債務も分割で返せる可能性があるので、負担は軽減できます。
そしてもし売却価格が残債を上回るようであれば、上でも紹介したリースバックも利用できる場合があります。
しかし、任意売却にしたい場合は競売の手続きが始まる前に金融機関に切り替えを申し出ないと、競売の手続きが進んでからでは承認されない可能性があります。
最後の手段とはいえ、こちらの方法も滞納する前に選択肢として考えておく必要があります。
まとめ
住宅ローンが払えないときの、その後の実際の流れとそうならないための対策をあげてみましたが、いかがでしたか？
金銭的に困窮しているなか「住む場所を失うかもしれない」という不安から、以下のように判断を間違えることもあるかもしれません。
- 重ねてカードローンやキャッシング等を利用してしまうと金利も高く、さらに支払いがつらくなり、返済が滞ると結局ブラックリストに載ってしまう
- 督促や連絡等を無視したり、逃げてしまうと、滞納により支払いがさらに増え、逃げた先で隠れるように暮らすことになる
- 生活保護を申請するにも、結局家を売らなければならない
このようになる前にとれる対策が、実はちゃんとあるのです。
慌てないで、まずは現状を相談しましょう。
この記事が、住宅ローンの支払いに悩んでいる方の参考になれば幸いです。
