セールアンドリースバックの７つのメリットと注意点をご紹介
コロナ禍の影響で、経済の流れが目に見えるようにガラリと変わった状況の今、住んでいた家をやむを得ず手放した方も多いと思います。
「家を手放さなければいけない」そんな時に、解決法の一つとして活用できるのが、セールアンドリースバックです。
セールアンドリースバックを事前にしっかりと理解しておくことで、家を手放すこともなく資金繰りも可能とします。
この記事では、セールアンドリースバックのメリットと損をしないための注意点をご紹介していきます。
セールアンドリースバックとは
セールアンドリースバックとは、所有する不動産や設備を売却して、それを買った方から借りて使い続けるという方法です。
よく耳にする「リースバック」は、セールアンドリースバックが元となっており、同じ意味を指します。
中小企業でも活用されることは多く、所有していたものをリース契約にして管理事務の効率化を図るために利用したり、資金調達の手段としても活用されます。
このリースバックを活用すれば、住んでいた家を手放すことなく、そのままの状態で住み続けられるということが特徴となります。
リースバックの仕組み
リースバックの仕組みについて簡単に説明していきます。
通常の不動産売却の場合、自宅の売却によって現金を受け取った後、そのまま自宅に住み続けることはできないため、手放さなければいけません。
まとまった資金が必要な場合でも、住み慣れた家を手放すことは困難かと思います。
しかし、リースバックはリースバック専門の不動産業者に一旦自宅を売却後、不動産とリースバックの賃借契約を結び、賃貸として毎月家賃を支払いながら住むことが実現可能となります。
リースバックをする理由を調査して、一番多い結果となったが「自宅に住み続けることができる」という部分から見ると、自宅を売却後にそのまま自宅に住み続けることはリースバック最大の特徴といえます。
セールアンドリースバックの７つのメリット
前項でお伝えしましたが、リースバックのメリットは自宅に住み続けられるという理由以外にも、いくつかあります。そのうちの７つをご紹介していきます。
まとまった資金を手に入れることができる
急な出費というのは、誰しも起こりうることですが、そんな時にもリースバックは活用できます。
例としては、次のようなまとまった資金の活用例が考えられます。
- 病気による治療費や、長期の入院
- 子どもの学校の教育費
- 住宅ローン以外の借金返済
- 事業資金の回収
- 定年後の生活資金を補う場合
予期しない医療費の出費にも家を手放すことなく資金を回せますし、近年、年金の収入は多いとはいえない時代ですので、老後の資金確保にも最適です。
住宅ローンの支払いを早期に完済ができる
日々の生活で出費が多い中、ローンの返済がなかなか終わらないというのは生活にもゆとりが生まれませんよね。
２つ目のメリットとしては、リースバックを利用して、売却資金で住宅ローンの完済が可能という点です。
住宅ローンの代わりに、毎月の家賃の支払いは発生しますが、リースバック後の家賃の方が返済負担が小さくなるケースも多いため、生活費の負担を軽くすることができます。
そのため、家賃を払いながら買い戻せる資金が貯まったら、自宅を買い戻すという選択肢が取れます。
また新居へ住み替えたいという時には、リースバックの利用で、新居の頭金を調達しながら、ローン返済の問題を解決することも可能です。
売却したことが周囲に知られない
一般的に不動産売却をした場合、看板や広告を出すため周囲に知れ渡ってしまいます。しかし、リースバックであればそのような心配も不要です。
リースバックは、直接自宅を売却し、そのまま賃貸として自宅を借りるという契約のため外から見ても何も変化がありません。
ご近所に噂が広まることもなく、親戚にも、家族である子どもにも気づかれずに経済的危機を乗り越えることができます。
子どもに知られたくないというケースも多くあります。親である以上、余計な心配はかけたくないものです。そういった点でも大きなメリットの一つです。
買戻し（再購入）の可能性がある
リースバックにより一度自宅は賃貸になりますが、将来的に自宅を買い戻せる可能性も大いにあります。
将来買い戻すことが決まっているのであれば、リースバックを行う際に買い戻す時期や、価格を決めて買取してもらいましょう。
一般の不動産売買と違って、買戻しの時効も縛りがないため、買主の方との話し合いのもと、自由に買戻しの期間を決めることができます。
ただ買戻しは、売却した価格よりも買戻し価格の方が１０％以上高くなる傾向もあります。リースバック契約の際に事前に金額をしっかりと定めておきましょう。
すぐに現金化ができる
リースバックであれば、買取側がリースバック業者となるため一般の不動産売却の住宅ローン審査と比べると、現金化までの期間が早いといえます。
そして、リースバックで得られるのは売却代金ですので、得た資金の用途を限定されることもなく、自由に使うことができます。
自宅を売却してすぐに現金化をしたいけれど、その後も家に住み続けたい人にとっても、とても大きなメリットとなります。
相続問題が回避できる
司法統計による相続財産の内訳で最も大きな割合を占めている資産は、土地や家屋などの不動産です。その割合は半数以上を越しており、占める割合が多いために相続争いとなってしまうケースも少なくありません。
相続対策は、「相続税対策」「遺産分割対策」「納税資金対策」の３セットで考える必要があります。
そして「遺産分割対策」は、金額の大小にかかわらず必要になってきますので重要なポイントといえます。
リースバックで不動産の現金化をしておけば、「分割」もしやすくなりますし、早い段階でリースバックすることにより相続税を下げることができるため、有効な相続税対策にもなります。
税金（固定資産税）の支払いが不要
固定資産税は、家の大きさや土地、地域にもよりますが、年間数十万円にのぼることも多く、大きな負担です。この負担がなくなることも大きなメリットといえます。
リースバックをすると家を所有する権利は、リースバック業者へ変わるため、固定資産税を支払う必要がなくなります。
こちらもコストを抑えることができるメリットとなります。
トラブルを回避するために注意すべきポイント
リースバックはたくさんのメリットがありますが、同時に気をつけておく点もあります。最後に注意すべきポイントを３つ紹介していきます。
毎月の家賃支払いが発生する
前項でもお伝えしましたが、固定資産税や住宅ローンの支払いは不要になります。ただし、毎月の家賃を支払っていかなければなりません。
買い戻しの時のことも考え、しっかりと滞りなく家賃を毎月支払う必要があります。滞納してしまうと、強制退去となってしまう可能性もあり、住む場所さえも失いかねません。
リース契約後にかかる費用をしっかりと計算をした上で、リースバックの必要性を検討する必要があります。
リースバックが利用できない可能性もある
リースバックが利用的ないケースとして以下の２点が挙げられます。
- 住宅ローンの残債が売却額よりも多く残っている
- すでに金融機関から家を競売にかけられてしまっている
１つ目は、住んでいるご自宅に住宅ローンが残っている際、その金額がリースバックを利用して売却した金額よりも残債が多い場合、買い取る側での審査に落ちてしまい、リースバックを利用することができなくなります。
２つ目は、住宅ローンの滞納が続いてしまって、リースバックを利用しようとした時には、もうすでにご自宅が競売にかけられてしまっている場合です。
競売にかけられてしまった家に対しては、リースバックは利用できないのです。そうなる前に、ローンの返済が厳しくなってしまったら、早い段階でリースバックなどでの返済を検討しましょう。
ずっと住み続けられない可能性もある
リースバックの契約後では、買主と建物の「賃貸借契約」を結びます。一般的に多いのが、「定期借家契約」というものです。
あらかじめ賃貸期間が決まっている賃貸契約のことを指しますが、期間終了後の再契約が必ずしも保証されているわけではないため注意が必要となります。
契約を更新してもらえなければ、自宅に住み続けることができなくなってしまいます。リースバックの利用時は、事前に契約の詳細を確認しておきましょう。
まとめ
セールアンドリースバック（リースバック）についての７つのメリットや、賢く活用するための注意点をお伝えしてきましたがいかがでしたか？
リースバックは多くのメリットをもつご自宅の売却手段です。今ある生活を大きく変えることもなく、必要な資金調達ができます。
生きていく上で、「お金」というものは心のゆとりであり、なくては生活していくことが厳しいものです。
今回お伝えしたリースバックのたくさんのメリットや、注意点をぜひ活用していただき、今後の生活や、将来のプランにも組み込んで役立てていきましょう。
