持ち家を不動産担保ローンにするメリットとデメリットを詳しく紹介

持ち家を担保にすることで、金融機関から大きい資金の借り入れができる不動産担保ローン。

上手に資金を運用するために、多くの方が持ち家を担保にして融資を受けています。

不動産担保ローンは、金融機関から融資を受けられるようになるメリットがある反面、返済ができなければ資産を失うなど、さまざまなデメリットも発生します。これから、持ち家を担保として金融機関から資金の借り入れを検討されている方は、メリットとデメリットを知ったうえで資金運用の計画を立てると良いでしょう。

本記事では、持ち家を担保に不動産担保ローンを組むメリットとデメリットに加え、不動産担保ローンを滞納した後の流れと、ローン返済の対策をご紹介します。

不動産担保ローンの返済ができなくなったときの流れと、対策についても知っておくと何かと役立つので、ぜひ参考にしてください。

不動産担保ローンのメリット

最初は、不動産担保ローンのメリットをご紹介します。金利・自由度・限度額など、それぞれの特徴をきちんと理解しておけば、無理のない返済計画を立てることが可能です。

不動産担保ローンのメリットは、以下の通りです。

資金使途の制限がない

不動産担保ローンは資金の使い方に制限がないため、教育資金や事業の開業資金、事業運転資金など、さまざまな場面に使用できます。

ほかにも、医療費や介護費などといった生活のための資金を調達するために融資を受ける方もおり、使いかたは個人の自由です。ただし、金融機関で個人向けと法人向けで資金の使い方の自由度が違う可能性があるので、申し込みの前に確認する必要があります。

また、資金の使いかたが自由だからといって、借入額が膨れ上がると返済ができなくなります。無理のない返済計画を立てて、気をつけて資金を使っていきましょう。

低金利で融資を受けることができる

不動産を担保にローンを組むと、低金利で融資を受けることができます。不動産担保ローンの金利は平均して0.7％〜9％前後となっているため、返済総額が安くなるなり、借り手にとってメリットがとても大きなものとなります。

不動産が担保として保証されていれば、金融機関はリスクが少なくなるため低い金利で融資をすることができるのです。

ただし、持ち家を担保にしたからといって、必ずしも低い金利設定になるとは限りません。条件次第では、高い金利設定になることもあるので、複数の不動産会社と比較して選ぶと良いでしょう。

借入限度額を高設定にできる

不動産担保ローンでは、融資してもらえる資金の借入限度額を高設定にすることができます。持ち家の価値次第で、1億円を超える資金を融資してもらうことが可能です。

しかし、借り入れた金額が大きくなれば、その分返済が非常に困難になります。必要のない借り入れは避けて、計画的に融資を受けることがとても重要です。

返済期間を長期設定できる

持ち家などの資産が担保であれば、返済期間を長期設定にして月々の返済額を低くすることが可能です。

ほとんどの方が不動産担保ローンの返済期間を10〜30年で設定しており、金融機関によっては最長35年の返済期間を提供しているところもあるため、月々の返済額を低く抑えることができます。

しかし、返済期間を長くすれば、利息の負担額は大きくなるため、将来を見据えて融資を受けるようにしましょう。

連帯保証人が必要ない

不動産担保ローンでは、連帯保証人が原則として不要です。担保となる持ち家の評価が高く、ローン分をカバーできるのであれば、自分自身で責任を負うことができます。

ただし、一部の金融機関では保証会社を請求されることがあります。その場合は、連帯保証人が必要になるので、不動産担保ローンを申し込む前に、金融機関の情報を確認しておくことが大切です。

持ち家を不動産担保ローンにするデメリット

不動産担保ローンは数々のメリットがある分、いくつかデメリットも伴います。複数のデメリットを把握しておくことで、不利な状況になることを防げますので、不動産担保ローンについてきちんと理解しておきましょう。

不動産担保ローンのデメリットは、以下の通りです。

ローン返済が滞ると持ち家を失う

当然のことですが、ローンの返済ができなくなった場合は、担保としている資産である持ち家を売却することになります。売却した不動産のお金は、優先的にローンの返済に充てなければなりません。

融資を受けて資金を調達できる分、返済ができなければ資産を失うリスクも同時に発生するため、不動産担保ローンを申し込む際はしっかりと計画を立てておかなければなりません。

融資を受けるまでに時間がかかる

金融機関は契約者だけではなく、担保とする持ち家も審査する必要があるため融資を受けるまでに時間がかかる傾向にあります。

金融機関が審査する基本的な内容は、以下の通りです。

• 契約者の情報と信用力
• 不動産の所在地確認
• 不動産の鑑定
• 金利設定

無担保のローンは即日融資が可能なものが多いのですが、不動産担保ローンの場合は不動産の鑑定などに時間をかける必要があります。実際に融資を受けられるまでに1週間程度は時間がかかるため、早めに資金を調達したい方は、余裕をもって1週間は前倒しでローン契約の申し込みを行うようにしましょう。

不動産の価値が低いと担保にできない可能性がある

持ち家の資産価値が低いと担保としての価値もなくなるため、場合によっては融資を受けることができない可能性があります。なぜなら、資産価値が低いということは、買い手がつきにくい不動産と判断されるからです。

以下の不動産は、担保にできない可能性が高くなります。

• 災害リスクの高い立地
• 老朽化している
• 再建築が不可能

仮に契約後に持ち家の価値が下がった場合には、金融機関から追加担保を請求されることがあるため注意が必要です。不動産担保ローンの申し込みをする前に、持ち家の資産価値を調べておくと良いでしょう。

不動産担保ローンを滞納した後の流れと対策

前述したように、不動産担保ローンを滞納すると、担保としている持ち家は売却に出されるのですが、どのような流れで最終的に売却されるかはご存じでしょうか？

不動産担保ローンの返済が不可能になると、担保としている持ち家は差し押さえられ競売にかけられます。競売での売却価格は低くなる傾向にあり、また強制的に退去させられるため、あまり望ましい方法ではありません。

万が一、不動産担保ローンの返済ができなくなった場合、早めに対策を取ることが非常に大切です。できるだけリスクが少なくすむ方法で、先々の負担を減らせるようにしましょう。

ここでは、持ち家が競売にかけられるまでの流れと、不動産担保ローン返済の対策「リースバック」をご紹介します。

持ち家が競売にかけられるまでの流れ

資産である持ち家が競売にかけられるまでの流れは、以下の通りです。

催促

ローンを滞納し始めしてから1〜3ヶ月が経過すると、金融機関から電話や催促状などで返済を求められます。金融機関によって、1日過ぎただけで催促の連絡がきますので、きちんと対応するようにしましょう。

また、支払いに応じないと分割払いの権利が剥奪され、一括での返済を求められる可能性があります。金融機関からの連絡を無視すると不利な状況になるだけですので、絶対に対応するように気をつけましょう。

裁判所への申し立て

ローン返済に応じなかった場合、債権者は裁判所に対して競売の申し立てを行います。申し立てが正当であると裁判所が判断すれば、持ち家は競売にかけられてしまいます。

一般的に、6ヶ月程度ローンの返済がなかった場合に競売が始まるといわれているので、催促状などで連絡があった時点で、迷わず金融機関に連絡を取り相談するようにしましょう。

差し押さえの通知書が郵送されてくる

裁判所から差し押さえの通知が届きます。差し押さえの通知書が届いた時点で、すでに持ち家が競売にかけられる準備がされていると思いましょう。

債権者は、債務者に不動産を競売にかける連絡を事前にすることはありません。従って、債務者は差し押さえの通知書が届いて、競売にかけられることを初めて知ります。

通知書が届いてから、金融機関や裁判所に相談しても、話しを聞いてもらうことはできません。新居探しや、引っ越しの準備を行う必要があります。

入札が開始

執行官によって不動産の現地調査が行われた後に、裁判所から債務者に期間入札の通知が届きます。期間入札の通知が届くと、競売にかけられ入札が開始します。

落札されて得られた売却金額は、ローン返済に全て充てなければならないため、手元に資金が残る可能性はあまりありません。

不動産担保ローンの支払いが滞りはじめてから最短8ヶ月程度で、持ち家を手放すことになるでしょう。競売は債務者の出る幕がほとんどないため、この期間中に先々の生活の準備をしなければなりません。

不動産担保ローン返済の対策「リースバック」

リースバックとは、所有している不動産を売却した後に賃貸契約を結ぶことで、同じ家に引き続き住むことができる不動産サービスです。まとまった資金を一括現金でもらえるため、ローンの返済に充てることができます。

通常、家を売却したのであれば新たな新居に引っ越す必要があるのですが、リースバックであれば転居が不要のため費用もかかることがありません。

持ち家を売却するため不動産の所有権はなくなりますが、後々買い戻すことができるのもリースバックの特徴です。また、リースバックは固定資産税などの維持費がなくなるため、負担費用が軽くなって資金運用がしやすくなります。

手続きもとても簡単で、リースバックを取り扱う不動産業者に問い合わせ、査定や面談を行うことで契約ができ、さらに不動産を売却してからの現金化も非常に早く、2週間程度で資金調達が可能です。

リースバックを活用してローンの返済に充てることで、競売を回避することができます。持ち家を売却しても買い戻すことが可能なため、一時的に資金を調達したい場合は、リースバックを活用すると良いでしょう。

まとめ

本記事では、持ち家を不動産担保ローンにするメリットとデメリットに加え、不動産担保ローンを滞納した後の流れと、ローン返済の対策としてリースバックをご紹介しましたが、参考になりましたでしょうか？

持ち家を担保にして融資を受けることで、さまざまなメリットを得られます。不動産担保ローンは低金利で高額な融資が可能なため、安定した生活を送ることができます。しかし、一方で不動産を失ってしまう大きなリスクがあることも忘れないようにしましょう。

不動産担保ローンの返済が滞ってしまうと、担保としている持ち家が競売にかけられます。競売はおすすめの売却方法ではないので、できるだけ回避できるように対策をとることが重要です。

ご紹介したリースバックだと、まとまった資金を現金で調達することができるため、ローン返済に充てることができます。収入を得ることが困難になった場合の対策として、リースバックを活用することも検討しておきましょう。