強制競売と競売の違いと競売からの回避方法を徹底解説！

ご自身のお住まいが、トラブルなどから住宅ローンが払えなくなってしまい、競売にかけられそうになっている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

競売という言葉や競売にかけられるということは聞いたことがある方はいらっしゃるかと思いますが、実際に競売にかけられるとどうなってしまうのかという具体的なことは知らない方がほとんどではないでしょうか。

この記事では、競売についてや強制競売と競売の違い、競売の流れ、競売の回避方法を解説していきます。

競売にかけられてしまった場合に不安な状態になってしまうことがほとんどだと言われていますので、この記事で競売について詳しく知っていただければと思います。

競売とは

まずは競売とはどのようなものなのかについて解説をしていきます。

競売とは、債権者が抵当権を実行し、債務者の不動産を裁判所を通して強制的に売却する手続きのことです。

競売が実行されるのは、住宅ローンを組み自宅を購入した所有者が色々な要因によって、住宅ローンを支払うことができなくなってしまった場合などです。

競売は厳密には強制執行ではありません。しかし、強制競売の規定の多くが流用されているため、手続き内容としては強制執行と同様に行われることがほとんどです。

強制競売と競売の違いとは

続いて強制競売と競売の違いについて解説していきます

まず、強制競売とは、債権者が判決や公正証書などの債務名義を基に債務者の不動産を裁判所を通して強制的に売却する手続きのことです。

日本では債権者が債務者から無理矢理、金銭を奪い取ることは禁止されています。そのため、国家の強制力によって債権を回収するという強制執行となります。つまり、不動産に対する強制執行をし、売却により強制換価する手続きが強制競売です。

強制競売と競売の違いは、申し立てを行うまでの手順が異なり、申し立て後の手続きはほとんど変わらない形です。明確な違いは強制競売は債務名義に基づいて行われる強制執行であることに対して、競売は担保権に基づいて行われる抵当権の実行であるということです。

競売にかけられてしまった時の流れ

ここからは競売にかけられてしまった場合の流れについて具体的に手続きの流れから最終的にどうなるのかということを順を追って解説していきます。

抵当権者から返済の催促

住宅ローンの滞納により抵当権者から電話や郵便物にて催促が来るようになります。最終的には一括返済を求められることがほとんどです。

このタイミングにおいて一括返済をすることができれば競売をされなくて済みます。

競売申し込みがされ、競売開始決定通知がくる

抵当権者からの催促に一括の返済が見込めないと判断された場合は、抵当権者は裁判所への競売の申し立てを行います。

申し立てがされると、裁判所から債務者へ競売開始決定通知が届きます。この通知がくると、差し押さえという状態になります。

裁判所の執行官が現況調査にくる

裁判所からの競売開始決定通知が届いてから1〜2ヶ月後に裁判所から不動産鑑定士に当たる執行官が自宅訪問に来ます。

この自宅訪問は現況調査と言い、競売価格を決定するために物件状況の検査をしに来ます。このタイミングでは裁判所やインターネットでの競売物件等で使用する写真の撮影も行われます。

現況調査は執行官に室内を見る権利がある状態で来るため、抵抗することなどは無意味になります。仮に居留守などを使っても、鍵を開けて勝手に入ってくるということもあります。

配当要求終期の公告が実行される

複数の債権者がいる際、競売の申立者以外の債権者は、不動産を売却した金額から配当金を要求する申し出を裁判所に提出します。

配当要求終期の公告から開札までの期間は、平均して3〜6ヶ月です。

なお、このあとの項目でご紹介する任意売却を検討される方は、この配当要求終期期間中に全ての債権者から任意売却への承認を得ることができた場合、競売にかけられる予定だった物件を一般市場に売り出すことができます。

任意売却を検討される方には大切なポイントなりますので、この期間をしっかりチェックすることをおすすめします。

期間入札の公告開始

裁判所から債務者へ入札日程についての通告がきます。入札期間は1週間〜1ヶ月以内の範囲で決定することが一般的です。

前項でご紹介した任意売却については、開札日の2日前までに債権者全員から任意売却の了承を得ることができなった場合、そのままの予定で競売にかけられることになります。

期間入札の開始

裁判所から通告され、定められた入札期間において実際に入札の受付が開始されます。

この入札の受付が開始されるタイミングまで来てしまうと、競売を回避することは極めて困難になってしまいます。競売回避のためにはスケジュール把握を早急に行っていくことがポイントです。

開札日

期間入札されたタイミングから1週間以内に開札が行われます。その開札の中から最高額を入札価格として申し出た人を最高価格買受申出人として定められます。

この開札日のタイミングでは、最高価格買受申出人はまだ落札者として決定するというわけではありません。

落札結果決定

開札日に最高価格買受申出人を決定した後は、裁判所が最高価格買受申出人の審査を行い、その最高価格買受申出人に不動産を売却するかどうかを決めていきます。

この最高価格買受申出人が裁判所の審査に通ったタイミングで、初めてその最高価格買受申出人が落札者として認められることになります。

落札者による代金納付

裁判所により最高価格買受申出人が落札者として認められた後に、落札物件の代金が支払われます。

注意する点は、このタイミングで落札者から支払われる代金は、債務者へ金銭が渡ることはなく、全額が債権者へ配当されるということです。

立ち退き

落札者から債権者へ代金が支払われれば、債務者は物件から立ち退くことが強いられます。

このタイミングで立ち退きに応じない場合は、法的措置によって強制執行となります。

競売からの回避方法

ここまでで、競売について解説してきましたが、そもそも回避できるのであれば回避をした方が良いと考える方がほとんどであるかと思います。

ここからは競売からの回避方法をご紹介していきます。実際に競売にかけられてしまった際に活用していただければと思います。

競売からの救済措置である任意売却

競売から回避するための救済措置として作られた手段に任意売却というものがあります。

任意売却とは、競売にかけられてしまった後でも、債権者の了承を得ることができれば、一般市場に売り出すことができるという手段です。

注意点としては任意売却は時間との勝負になることがほとんどなため、任意売却を選択する場合はすぐに行動に移すことをおすすめします。

しかし、競売にかけられている状態で債権者から任意売却の許可を得るために交渉することは、なかなかしにくく感じる方がほとんどかと思います。

そのため、任意売却を検討される際は不動産会社に相談することをおすすめします。不動産会社に相談をすることで、債権者への交渉や保証人への説明などを全て行ってくれる流れになります。

リースバック制度の利用で競売回避

競売からの回避方法として、不動産売却のリースバックという仕組みをおすすめします。

リースバックというのは、ご自宅を一度売却した後にご自宅の買主と賃貸契約を結び、売却したご自宅に賃貸として住み続けることのできる仕組みのことです。

リースバックを使用することで、ご自宅を売却して得た資金で住宅ローンなどの競売の原因となっている債務を返済して競売から回避することができます。

加えて、売却をした自宅と賃貸契約を結んでいるため、ご自宅から引っ越しをすることなく、そのまま自宅に住み続けることができます。

リースバックのメリットとしては、資金化をすぐできるところやご自宅にそのまま住み続けることができるところ、ご近所にバレずに利用することができるところなどを挙げることができます。

リースバックは競売を回避しつつ、生活の負担を軽減することへと繋げることができるので、とても注目されている不動産売却サービスです。

まとめ

強制競売と競売の違いと競売からの回避方法を解説してきましたがいかがだったでしょうか？

実際に競売にかけられてしまった場合の流れと競売の回避方法を知っておくことで、競売にかけられてしまったとしても、まずは諦めることなく競売回避のための準備を迅速に行うことができるようになります。

また、競売回避における不動産売却方法の1つとしてリースバックという制度もご紹介させていただきました。自宅を売りに出すことのデメリットとなる点を払拭することができる方法として多くの注目を集めています。

まずは、競売にかけられてしまった場合は信頼できる不動産会社へ相談をし、競売を回避できる最適の方法を見つけていただくことがおすすめです。