家の住み替えをする流れと注意すべき5つのポイント

持ち家を購入した人であれば、子供が増えたり突然職場が変わったりと、家を住み替える可能性も考えたことはあると思います。

しかし、家の住み替えとはどのような流れで進めれば良いのか、費用はどれくらいかかるのかといったことに不安を覚える人もいるかと思います。

今回の記事では、今の家を売却し新しく家を購入するまでの流れと注意した方が良いポイントを解説していきます。

住み替えの流れについて

はじめに、家の住み替えをするときの流れについてご紹介します。家の住み替えには、「今の家を誰かに売ること」と「新しく住居を買うこと」という2つのやり取りが発生します。

一見すると複雑に感じますが、正しい知識を身につけることでスムーズに売買することが出来ますので、まずはこの2つの流れについて把握しましょう。

不動産売却の流れ

自身の所有する不動産を売却した経験のある人は少ないと思いますが、不動産を売るには一般的に半年ほど掛かり、幾つかのステップに分かれています。

初めに家の査定をしてから、不動産会社と契約を結び、売却活動をおこないます。この売却活動は、インターネットなどで家の情報を公開して、場合によっては買い手の候補となる人へ直接物件の説明をします。

この活動を通じて買い手が見つかったら、売買契約を結び引き渡しをします。契約体系によっても誤差はありますが、引き渡しのタイミングでお金が完全に支払われることとなります。

不動産購入の流れ

では続いて、不動産を買うときの基本的な流れを説明します。

まずは自身が希望する条件をもとに物件を探して、気になる物件が見つかった場合は内見やモデルルームの見学をします。

条件が合い購入する意思が固まったら、契約とローンの手続きをおこない、入居します。

不動産の購入は売却時とは違い、自らの求める条件の家が見つかれば1ヶ月ですぐに入居できるという場合もあります。

売却と購入の順序について

今の家から新しい家へと生活する場を変えたいなと思ったとき、必ず考えなければいけないことがあります。

それは、今住んでいる家を先に売却してから新たな家を購入するか、先に新居を購入してから今住んでいる家を売るか、という点です。

どちらの場合も一長一短がありますので、ひとつひとつ解説します。

売却先行の特徴

今住んでいる家を先に売るという売却先行は、以下の点が特徴となります。

• 事前に資金を確保できる
• 売却に時間を割くことができる
• 仮住まいをする可能性がある

メリットとデメリットがありますので、順番に説明しますね。

先に資金を確保できる

家を先に売ることのメリットは、何よりも新居の購入に必要なお金を先に確保することができる点にあります。

今住んでいる家がいくらで売れて、手元にはいくら残るのかが分かりやすく、新居を買う際の予算も決めやすいことが特徴で、お金のリスクを減らすことができます。

時間をかけて売却活動ができる

不動産は、買うよりも売る方が難しいと言われています。

新たな家を探すのは条件の変更などをすれば比較的容易に見つけることができますが、不動産を売るには自分だけでなく買い手があらわれなければ成り立ちません。

そのため、時間をかけて売却活動ができることは、アドバンテージとなります。

仮住まいの可能性がある

今の家を事前に売却することで金銭的なリスクを減らすことはできますが、、新居を買うタイミングによっては「仮住まい」が必要な場合もあります。

たとえ暮らす時間は短くてもその間に住む部屋を探す必要があり、引っ越すためのお金もかかってしまいますので、先に家を売ることはこういったデメリットも潜んでいると覚えておきましょう。

購入先行の特徴

では続いて、次に住む家を事前に購入してから今住んでいる家を売る購入先行について、特徴を以下に挙げます。

• 仮住まいの必要がない
• 時間をかけて新居を探せる
• 二重ローンとなる場合がある

売却先行と同じく、先に不動産を購入する購入先行にもメリットとデメリットはあります。

仮住まいをする必要がない

まず、先に次の物件を買う購入先行の最大の特徴は、以前の自宅からすぐに新しい家で生活することができて、引っ越しが必ず1回のみという点です。

引っ越しにはお金がかかるのはもちろんのこと、短期間で何回も引っ越しをするのは体力的にも負担がかかります。

そのため、先に不動産購入をすることで引っ越しが1回で済むという点が、購入先行のメリットとなります。

新居探しに時間がかけられる

自分が納得するまで次の住居を探せることも、先に不動産を買うことの良いところです。

住み替えは多くの場合、より今の世帯の条件に合った間取りやアクセスを求めることから始まりますので、購入を先にすることは大切な次の生活を始める家を時間をかけて探すことができるというメリットがあります。

住宅ローンの二重支払いとなるケースがある

売る予定の家が思ったように売れないと、住宅ローンを以前の家と新しい家の2つへ支払わなければならないので、金銭的負担がかなり大きくなってしまいます。

売却したお金を次の不動産購入へあてられないことからも、購入先行は自己資金にある程度の余裕のある人向けということになりますね。

注意すべきポイント

住み替えの流れや売買の順序について説明したところで、続いて気を付けるべき点を紹介します。

家の住み替えで後悔しないよう先にポイントを押さえておくことが大切になります。

あらかじめ自宅を査定する

今後の自身のお金の動きを把握するために、今の持ち家や土地の売却価格を査定してもらいましょう。

査定はインターネットなどから簡単に申し込むことができますので、利用しない手はありません。

また、先述したように不動産は買い手が見付からなければ売ることができないので、想像以上に時間が取られてしまうこともあります。

そのようなリスクを減らす意味でも、あらかじめ自宅を査定してもらうことは重要です。

査定には大きく分けて2つの方法があり、「机上査定」と「訪問査定」があります。机上査定はあくまで簡易的に価格を算出するものですが、より詳細な査定額を調べたいのであれば訪問査定がおすすめです。

任意売却を検討する

もし今の持ち家の住宅ローンが残っている場合は、完済してからでないとその家を売ることはできません。

任意売却は、ローン残債があっても市場価格で不動産を売ることができる方法のひとつです。

売却したあとは、新たな住居を探すこともできますし、そのまま賃貸契約を結ぶリースバックという形で自宅へ住み続けることも可能です。

リースバックを利用すると引っ越しをする必要がないので、金銭的なメリットもあります。住宅ローンが完済できないという方は、任意売却やリースバックを検討してみるのも良いでしょう。

住み替えローン利用は計画的に

住み替えローンとは、持ち家のローン残債を、新たなマイホーム購入時のローンと一緒にできるローンを指します。

今の持ち家のローンがまだ残っていて、仮に売ってもまだ完済できないという場合は、このプランを利用することで、本来であればできないはずの売却と購入が可能になるというメリットがあります。

しかし、新たな家のローンと合わせて以前の家のローンも支払うということは、返済しきれない危険性が高くなりますので、注意が必要です。

また、金融機関からスケジュールを調整するようにも言われますので、かなり計画的に売却と購入を進める必要があります。

諸経費や税金のシミュレーションをする

先に所有する不動産を売る場合、仮住まいでかかる費用は必ず計算しておくようにしましょう。

賃貸物件を探して引っ越すことになりますので、ローンの支払いが重なることはありませんが、賃貸物件の家賃数カ月分が必要になります。

また、持ち家を売ったことで利益が出た場合は、翌年に確定申告をして税金を納める必要もでてきます。

こういった予想外の出費がないように、あらかじめ諸経費や税金のシミュレーションは必ず行うようにしましょう。

購入する新居は先を見通して選ぶ

新しい家の購入はワクワクするものですが、これが最後の購入とは思わず、もしかしたら売るかもしれないという考えを持っていたほうが良いでしょう。

今後、収入の状況が変わったり子供が増えたりと生活環境が変わる可能性があります。

そのようなときのために、なるべく自分の希望をすべて叶える物件と並行して、売却のしやすい「一般的な間取り」で「駅から近く住みやすい環境」といった点を考慮して新居を選ぶようにしましょう。

まとめ

今回の記事では、家の住み替えをするときの流れと、注意すべき5つのポイントをご紹介しましたが、参考になりましたでしょうか。

まず考えるべきは売却先行か購入先行かにあるとお伝えしましたが、他にもあらかじめ査定を依頼したり任意売却を検討するなど注意すべき点は多くあります。

この記事を参考にしていただき、スマートな家の住み替えが実現されることを願っております。