リースバックにはリスクがある！契約前に知っておくべき5つの注意点

家を売却しても、その家に住み続けることができるということで、注目を集めているリースバック。魅力的な資金調達方法の1つと言われていますが、リースバックには知っておくべき注意点がいくつか存在します。

この記事では、リースバックはどうやって利用すれば良いのか、メリットは何なのかを踏まえた上で、リースバックに伴うリスクをご紹介します。

リースバックの基礎知識とメリット

ここからは、リースバックの基礎知識とメリットをご紹介していきます。

リースバックとは

リースバックとは、簡単に言うと、自宅を売却した後も、買い取り手と賃貸契約を結び、家賃を支払うことで自宅に住み続けることができる自宅売却の方法です。

リースバックを行うには、まずリースバックを行う業者に相談し、リースバック業者が物件を買い取ります。

売却が完了したら、申し込みから１ヶ月前後で売却金が振り込まれます。売却金は一括で振り込まれ、売主は売却金を自由に使うことができます。自宅を売却して、事業資金に回すことも可能です。

その後、今度はリースバック業者を貸主として、基本的には定期借家契約を結びます。リースバック利用者は貸主にリース料(家賃)を支払うことで自宅にそのまま住むことができます。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは以下となります。

• 慣れ親しんだ家から離れなくて良い
• 引越し費用が発生しない
• 借金をせずに資金調達ができる
• 固定資産税や住宅ローンを払わなくて良い
• 周囲の人に知られずに売却が可能

ここからはそれぞれの詳細をお伝えします。

慣れ親しんだ家から離れなくて良い

リースバックは売却した家にそのまま住むことができるので、慣れ親しんだ家を出ていかなくて済みます。

家を売却して資金作りをしたいけど、新しい家を探すのが面倒、住み慣れた土地から離れるのは不安、という理由でリースバックを利用する方は多いです。そのような方々にとっては、これが1番のメリットなのではないでしょうか。

引越し費用が発生しない

また、今の家を出ていかなくても良いということは、新しい住まいに引っ越す際の費用を抑えることができます。

引越し費用の相場は、3人家族の場合、同市区町村への移動でも10万円前後はかかってしまうでしょう。

こうした費用を抑えられることも、リースバック方式を利用するメリットの1つです。

借金をせずに資金調達ができる

近年、セカンドライフと呼ばれる老後の生活の資金作りに不安を抱える方が増えてきています。

リースバックなら、住み慣れた家を出ていかずに老後に向けた資金を作ることができますし、借金を作ることなく資金調達が可能です。

そのほか、新規事業の立ち上げなどのために資金を調達する必要があるとき、金融機関で借金をした場合は、利子を払わなければなりません。

しかし、リースバックなら借金をせずに資金調達ができるので、当然利子を支払う必要もありませんし、長期間に渡るお金の返済の義務を負う必要もなくなります。

また、新型コロナウイルスの影響で収入が不安定になってしまい、今後もその状態が続く恐れがある方がいらっしゃるかも知れません。

そうした際、一時的にある程度まとまった金額を手元に得られる方法として、リースバックを利用することもできます。

リースバックは割と短期間で売却金を手に入れることができるため、そういった活用をされる方もいます。

固定資産税や住宅ローンを払わなくて良い

通常持ち家を持っている場合は、市町村に対して固定資産税を払わなければいけません。

住む場所や土地の大きさなどによっても金額は大きく変わりますが、一戸建ての場合、固定資産税の平均は年間10~12万円と言われています。

また、戸建てやマンションを購入する際は住宅ローンを利用する方が多いと思います。住宅ローンの返済は長期間に渡りますし、こちらも利子が発生してしまいます。

その点、リースバックは住宅ローンを利用せずに自分の家に住み続けることができます。

固定資産税や住宅ローンなど、自分の家を所有することで発生する経費を削減できることも、リースバックを利用する大きなメリットです。

周囲の人に知られずに売却が可能

「家を売却したいと思っているけれど、親族や近所の人達にそのことを知られたくはない…。」と考えている方もいらっしゃると思います。

しかし、リースバックなら家を売却してもあまり生活に変化が発生しないので、傍から見ていても売却したことはわかりません。

私生活に影響が出て欲しくないと考えている方にも、リースバックはおすすめです。

ここに注意！リースバックのリスクと5つの注意点

愛着のある我が家から離れずに自宅を売却できたり、借金や住宅ローンの利子を払わずに資金調達ができるなど、魅力的に思えるリースバックですが、必ず確認しておかなければならないリスクが存在します。

ここでリースバックの注意点を確実に理解しましょう。

• 家賃が相場より高くなる/家賃を途中で上げられる
• 買い戻しを断られる/買い戻し金額を上げられる
• 借家契約の更新を断られる
• 勝手に売却されて貸主が変わる
• 相続人とのトラブル

家賃が相場より高くなる/家賃を途中で上げられる

リースバック方式で家を売却すれば、リースバック業者と貸借契約を結んでそのまま家に住み続けることができます。この際、家賃（リース料）は貸手が決めます。

通常の賃貸物件ならば、家が古くなっていくにつれて家賃が安くなっていきますが、リース料は、家の買い取り主が10年で買取金額を回収できるように、計算されて決まります。

つまり、買取金額が大きくなれば、その分家賃も高くなっていく、ということです。ですから、リース料を適切に設定しないと、初めは支払いに問題が無くても、徐々に支払いが厳しくなることがあります。

それをふまえた上で、通常の賃貸物件と比べてどちらの方が良いか考える必要があるでしょう。

また、契約を更新する際に家賃を引き上げるよう要求されることもあるので、家賃交渉は慎重に行う必要があります。

買い戻しを断られる/買い戻し金額を上げられる

リースバックは、将来家の買戻しを見据えて利用する方が多いです。リースバックは買戻しが可能なケースがほとんどですが、一般的には買戻し価格は売却価格よりも高くなります。

想定していたよりも買戻し価格が高額で、家を買い戻せないということもあります。

また、買戻しを断られるケースもあります。リースバックで買戻しが可能になるのは、契約を不備なく満たしているときだけです。

家賃を滞納した時期があったり、買戻し可能な期間を過ぎてしまっていると買戻しを断られることがあるので、契約時に買戻し金額や買戻し時期をしっかり決めて、契約書に記しておくのが良いでしょう。

借家契約の更新を断られる

前述したように、リースバックでは基本的に定期借家契約を結びます。通常、普通借家契約ならば、借り手が希望する限りそのまま家に住むことができますが、定期借家契約は、通常２~３年単位で契約満了となります。

このタイミングで貸主は再契約を拒否することが認められており、再契約を拒否されてしまうと、借り手は家を出ていかなければならないのです。

リースバック業者のなかには、借り手を退去させて転売してしまおうと考えている会社もあるので、貸借期間もあらかじめ相談しておくべきでしょう。

勝手に売却されて貸主が変わる

リースバックをして住んでいる家を、勝手に売却されてしまい貸主が変わってしまうこともトラブルとしてよくあります。

現在より高く転売できそうな状況になったら借り手が知らない内に売却されてしまうかもしれないのです。

一般的に、賃貸契約では貸手は貸借人に通知することなく売却しても問題はありません。

しかし、知らない間に貸手が変わっていたら借りている側は不安になりますし、契約時に相談して決めた取り決めが正確に引き継がれないことも考えられます。

相続人とのトラブル

リースバックのメリットとして、周囲の人に知られずに、傍からみても何の変化もなく家を売却できることが挙げられますが、相続人とトラブルになることもあります。

もし、相続人が自宅を相続するつもりでいた場合、何の相談もなく売却されてしまったら、相続するものが無くなってしまい、トラブルは避けられないでしょう。

相続人だけでなく、親族も同様に家を売却されたことを知ったら、親族との関係悪化の原因にもなりかねません。

リースバックを利用するときは、親族や相続人に事前に相談をしておくことがトラブル発生の予防になるでしょう。

まとめ

リースバック方式で家を売却すれば、住み慣れた家を離れることなく、セカンドライフや事業運営のための資金を作ることができますし、メリットは多くあります。

しかし、必ず長く住み続けられるという保証はありません。

家賃の支払いが困難になってしまったり、買い戻しをしたくなっても、買戻し金額を引き上げられたり、買い戻しを断られることもあります。相続人や親族とのトラブルも起き得ます。

リースバックにはこのようなリスクが付き物であると思っておきましょう。

リースバックのリスクは後から発覚し、トラブルの原因となってしまうことがほとんどです。

リースバックを検討されている方は、もう一度リスクを確認した上で、リースバックを利用するべきかどうかを決めるのが良いでしょう。