転勤で持ち家を維持するには？３つの方法のメリットとデメリット

前もって自分で強く希望を出していたので予想も可能だったとか、人生のここのタイミングであの辺りで働いてとか、実は入念に計画した末なのであればさほど問題もないかもしれませんが、転勤は、結婚して子供もいる立場からすると、大体急に降ってわくようなものだと思います。

「一国一城の主」となるべくせっかく一大決心をして購入したマイホームをどうするか、というのが、転勤が決まった際の一番の問題ではないでしょうか？

そんな転勤時の、持ち家の処遇の方法として考えられるのは、大きく分けて３つです。

• 賃貸にする
• 空き家にする
• 売却する

３つめの「売却する」は、自宅としての維持とはまた別と思われるかもしれませんが、そこは後述します。

この３つの中からどれを選択するのかは、その人それぞれの条件で変わりますが、まずはこの３つの選択肢の、メリットとデメリットをしっかり確認して、急に決まった転勤への不安を少しでも解消できるように考えてみましょう。

賃貸にする

しばらくの間留守にするマイホームを、そのまま無人にしておくくらいなら、収入に繋げられる賃貸にしたらどうか、と考える人は少なくないと思います。

「収入に繋げる」というと、とても聞こえはいいですが、メリットだけかと言えばそうでもありません。

メリット

• 家賃収入が入る
• 人が住むので、維持管理をしてくれる
• 売却に比べると、諸費用がかからなくて済む
• 将来的に帰ってくることができる

デメリット

• 他人が家を使用することになる
• 途中で売却したくなっても、人が住んでいるのですんなりいかない
• 自分の都合で好きなように出たり入ったりできない
• まだローンが残っている物件を賃貸にすると、住宅ローン違反になる可能性がある
• 条件の合った借主がすぐ見つかるとは限らない
• 家賃収入がまるまる収入ではなく、固定資産税などの税金は変わらずかかる

賃貸にする時の注意点は、賃貸の契約の方法を吟味することです。

数年後や、それこそまた急なことで、戻ってくるのを前提に賃貸にするのですから、できるだけ希望通りに転出したり転入したりしたいはずです。

家を貸し出す方法には、定期借家契約と、普通借家契約の２種類があります。

定期借家契約は、決まった一定期間の間だけ家を貸し出す期間限定の契約です。

借主の希望で更新してあと１年住む、などということができないため、家賃設定は比較的安めです。

普通借家契約は、一般的に設定する契約期間が大体２年と決まっていて、契約期間が満了すると、借主の希望により更新ができるという契約形態です。
数年後に戻ってくる計画で貸し出すのですから、借主が引き続いての居住を希望しても退去してもらわなければなりません。

更新が出来ない物件となると、借り手がなかなかつかないことも考えられます。

空き家にする

空き家にしておく場合は、そのまま家を放っておくわけにはいかないので、誰かに管理を頼む形になります。

誰に頼むかでメリットもデメリットも変わってきますし、空き家管理には、最低限必要な管理項目もあるので注意が必要です。

メリット

• 他人に使用されなくて済む
• 転出、転入に対して柔軟に対応できる
• 賃貸によくある借主とのトラブルを考えなくていい

デメリット

• 管理を業者に頼むのは管理費用が必要
• 管理委託に注文が出せず、希望を言うとその分コストがかかる
• 空き家なので収入はゼロ、そのうえ税金もかかる
• 親族などに頼む場合は、しっかり指示しないと素人なので上手くいかない
• 住宅ローンが残っていれば、転勤先の家賃と両方の支払いになるので負担が大
• 居住しないので、住宅ローン控除を受けられなくなる

例えば購入してから５年間のうち、最初の１年間居住して転勤になり、２年間空き家にして帰って来た場合、あとの残り２年間は住宅ローン控除が受けられます。

家を購入してから５年分、ではなく、５年間、控除が受けられるというものなので、誰かが住んでいなければ受けられない恩恵です。

また、空き家管理においては、通水、郵便物、換気、庭木の手入れ、掃除など、居住している時と大差ない手入れが必要になります。プロに任せるなら費用が、親族に任せるなら十分な指示が求められます。

売却する

転勤の際にまとまった資産も手に入り、残していく家の管理に頭を悩ませる必要がない家の売却ですが、やはりメリットもデメリットもあります。

メリット

• 家の維持管理にかかる費用や劣化などを心配しなくていい
• 売却収入がある
• 転勤期間が変更になっても慌てなくていい

デメリット

• 家の売却には、思った以上に費用がかかる
• 転勤から戻ったら家を探さなければならない
• ローンが残っていると売却しにくい
• 売却主を探さなければならない

家を売るとなると、内覧が購入に繋がる大きなポイントになりますが、引っ越し前の荷物がある状態だと購入後の生活をイメージしにくいので、引っ越し後の綺麗な状態の方が有利です。

よって転勤後に売却活動をすることになりますが、家を売るのは半年ほどかかるものです。

そしてローンが残っている場合、完済して抵当権を抹消しないと売却することができません。売却額が残債より少ないと、不足分を用意しなければなりません。
諸費用もかかるし、それなら住宅ローンを借り換えたらどうかと言っても審査を通す必要があります。

「リースバック」という、家を売却後も家賃を払って住み続けられるというサービスがあります。

リースバックは不動産取引となるので、売却後の現金化が早いのがメリットです。

所有権は移りますが、将来買い戻すことも可能です。

一旦手放し、将来買い戻すことを前提にすれば、転勤後の家を維持する方法の、ひとつの選択肢として考えることができます。

転勤なのでそこに住み続ける訳ではありませんが、家を売却する場合の選択肢としては有利なサービスです。

リースバックを利用するのであれば、リースバックに特化した不動産会社がありますので、探して相談してみるとよいでしょう。

転勤の期間がどのくらいなのか

転勤で家をどうするかの選択肢を３つ挙げてみましたが、転勤の期間が実際どのくらいになるのかでも検討のポイントは変わってきます。

転勤の期間が前もって決まっている場合、その期間の長さでも選択が変わってきます。

２年など、転勤期間が比較的短い場合は、空き家にしておいても問題はなさそうです。

費用対効果を考えると、親戚が引き受けられるようであればしっかりと内容を伝えて任せるのも悪くないと思います。

実際のところいつ帰ってこられるか分からない場合や、長い転勤期間になるのが分かっている場合は、売却を考えるのも１つの選択肢です。

賃貸にすると一口で言っても、普通借家契約にすると戻ってくる時期に対して柔軟に対応できず、定期借家契約にすると賃貸料が安くなります。

転勤先の家賃とローンを両方抱えたまま、固定資産税などの負担が続くのは長い目で見ると結構なものですが、自分の条件に合っていれば、賃貸にするのは収入も入る分メリットになります。

そして引っ越す場合、住宅ローン控除は５年間までしか適用できません。

それを超える転勤期間になってしまった場合、住みもしないうちに適用期間を終えてしまうことになります。

売却してしまえば債務に追われることもなくなります。

家の売却は難易度が高いイメージですが、現金化の早いリースバックという方法も含めて、選択肢として検討する価値は十分にあります。

単身赴任という手も

家の問題だけを考えると、単身赴任はメリットが大分あります。

残された家族が居住するので、家の劣化などの心配は無用で維持に費用はかからないし、住宅ローン控除は適用のままです。

家族の生活環境が変わらないので、子供の転校等の必要もありません。

しかし、デメリットもあります。

単身赴任先で部屋を借りるので、家賃と住宅ローンの両方を払うことになりますし、かまどを分けるので、食費や光熱費も２世帯分となります。

会社によっては家賃の補助や住宅手当、単身赴任に対する手当などがあるかもしれませんが、経済的な負担になるのは確かです。

そして家族と離れて暮らすことになるので、そもそも性格的に合わない人は、家の維持以前の問題となってしまいます。

単身赴任するかしないかを家族としっかり確認して初めて、上記３つの選択肢を検討することができます。

まとめ

転勤で持ち家を維持する方法として３つあげてみましたが、いかがでしたか？

マイホームをお持ちの方の急な転勤は、異動がある会社に勤めていれば想定しておくべきことですが、いざとなると頭を悩ませる問題が山積だと思います。

まずはあれこれと素人考えで動くより先に、不動産会社に相談することが一番です。

相談することで、知らなかったサービスや制度などについての情報収集ができるのと同時に、意外な方法を提案してくれるかもしれません。

転勤は、数か月などの短期間で戻ってこれるものではないので、一番いい方法を十分に検討して後々になるべく悪い影響のないようにしたいものです。

この記事が、転勤で持ち家を維持する方法に悩んでいる方の参考になれば幸いです。