家売却時の確定申告の必要性と賢く申告する特例を詳しく紹介
一般的な企業に勤める会社員の方などは、会社の年末調整で年間の所得税が精算されているため、確定申告についてはあまり馴染みがないかもしれません。
個人事業主やフリーランスの方は確定申告は馴染み深いと思いますが、自宅や保有していたマンションを売却した際に、確定申告の必要があるかどうかを知っている方は少ないでしょう。
不動産売却では確定申告が必須とされている場合とそうでない場合があり、さらに知っていると得する節税方法や還付金が受け取れる特例が用意されています。
この記事では、自宅を売却したときに確定申告が必要かどうかの見分け方と、売却状況ごとの利用可能な特例についてご紹介します。
不動産を売却したとき確定申告は必要か
不動産売却時の確定申告は、売却益が出た時と損失が出た時で確定申告の必要性が異なります。まずは、確定申告が必要なのかどうか判断するポイントについて、以下で説明していきます。
売却益と損失の考え方
不動産を売却した場合まとまった金額が手に入るので必ず利益が出ると思いがちですが、場合によっては損失が生じている可能性もあります。
不動産売却では、売却価格から売却する際にかかった費用を引いて利益が出た場合は売却益とし、反対に利益が出なかった場合は損失とされます。
【売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除】
取得費とは、不動産の購入代金や登記費用、仲介手数料などのことで、 購入後のリフォームにかかった費用や借入金利分も計上することが可能です。
譲渡費用は売却するために発生した登記費用や仲介手数料、印紙代や測量費などで、建物を取り壊して土地を売ったときの取り壊し費用も含めることができます。
特別控除が適用される場合はさらに差し引くことが可能なので、実際に発生した費用をしっかり把握しておくことが大切です。
売却益が発生した場合は必要
不動産の売却で売却益が発生した場合、所得を得たと判断されるので確定申告が必須です。税法上では譲渡所得と区分されますので、確定申告をして譲渡所得税を納めなければなりません。
損失が発生した場合は不要
不動産売却で諸経費などを引いて売却益が発生しなかった場合は損失とみなされます。税法上では損失の場合は、確定申告を行う必要はありません。
ただし、要件を満たすことで、不動産を売却した年度の給与など他の所得と損益通算ができる可能性があります。
損失が出た場合でも、確定申告を行うと税金を抑えたり還付金を受け取れる場合があるので、確定申告を行うことをおすすめします。
売却益が発生した時の確定申告と特例
上記で説明した通り、売却益が生じた場合は確定申告をして譲渡所得税を納める必要があります。一定の要件を満たすことで節税を受けることもできるので、利用できる特例は積極的に利用し、賢く確定申告を行いましょう。
ここからは、売却益が生じた場合の確定申告に必要な書類と、用意されている特例についてご説明します。
譲渡所得の確定申告に必要な書類
譲渡所得の確定申告で必要となる書類は、以下となります。
【申請書類】
- 申告書B【令和元年分以降用】
- 申告書第三表（分離課税用）【令和元年分以降用】
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用:1から4面、国税庁】
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用:5面、国税庁】
【自分で用意するもの】
- 不動産売却時の売買契約書のコピー
- 不動産購入時の売買契約書のコピー
- 仲介手数料、印紙税などの領収書
申請書類と自分で用意しなければいけない書類があります。
居住用財産の3,000万円特別控除
3,000万円特別控除とは不動産を譲渡した時に、物件の所有期間に関係なく最大で3,000万円が譲渡所得から特別控除として差し引かれるものです。
売却してから2ヶ月後、売却した不動産の所在地から住民票除票を受け取り、確定申告時に提出が必要です。
長期譲渡所得の軽減税率
住居を10年以上所有した場合は、長期譲渡所得の税額が通常よりも低い税率で計算できる軽減税率の特例を利用でき、3,000万円の特別控除との併用も可能です。
利用するには、売却した不動産の登記事項証明書の提出が必要となります。
特定居住用財産の買い換えの特例
これは不動産売却後に新たな自宅などの居住用物件を購入したときに受けられる特例で、売却益に対する課税を買い替え時には請求せず、将来新しい住居を売却するときに加算して課税するというものです。
買換え特例を受けるための申請書の他に、売却した不動産の登記事項証明書と、新しい不動産の売買契約書などの関連書類が必要になります。（この特例の適用期限は2021年12月31日までとなります）
損失が発生した時の確定申告方法
不動産の売却で損失が発生してしまった場合においても、確定申告をすることで給与などの他の所得と損益通算をすることが可能です。
ここからは、損益通算をするための確定申告と特例についてご紹介していきます。
損失時の確定申告で必要な書類
売却損失の確定申告で、損益通算に必要な書類は以下となります。
【申請書類】
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
これは5年以上保有した自宅の売却時に住宅ローンの支払いがまだ残っており、さらに売却損失が発生した場合に、売却の損失をその年の他の所得から差し引くことができるという特例です。
また、その年に差し引きができなかった金額に対しては、翌年以降3年間の繰越控除が可能です。（この特例の利用期限は2021年12月31日までとなります）
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
5年以上保有した自宅を売却し新たに自宅を買い換えた時に売却損失が生じた場合、売却損失をその年の他の所得と損益通算することができる特例です。
損益通算を行っても発生する損失金額に対しては、翌年以降3年の間所得から繰り越して控除することができ、更に住宅ローン控除との併用が可能です。（利用期限は2021年12月31日までとなります）
この特例を受けるには、申請書類の他に以下の書類を準備する必要があります。
【売却物件に対する書類】
- 登記事項証明書のコピー
- 売買契約書のコピー
- 住民票の除票
【買い換え物件に対する書類】
- 登記事項証明書のコピー
- 売買契約書のコピー
- 年末における住宅ローンの残高証明書
- 住民票
確定申告の方法
確定申告の申告方法は、窓口、郵送、e-Taxを利用した3つの方法があります。最後の項目では、確定申告の方法を説明していきます。
窓口での申告
税務署、もしくは確定申告のために設けられた特設会場の窓口で申告する方法です。
確定申告が初めての方や作成方法に不安がある方は相談コーナーが設けられいるので、担当スタッフに不明点を聞きながら作成することができるので安心です。
ただし、非常に混雑しますので、なるべく早めの時期に行くなど、混雑しない時期や時間を選ぶと良いでしょう。
原則平日の8:30~17:00までの受け付けとなりますが、確定申告期間中は一部の税務署で日曜日も開庁している場合もあるので、事前に確認しておくと便利です。
郵送での申告
事前に申告書の準備を済ませ、確定申告書を郵送で管轄の税務署に提出することも可能です。
ただし、確定申告書は「信書」として扱われるため、「信書便物」もしくは「第1種郵便物」として送付しなければいけません。
宅急便やメール便などで送ることはできないので注意してください。
郵便で提出の場合は、郵便物に押印された日付が提出日とされるため、3月15日の消印があれば有効となります。
e-Taxでの申告
e-Taxは、パソコンもしくはスマートフォンで申告を行うことができる便利な方法で、マイナンバー方式とIDパスワード方式の2種類の申請方法があります。
マイナンバー方式は、マイナンバーカードと家電量販店などで販売しているICカードリーダライタが必要になりますが、ICカードリーダライタの代わりに、マイナンバー対応のスマーフォンで対応することも可能です。
IDパスワード方式は、「IDパスワード方式の届出完了通知」に記載されたIDとパスワードを利用して申告を行う方法です。
IDパスワード方式の届出完了通」は本人確認をすることで発行できるため、税務署で運転免許証などを提示し事前に本人確認を行う必要があります。
まとめ
自宅を売却したときに確定申告は必要かどうかの判断基準と、様々な特例をご紹介してきましたが参考になりましたか？
不動産売却で損失が出た時は確定申告は必須ではないものの、給与など他の所得と損益通算できるといったメリットが利用できるので、損失の場合でも確定申告を行うことをおすすめします。
どんな特例を利用し申告するかによって、必要な申請書や書類も異なりますので、余裕を持って事前に準備しておくと良いでしょう。
不動産売却時の確定申告に困ったら、ぜひこの記事を活用してみて下さい。
