転勤になったら持ち家は売却すべき？リースバックという選択肢も

念願のマイホームを購入したものの、仕事の都合で突然転勤が決まった…。そんな時に持ち上がる大きな問題が、持ち家をどうするかということです。

多くの場合で思い浮かべるのが「売却」という選択肢ですが、こだわりの詰まった我が家であればあるほど、なかなか売却に踏み切れませんよね。

転勤が決まったときの持ち家の扱いについては、売却以外にも選択肢はあります。この記事では考えられる4つの選択肢と、それぞれのメリットやデメリットについてご紹介していきたいと思います。

後悔しないためにもしっかりとメリットとデメリットを把握し、自分にはどの方法が合っているのかを考えたうえで慎重に選択しましょう。

転勤になったら持ち家はどうする？4つの選択肢

転勤時の悩みとして挙げられることが多いのが、持ち家をどうするのかという点です。考えられる選択肢としては、大きく分けて4つあります。

• 売却
• 賃貸
• 空き家
• リースバック

どの選択肢がベストであるかどうかは転勤の期間やそれぞれの家族の状況にもよるため、一概にどれが良いと決めることはできません。

最善と思える選択をするためにも、それぞれのメリットとデメリットを把握しましょう。

売却

持ち家の売却は、転勤が長期間にわたるなど持ち家のある土地に戻ってこない可能性が高いというときや、社宅規定の補助が手厚い、高く売れるなどの場合に考えられる選択肢です。

メリット

売却のメリットが、下記の点です。

まとまった資金を得られる

持ち家を売却することでまとまったお金を手にすることができます。売却すればそこで手続きなどは一旦終わるため、運用の手間もかからないということもメリットです。

また、売却収入を頭金として使うこともできます。転勤先で新しいマイホームを購入しようかと考えている場合、他の選択肢と比較すると新たに住宅ローンを組みやすくなります。

転勤によりさまざまな出費が予想されるという場合でも、当面の生活費や出費をまかなうことができるでしょう。

維持費がかからない

持ち家の場合は住宅ローンや固定資産税がかかりますが、売却を行えばこれらの維持費がかからなくなります。

マンションの場合、修繕積立金や管理費などの負担もなくなります。

転勤期間による影響を受けない

賃貸の場合、転勤期間が大きく変わってしまった場合などはそれに合わせて調整するのが大変です。持ち家を売ってしまえば、もう手放した後のため転勤期間が想定外に大きく変わったとしても影響を受けることがありません。

どのくらいの転勤期間になるかわからないという方は、売却を選択した方がいいケースもあります。

購入した時より高く売れる場合もある

売却額が取得額を下回ることが一般的ですが、もし高く売れれば差額は利益となります。高く売れるようであれば売却するという手もあります。

デメリット

売却におけるデメリットが下記の点です。

不動産会社選びに時間がかけられないことも

売却を考えている場合でも、急に転勤が決まったというときなどでは査定や取引を行う不動産会社選びに十分時間をかけることができず、売却額が下がってしまうという可能性もあります。

売るのにもお金が掛かる

売却では、売却額を得られるだけでなく売却するためのコストがかかります。大きくなるのが主に仲介手数料で、400万円を超える物件であれば、物件価格の3％＋6万円が仲介手数料の相場となります。

戻ってくる予定がある場合は家探しが大変になる

もしもまた持ち家のあった土地に戻ってくる可能性がある場合、売却してしまうとまた家探しを一から行わなければならなくなり、再度、物件を購入するのであれば手間と仲介手数料、登録免許税等などのコストがかかります。

このような場合は売却ではなく賃貸にすることで家探しの手間とコストをかけずに済みます。

賃貸

持ち家という資産を利用して、収入を得ることもできます。家賃収入という収益を得たい場合や、いずれ戻ってくる予定があり物件を手放したくない場合は賃貸という方法もあります。

メリット

持ち家を賃貸にするメリットが下記の点です。

定期的な家賃収入を得られる

持ち家を人に貸せば、家賃として収入を得ることができます。賃貸借契約には2種類あり、正当な事由がない限り更新される「普通借家契約」で貸してしまうと立ち退き料が必要になる場合もあります。

そのため、転勤で誰かに持ち家を貸し出すという場合には、「定期借家契約」という契約期間が終わったら賃貸借契約が終了する契約で貸し出すようにしましょう。

ただし、借主にとって不利な定期借家契約は普通借家契約よりも家賃が安くなるため、賃料を高くすることは難しいということを覚えておきましょう。

転勤が終わった後で再び持ち家に住むことができる

賃貸はあくまで自分の持ち家を貸し出しているだけです。そのため、賃貸借契約が終わればまた自分の持ち家として住むことができます。

持ち家を売却したり、新しい自宅を購入するコストや手間を省けるというのもメリットです。

建物管理も同時に行える

建物というのは換気や排水などの定期的な管理を行う必要があり、怠ればカビや悪臭の原因となります。

人に貸し出せば住んでいる人が換気や排水を行ってくれるため、同時に建物の維持も行うことができます。

デメリット

賃貸では家賃収入を得ることができるなどメリットもありますが、デメリットもあります。

傷つけられたり、壊される可能性がある

設備や床材、壁紙を乱暴に扱うなど、大切な家に傷をつけられてしまったり、壊されてしまう可能性も考えられます。

最初から他人に貸すことを前提とした住宅ではなく、持ち家の場合はそのようなデメリットもあるということは覚えておきましょう。

確定申告を行う必要がある

給与所得以外に20万円を超える所得がある場合は、毎年確定申告を行わなくてはいけません。不動産を貸し出すことによって得た所得は「不動産所得」に分類されます。

確定申告は書類を用意したりと手間もかかりますが、年に一度ですのでそこまで大きなデメリットにはならないでしょう。

転勤が突然終了した場合の対応が困難

賃貸借契約は途中で解約することが難しいため、いつ転勤が終わるか見通しが立っていない場合には困ることになる可能性があります。

転勤が突然終了しても、契約が終了するまでは自分の持ち家に住むことができないなど、想定外のことが起きた場合に柔軟な対応をするのが困難になります。

入居者が見つからないリスクがある

賃貸に出したからといって、すぐに借りる人が現れるとは限りません。

入居者が見つからなかった場合、管理費や税金ばかりかかり、家賃収入は入ってこないという状況になってしまうケースも考えられます。

空き家

転勤から帰ってくる予定があり持ち家を手放したくない場合、誰かに貸したくない場合、近くに住んでいる親族に管理を頼める場合には空き家という選択肢もあります。

メリット

空き家にするメリットは下記の点です。

他人に持ち家を使われずに済む

他人に貸し出すことがないので、持ち家を傷付けられたり壊されたりという心配がありません。また、入居者とのトラブルが起こる心配もありません。

転勤期間が急に変更になっても柔軟に対応できる

空き家なので、転勤が突然終了したとしても自分のタイミングで持ち家に戻ってくることができます。

デメリット

空き家にするデメリットは下記の点です。

メンテナンスを行わないと老朽化してしまう

人の住んでいない家は急速に劣化が進みます。空き家にしておく場合は、カビが発生したりしないよう、メンテナンスを定期的に行う必要があります。

維持費や税金がかかる

持ち家に住んでいなかったとしても固定資産税がかかります。また、メンテナンス委託管理サービスなどに依頼する場合にはそのための費用がかかります。

リースバック

「転勤が決まったものの、気に入って購入した持ち家を手放したくない。しかし住宅ローンの残債が気になる…」そんな時には、リースバックという選択肢があります。

リースバックとは、第三者（不動産会社など）に持ち家を売却して現金化してからもその家に住み続けることができるサービスのことです。

メリット

リースバックのメリットが下記の点です。

まとまった資金を得られる

持ち家を売却した資金が一括で支払われるため、まとまった資金を得ることができます。

リースバックは不動産取引であるため融資のように審査も必要なく、すぐに現金化を行うことができます。リースバックで得た資金を残債の完済のために使うこともできます。

買い戻しができる

売却ということで所有権は手放すことになるものの、将来的に買い戻しすることも可能です。

維持費がかからない

所有権が第三者に移るため、固定資産税の支払い義務がなくなります。マンションの場合は修繕積立金や管理費も不要になります。

デメリット

リースバックのデメリットが下記の点です。

持ち家の名義が変わる

持ち家の所有者が第三者となるため、将来的に相続を考えていた場合はデメリットとなります。ただし、買い戻すこともできます。

毎月の家賃が発生する

リースバックは持ち家を売却した後、リース契約を行います。毎月リース料（家賃）が発生します。

まとめ

転勤が決まった時の持ち家の扱い方についてご紹介させていただきましたが参考になりましたでしょうか。

大切な持ち家をどうするかは非常に重要な問題です。

どの選択肢が最も適しているかどうかは転勤の期間などによっても異なってくるため、それぞれのメリット・デメリットを把握した上で慎重に選ぶようにしましょう。