都内における土地の競売とは？買うメリットや注意点などを紹介

近頃、都内における土地の競売が注目を集めています。

注目される理由としては、土地が市場価格よりも安価で手に入るのでないかということが挙げられています。

しかし、安価で手に入るかもしれないというメリットがある一方で、競売されている土地を買う方法が特殊であったり、注意が必要なポイントがあったりするのも事実です。

この記事では、都内における競売される土地を買うメリットや注意点を交えながら、徹底解説していきます。

競売される土地とは

まずは競売される土地について解説していきます。

競売される土地とは、土地を所有していた人が、何かしらの事情によって土地の代金を払えなくなってしまった場合、入札方式でその土地の購入者を集う状態になった土地をさします。

一般的には、銀行などの債権者から申し立てられることによって競売にかけられます。

競売される土地に対して、何か問題があるのではないかという不安を抱く方がよくいますが、競売される土地には前述したような理由があるため、土地の状態が悪いということはほとんどありません。

土地が競売される流れ

ここからは土地が競売される流れを解説していきます。

土地におけるローンの一括返済の要求

土地におけるローンを数ヶ月分滞納してしまうと、今までの分割で支払っていた権利を失うことになるため、一括で土地におけるローンの返済を求められる運びとなります。

保証会社による弁済

土地におけるローンの一括返済の要求に応じることが難しいのがほとんどです。その場合、保証会社が代わりに金融機関に返済を行います。

土地のローンを保証会社が代わりに返済した後は、保証会社が債務者に土地のローン返済を求めることになります。

このタイミングで保証会社に土地におけるローンを一括返済することができない場合、土地の競売手続きが進められる流れになります。

土地の競売開始決定通知

土地におけるローンの返済をした保証会社が競売の申し立てをすると、裁判所から債務者に競売開始決定の通知が届く流れとなります。

現況調査の実施

裁判所から競売開始決定通知が届いたあとは、競売の対象となる土地の状況を調べるために現況調査が行われます。

土地の現況調査をもとに、評価書が作成された後に裁判所に提出がされます。

入札実施

現況調査をもとに作成された報告書や評価書、土地における明細書などの必要書類の準備が整ったら、債務者に期間入札の通知が送付されます。期間入札通知の送付後に入札が行われます。

売却許可決定

入札が行われ、落札者が決定します。落札者が決定すると、落札者の審査を行います。落札者の審査後に土地の購入が認められて、売却されるという流れです。

土地が競売される全体の流れは以上の通りです。

平均的な傾向としては、土地におけるローンの滞納をし始めてから4ヶ月〜6ヶ月程度で競売に移行されることが多いとされています。

その後、裁判所から競売開始通知が届いてから最短で4ヶ月程度で土地の売却がが強制的に行われます。

競売される土地を買うメリット

ここからは競売される土地を買うメリットについて解説していきます。

一般人の参加が可能

裁判所にて競売をかけられている土地への入札は一般の人も参加することができます。

住みたいと思う地域や不動産として参入したいと思う地域を管轄する裁判所が公開している土地情報で、入札する土地を探すことができます。

土地価格の安さ

土地の競売において一番のメリットともいうことができるのが、土地の価格の安さです。大体の競売されている土地は一般の相場よりも低く見積もられているので注意が必要ですが、通常査定額の約6〜7割の価格で購入することができます。

競売される土地を買う上での注意点

ここからは競売される土地を買う上での注意すべき点を解説します。

売主不在

土地の競売において、売主は存在しません。売主が存在していれば、次の所有者の入居日までに場を整えるなどの義務がありますが、競売においてはその義務が存在しません。

加えて、売買契約が締結されないため、何か問題があったとしても売主に契約不適合責任を問うことができません。つまり、前の所有者の残置物があったり不備があっても自己負担で解決をしていかなければならないということです。

物件情報の限定

土地の情報は裁判所から開示されている、物件証明書、評価書、現状調査報告書から得ることができますが、限定的な内容であるため知りたい情報が全て記されているという訳ではありません。

加えて、前の所有者が占有している状態であることがほとんどであり、その場合は土地を実際に見ることが困難であり、状態を直接確認することができないことが大半です。

引き渡し難航の可能性

競売で最も注意すべきであり、トラブルが起こりやすい点として挙げることができるのは引き渡しに関することです。

前の所有者が立ち退きをスムーズに行わない場合、立ち退きの交渉を自らでしなければならなくなります。自らの交渉で状況が変わらない場合は、裁判所へ引き渡し命令の申し立てを依頼する必要が出てきます。

土地の利用状況については、前述した物件証明書、評価書、現状調査報告書をしっかり確認することをおすすめします。

ローンが組めない

土地の競売においては、金融機関が安心してお金を貸す担保にはなりにくいのが現状です。加えて、個人で競売をしている場合はローンを組むための手続きが通常とは異なることもありハードルを高く感じる方がほとんどです。

実際に入札する際は、土地の競売に詳しい専門業者に事前に相談することをおすすめします。

競売される土地の買い方

ここからは実際に競売される土地を買う場合の流れを解説します。

公告の閲覧

競売される土地が公けになることで、土地が競売されていると知ることができます。土地の競売情報は物件証明書、評価書、現状調査報告書の3点から得ることができます。

入札

入札は公告が始まった約3週間後から始まります。その約1週間後に公告は締め切られます。

実際の入札は、入札する土地を管轄する裁判所の執行官室にて入札用紙を受け取り、必要事項を記入していきます。

そして、入札をするには保証金が必要になります。保証金の金額は売却基準額の10分の2と設定されています。

続いて、入札する際にいくらで購入をしたいか決めていきます。競売に出ている土地には、売却基準額という売却の目安になる価格と、買受可能額という最低入札価格が存在します。

つまり、入札する際は最低入札価格を表す、買受可能額以上を設定していく必要があります。

開札

入札が終了すると予め定められた日に開札が行われます。定められる開札日は入札を締め切った日から1週間後になることがほとんどです。

競売はオークション形式であるため、特別な理由がない限りはより高額を入札した者が買受人となることができます。

開札を行った結果、買受人となった方へは代金納付期限の通知が送られてくる流れになります。

代金納付

代金納付の期限までに入札申出金額から保証金額を差し引いた残りの金額を裁判所に納めます。代金納付が完了することで土地の所有権は買受人に移行します。

代金の納付期限は、買受人になることが決定してから約1ヶ月以内ですので期限を過ぎないように注意が必要です。

登記に関する手続き等においては裁判所が全て行うため、買受人が行うということは登録免許税を除いては、一切ありません。

土地の引き渡し

土地の引き渡しは、前の所有者が該当する土地の不動産を占有しているかどうかによって、流れが大きく異なります。

前の所有者からの引き渡しが速やかに行われない場合は、引き渡し命令の申し立てを行って、裁判所から引き渡し命令を出してもらうようにします。

引き渡し命令の結果、強制執行が必要になった場合は退去執行のための費用を負担することが起こります。

都内の土地競売を管轄する裁判所

競売にかけられている土地の所在地によって管轄する裁判所が異なります。以下の通りです。

まとめ

都内における土地の競売について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。

詳しい知識を持っていなくても、詳しい知識のある専門業者に事前に相談をしながら行っていけば、通常価格よりも低い金額で土地を手に入れることができる可能性があり、とても魅力的に感じる方が多いのではないでしょうか。

土地の競売を検討される方は、裁判所が開示している情報をしっかり確認することで、引き渡し時のトラブルや自己負担額の大幅増額を防ぐことができます。

土地の競売は事前準備や相談する相手、確認作業がとても大切になります。この記事が土地競売を検討している方のお役に少しでも立てば幸いです。