住宅ローン借り換えで失敗しないための5つの注意点を紹介
夢のマイホームを購入するため、たくさんの人が利用している「住宅ローン」。
自分の収入に見合った返済プランを組むことになりますが、新型コロナウイルスの影響による仕事環境の変化や収入減少によって、毎月のローン返済が難しくなったという方も少なくありません。
そんな時に役立つのが「住宅ローン借り換え」です。
この記事では、住宅ローン借り換えで得られるメリットをご説明した上で、住宅ローン借り換えで失敗しないための5つの注意点と審査が通らない場合の解決方法を詳しくご紹介していきます。
住宅ローン借り換えで得られるメリット
住宅ローンの返済を数ヶ月遅延してしまうと家を競売にかけられてしまうリスクが生じるため、計画的な返済を継続していかなければなりません。
毎月のローン返済が厳しくなった場合、別の有利な条件の住宅ローンを新たに借りるという「住宅ローン借り換え」という解決策があります。
まずは、住宅ローン借り換えで得られるメリットをご説明していきます。
総支払額・総返済額の削減
最も大きなメリットとなるのが、総支払額・総返済額を減らすというものです。
現在の住宅ローンは低金利が当たり前の時代になっており、数年以上前に組んだローンよりも金利が低いプランが充実しているのが現状です。
今組んでいる住宅ローンよりも低い金利にすることができれば総支払額・総返済額を減らすことが可能となり、ローンが残っている年数が長いほど有利になることを覚えておきましょう。
借入期間の延長
住宅ローン借り換えでは、借入期間の延長も可能となっています。
借入期間の延長をすることで月々のローン返済額も減らすことができるため、生活にゆとりを持てるようになります。また、ボーナス返済をなくすこともできます。
ただし、住宅ローンの借入期間は最長で35年となるため、すでに35年で契約していた場合はこのメリットを活かすことができないので気をつけましょう。
金利タイプの変更
金利が安くなるというメリット以外にも、金利タイプの変更によって金利変動によるリスクを軽減することも可能となります。
例えば、現在の金利プランが金融情勢で金利が変動する「変動金利型」だった場合、今後の社会情勢次第で金利が大幅に上がる可能性もあります。
「金利変動型」から「固定金利型」に金利タイプを変更した場合、万が一金利が上がったとしても影響を受けることはありません。
今後、金利上昇の有無によって有利な金利タイプが決まってくるため、借り換えをする際に適切なものを選ぶようにしましょう。
団体信用生命保険（団信）の保障内容の見直し
住宅ローンを組む際は、団体信用生命保険（団信）の加入が必要となり、契約者が死亡した際にローン残高の返済が保障されるなどの契約が結ばれます。
金融機関によって取り扱っている団信と保障内容も異なるため、新たな団信の加入によってメリットが生まれることもあります。
住宅ローン残高や金利ばかりに注目してしまうと団信変更によるメリットを見落としてしまうので注意しましょう。
住宅ローン借り換えの5つの注意点
住宅ローン借り換えは総支払額・総返済額を減らし、有利な金利タイプへ変更できるという大きなメリットがありますが、注意点もいくつかあります。
ここからは、住宅ローン借り換えで失敗しないための5つの注意点をご紹介していきます。
最低条件としたい金利差
現在は低金利のプランが充実している金融機関が多いため、数年以上前に組んだ住宅ローンの金利を下げることは容易となっています。
しかし、住宅ローン借り換えで多くの利益を生み出すためには、最低限のボーダーラインを決めておかなければなりません。
住宅ローン借り換えをするなら「金利差1%以上」をクリアできるようにしましょう。
金利差があまりない住宅ローンに変更しても多くのメリットが生まれないため、「金利差1%以上」を前提とした上で借り換えを検討するようにしましょう。
諸費用と手数料込みで試算する
住宅ローン借り換えをする際、ぎりぎりの生活を続けている方には無視することができない金額の諸費用や手数料が発生します。
- 事務手数料
- 保証料
- 契約書貼付印紙税
- 抵当権設定費用
「事務手数料」の相場は大体3万円前後となっており、借入額によって変動する場合もあります。「保証料」についても新たなプランの借入額で金額は変動しますが、保証料0円というお得なプランを提供している金融機関もあります。
「契約書貼付印紙税」は借入額が5,000万円以下だった（1,000万円まで）場合は2万円、1億円以下（5,000万円まで）だった場合は6万円となります。
聞き慣れないのが「抵当権設定費用」ですが、これは登録免許税・登記を行う司法書士に支払われる報酬額となります。抵当権設定費用は借入額の0.4%とされ、2,000万円の借入額だった場合は80万円が必要になります。
これら以外の諸費用がかかるケースもあるため、全ての諸費用や手数料を足した上で自分にとって有利な住宅ローンなのかを見極めていきましょう。
ベストタイミングで借り換える
住宅ローンの支払いが滞ると、数ヶ月後には競売にかけられて最悪の場合、強制的に家を失ってしまうことになります。そのため、借り換えを行うタイミングは注意しなければなりません。
以下が、借り換えをする良いタイミングとなります。
- 変動金利型で金利が高くなった
- 収入減少が予想される、または減少してしまった場合
- 転職をする1ヶ月以上前
変動金利型の場合は金利が変動する可能性があるため、金利が高くなったタイミングで借り換えをするのがおすすめです。
収入減少が予想される場合は早めに好条件の金融機関を探し、収入に見合った新たな住宅ローンに借り換えることで生活水準を落とさずに済むようになります。
また、住宅ローン借り換えは勤務年数が審査に関わってくるため、転職後ではなく転職前が借り換えの良いタイミングであることを覚えておきましょう。
住宅ローン完済日が近い
金利差1%をクリアできる良い条件プランでも、住宅ローン完済日が近い場合は多くのメリットを生み出すことができません。
諸費用や手数料分を含めて考えた場合、住宅ローン完済日が10年以上先であり、なおかつ返済残高が多い場合にたくさんの利益が生まれます。
住宅ローン借り換えは手間も時間もかかるため、完済日が近い場合は無理に借り換えをする必要はありません。
審査が通らない可能性
住宅ローン借り換えを決断しても、条件によっては審査が通らないケースもあります。
信用情報機関から信頼を失っている場合や、住宅ローンを組んだ当時から極端に収入が減少している場合は住宅ローンの借り換えはできません。
また、健康状態に問題がある場合は団信による保障を受けられないため、住宅ローン借り換えによって逆にデメリットが生じてしまうこともあるため注意が必要です。
審査が通らない場合の解決策｜リースバック
住宅ローンの借り換えができない場合は、自宅を売却してもそのまま住み続けられる「リースバック」を利用するのがおすすめです。
リースバックの仕組み
リースバックは、自分が所有している家や事務所などの不動産をリースバック業者に売却した後、賃貸契約を結んでその後も住み続けられる不動産の売却方法です。
売却で得たまとまったお金で毎月の家賃を支払っていくことができるため、ぎりぎりだった生活を安定させることができるようになります。
将来的に買い戻しが可能
大切にしてきた自宅の所有権を失ってしまうことに抵抗がある方も中にはいますが、リースバックの契約時に将来的に自宅を買い戻しできる権利を得ることもできます。
毎月家賃を払いながら生活をゆっくり安定させていき、将来的に収入が安定した時に思い出が詰まったマイホームを買い戻せるのはリースバックならではのメリットです。
自宅の売却が近隣住民にバレない
住宅ローン返済が滞って競売になった場合、自宅が売り出されていることが近隣住民や勤務先にバレてしまう可能性があります。
会社での立場や人目を気にしてしまう方は多いと思いますが、リースバックなら自宅を売却しても外部に情報が漏れないためバレることもありません。
リースバックには住宅ローン借り換えにはないたくさんのメリットがあります。借り換えをする前にリースバックの利用も検討し、自分にとって最適な選択をするようにしましょう。
まとめ
住宅ローン借り換えで得られるメリットと借り換えで失敗しないための5つの注意点、そして審査が通らない場合に活用したいリースバックについてご紹介しました。
金利差1%以上の新たな住宅ローンを借り換えることで、総支払額・総返済額を大きく減少させることが可能となり、毎月のローン返済が厳しくなった方にとっては大きなメリットが生まれます。
しかし、諸費用や手数料を含めた総額で利益が生まれるかどうかを考える必要があり、団信の保障内容なども忘れずにチェックしなければなりません。また、人によっては住宅ローン借り換えの審査が通らない場合もあります。
審査が通らない場合は、自宅を売却した後そのまま住み続けられるリースバックを利用するのがおすすめです。リースバックは将来的に家を買い戻しできる契約も結べるため、大切な家を失う心配もありません。
住宅ローン返済に追われる日々から解放されたい方は、この機会にリースバックのご利用をご検討ください。
