住宅ローンの滞納で困った時の3つの相談先と対処法

確実な住宅ローン返済のプランを立てていても、会社の倒産や事業の失敗、急な怪我や病気など、自分の意思とは関係なく突如としてローンが支払えなくなることがあります。

一大決心をして手に入れた夢のマイホームが競売に掛けられ、自宅を失ってしまうような事態は絶対に避けたいことですよね。

住宅ローンを滞納してしまった時にどんな解決策があるのか、どこに相談すべきなのかが分かれば、不安を希望に変え、前向きに解決の道を見つけることができるでしょう。

この記事では、住宅ローンの返済や滞納で困ったときに、確実な解決に向かうための対処法と相談先についてご紹介します。

住宅ローンを滞納すると起こること

急な資金不足で住宅ローンが支払えなくなると、これから何が起こるのかとても不安かと思います。まずは、住宅ローンを滞納してしまった時に、どういったことが起こるのかを時系列で説明していきます。

滞納1〜2ヶ月

住宅ローン滞納初期段階では、まだ厳しい取り立てはありません。

滞納後数日で、債権者である金融機関から引き落としができなかった旨の通知があり、再引き落としの日程のお知らせがあります。

滞納1ヶ月頃には、延滞金と利息分が含まれた入金依頼の手紙が届くようになり、滞納2ヶ月には、滞納分が支払いできない場合は代位弁済になるという内容の催促状や督促状が送付されます。

代位弁済とは、ローンの返済ができない時に、保証会社が金融機関へ住宅ローンの一括返済を行うもので、代位弁済後は保証会社から債務者へ一括返済が請求されます。

滞納3〜5ヶ月

住宅ローンを3ヶ月滞納してしまうと代位弁済となり、分割返済が不可能となる「期限の利益の損失」が起こり、金融機関は競売に向けての準備を開始します。

期限の利益とは債務者と債権者でローン返済の期日を決めた約束のことで、滞納が始まると債務者は期限の利益を主張することができなくなり、債権者はローン回収のリスク回避として、債務者に対して一括での返還要求をすることが可能になります。

滞納4〜5ヶ月頃には、自宅に裁判所職員が訪れ事情聴取と住宅の写真撮影があり、競売に向けての準備が整えら始めます。

滞納6ヶ月

住宅ローンを6ヶ月間滞納すると、競売が開始される期日が書かれた「競売開始決定通知」が裁判所から届きます。

競売開始決定通知は、特別送達という郵便方法で送付されます。

特別送達は裁判所から訴状など民事訴訟法に基づく重要な内容が書かれたものであり、拒否することはできません。

住宅ローンの滞納を解決するための対処法

住宅ローンの滞納を続けると、最終的に競売となり自宅を失うことになります。ここからは、競売を解決するための対処法についてご紹介していきます。

任意整理

任意整理とは、裁判所を介さず直接借入先と交渉し、月々の支払額の減額や、利息や遅延損害金を免除してもらうことで借金の負担を軽減する方法です。

裁判所を通さない直接交渉のため、整理したい借入先を選択することが可能で、住宅ローンの借入先以外を任意整理し、住宅ローンだけは返済を続けることで自宅の手放しを防ぐことが可能になります。

ある程度の収入は見込めるが複数のローン返済を抱えている方などは、任意整理をすることで住宅ローンの支払いを続ける余剰を生みだせる可能性があります。

リースバック

リースバックとは、自宅などの不動産を専門のリースバック業者へ売却し、新たなオーナーとなった買主に対して家賃を支払うことで、そのまま自宅に住み続けられるという仕組みです。

買取代は一括で支払われるので住宅ローンの滞納を回避できるでなく、治療費や教育費の捻出、借金返済や老後の生活資金など、経済的なあらゆる問題の解決に利用することが可能です。

売却後もそのまま自宅に住み続けられることができるので、周りに知られる心配もなく、将来的に買い戻す契約を結ぶことも可能です。

個人再生

個人再生とは返済が困難だと裁判所に認めてもらうことで、税金などの例外を除き、借金の返済額を大幅に減額し、分割で支払う手続きのことです。

ローンの減額の値は、個人の所持している財産や借金の額によって異なりますが、約5分の1程度に減額されることが多いです。

原則3年間での分割返済となりますが、特別な事情がある場合は、最長5年まで支払いを伸ばす許可を裁判所にとることが可能です。

任意売却

任意売却は、売却した金額でローンの全額を返済できなかったり、不足分を自己資金で捻出できない場合において、抵当権の解除承諾をしてもらい売却する方法です。

売却後も債務が残ってしまいますが、任意売却は通常の不動産販売方法と同じなので、競売に比べて高値で売却できる可能性があります。

売却に関する希望も売却側で決めることができるので、予め明け渡し日などの予定を立てることが可能です。

また、残った残債は債権者側と協議することで分割返済が可能となり、収入や生活の状況を考慮して、月額5,000円〜30,000万円程度で返済していくことができます。

住宅ローン滞納で困った時の相談先

住宅ローンの滞納を解決するための方法は多く用意されているので、早く専門家に相談し、解決に向けて進んでいきましょう。

ここからは、住宅ローンの滞納で悩んだときにどこに相談するのが良いのか、おすすめの相談先をご紹介します。

借入先の金融機関

住宅ローンの返済で困った時は、まず住宅ローンを組んだ金融機関へ相談してください。各金融機関では、住宅ローンの返済で困った人へ向けた相談窓口を設けています。

急なリストラや健康上の理由などで収入が見込めない場合や、収入が大幅に減少してしまった時などの状況に応じて、リスケジュールなどの返済条件の変更措置が受けられる可能性があります。

リスケジュールとは、返済条件の変更や返済期間の延長を申請することで、月々の返済額を減額する措置のことです。一般的には、しばらくの間は元金の返済はせず、金利だけを支払うという方法が用いられています。

例えば、住宅ローンが1000万円残っていたとして金利が2％の場合、1000万円×2％÷12ヶ月となり、金利分の16,666円を毎月支払うというものです。

リスケジュールの申請は、滞納が発生している状況であれば先に滞納分の全額返済が必要で、滞納が始まってしまうと借入先からの承諾を得ることが厳しくなります。

信頼を失わないためにも、住宅ローンの支払いが困難であると判明した時点で、早目に借入先金融機関へ相談しましょう。

弁護士、司法書士

弁護士や司法書士は、専門的な知識や経験を持っているので安心感のある相談先です。

任意売却を考え相談を行っても、債務者の状況によっては任意売却をしないですむ場合もあり、豊富な知識の中から債務者に合った適切な解決策の提案を受けることができます。

また、複数のローンを抱えている場合などは、他のローンについての具体的な対処法もアドバイスしてくれるので、住宅ローンだけではなく総合的に金銭面のプランを再検討したい方におすすめの相談先です。

住宅ローンの滞納を解決するには各関係者との交渉が必要となりますが、弁護士や司法書士は交渉や法律上の知識に長けているので安心できます。

任意売却となった場合、売却そのものについては不動産免許が必須なので、不動産免許を保有する弁護士や司法書士であれば一貫して対応を任せることが可能です。

専門の不動産業者

住宅ローン滞納時の対処は非常に専門的な分野であり、不動産業者と言っても全ての不動産業者で住宅ローンの相談を受け付けてくれる訳ではありません。

債務者の状況により適切な対処方法は異なりますが、あらゆる状況であっても適切な対応ができる、高い知識とノウハウを心得た専門の不動産会社も相談先として適しています。

専門に住宅ローン滞納の解決に取り組んでいる不動産会社は実務実績が多く、状況に合わせた対処法を熟知しています。

任意売却についても、買主の募集や書類作成などは不動産免許を保有していないと行えないため、専門の不動産業者であれば安心です。

万が一、売却後に住宅ローンの残債が残ってしまった場合の債務整理は、国家資格を持つ弁護士や司法書士が行うものなので、信頼できる提携体勢が整えられた業者を選ぶことも大切なポイントです。

まとめ

ここまで、住宅ローンの滞納で困ったときの対処法と相談先についてご紹介してきましたがいかがでしたか。

急な病気や怪我、倒産やリストラ、経済状況の悪化など、予知できないことが人生では突然起こることがあります。

住宅ローンが払えないという万が一の事態に陥ってしまったときは、焦らず適切な相談先に事情を伝え、専門的な助言や提案を貰いながらこれからのプランを考えましょう。

重要なのは、できるだけ早い段階で専門家に相談することです。早く相談することで信頼を失わずにすみ、自分にあった返済プランを再度検討し直す時間を持つことができます。

この記事をぜひ参考にして頂き、迅速な解決に向けた新たな一歩を踏み出すことができるよう願っています。