リースバックの賃料はどのくらい？契約のメリットや注意点を詳しく紹介

ご自宅を活用した資金調達方法の一つとして注目の「リースバック」という方法をご存じですか？

急遽まとまった資金が必要になったときや、老後の生活費が不安、家を売却したいけど引っ越したくない、などの場合にリースバックという方法を検討される方が近年多くいらっしゃいます。

リースバックとは、自宅を一度売却し、買い手(オーナー）から売却した家を賃貸として借りることで、売却後もそのまま家に住み続けるという方法です。

リースバックをすることで、家を売った後も引越しをすることなくそのまま家を使うことができ、これまでと変わらない生活を送ることができるため、近年注目が集まっています。

住宅ローンを完済し安心して老後を暮らすことができる、住み慣れた家にそのまま住み続けることができる、などメリットはたくさんありますが、一方で、賃貸期間が限られている場合や、住宅購入時のローンの残債が多いほど賃料も高くなります。

この記事では、リースバックとはどんな方法なのか、賃料はどのくらいなのか、メリット、業者を選ぶ際の注意点についてご紹介していきます。リースバックを検討している方は、是非チェックしてみてください。

リースバックとは？

冒頭でもお話ししましたが、リースバックとは、所有している家（不動産・マンション・戸建）を売却して現金化し、売却後もそのまま住み続けることができる方法です。住み慣れたご自宅で生活しながら、まとまった資金を調達することができます。

通常の不動産売却では、売却後はご自宅を手放し、新しい住まいに引っ越さなくてはなりません。しかし、リースバックという方法であれば、まとまった資金を調達できるうえに、そのまま住み続けられるという点が大変魅力的な方法です。

また、リースバックという方法のなかには、一定の条件のもと、売却した不動産を買い戻すことができる権利（買戻し特約）がついたものもあります。リースバックを扱う業者によっても異なりますので、確認が必要になります。

ご高齢の方は、長年住み慣れた地域から引っ越しをすることに不安、抵抗がある方もいらっしゃいますし、お子様の学区変更による転校も避けられます。売却したことを周りに知られることもなく、将来的に買い戻すことも可能です。

リースバックは、有効な資産活用のひとつですが、実際に契約する前に、メリットや注意するべき点などチェックしていきましょう。

リースバックについて、正しい知識、賃料の相場、メリット、重要なポイントとなる業者選びについてわかりやすくお話していきます。

リースバックの賃料はどのくらい？

リースバックは、売却してもそのまま住み続けることができるのがメリットですが、賃料が発生します。一般的にリースバックの賃料相場は、年間で概ね買い取り価格（売値）の

１０％前後で設定されることが多いようです。

賃料と不動産の買い取り価格は比例します。リースバックした場合の賃料は、その家の買い取り額や買い取り業者が定める利回りによってかわります。

リースバック後の賃料は、一般的に以下のように求めます。

買い取り価格×期待利回り（％）÷１２か月＝月々の賃料

期待利回りとは、不動産に対して期待する利益のことをいいます。

上記で算出した賃料に、物件を維持するために、コストが加算される場合があります。

毎月賃料を払うことになりますが、一定の賃料のみの支払となりますので、建物を維持する費用が軽減されます。

通常の賃貸物件であれば、買い取り業者は物件を自由に活用し、賃貸人を選ぶこともできます。しかし、リースバックの場合は、上記の点が無くなってしまうなど、買主にとって不利な条件となります。

そのため少しでも利回りよく収益をあげられるよう、通常の賃料相場よりも高く設定されることが多いようです。

住宅ローンの返済が困難なためリースバックを検討する場合は、毎月の返済額よりも賃料を抑えることができるのか気になる点ですが、買い取り額と賃料は比例して上下するということを、留意しておきましょう。

リースバックのメリット

まとまった資金が調達でき、もとの家に住み続けることができるリースバックの数々のメリットは下記となります。

• 家を売却しても、今まで通り同じ家に住める
• 固定資産税などの維持費が不要
• 現金化まで時間がかからない
• 借金をせずに老後の資金や事業資金を調達できる
• 将来的に再度購入することも可能

それぞれを詳しくご紹介します。

家を売却しても、今まで通り同じ家に住める

リースバックの最大の特徴でありメリットは、売却後もそのまま同じ家に住み続けることができるということです。

通常の不動産売却ですと、所有者が第３者に渡った時点で、住宅を明け渡さなくてはなりません。そのため、新しい住まいの手配に大きな出費がともないます。

前述しましたが、ご高齢の方は、長年住み慣れた地域から引っ越しすることに不安、抵抗がある方もいらっしゃることでしょう。お子様の学区変更による転校も避けられない問題となります。

しかし、リースバックですとそのような心配ごとも無用になります。今まで通りの生活を送ることができます。

固定資産税などの維持費が不要

不動産を所有していると、固定資産税など毎年かかる税金や、火災保険、地震保険などの支払いが必要になります。また、修繕、災害による建物の損壊のリスクもあります。

一方、リースバックにより不動産を売却し、賃料を支払って住み続ける場合は、新たな所有者（買い手）が負担しますので、維持費が不要になります。マンションの場合は、管理費・修繕積立金の支払もなくなります。

現金化まで時間がかからない

不動産の現金化までの時間が短いところもリースバックのメリットの一つでしょう。債務の返済、生活資金、事業資金など資金が必要になった際に、一括でお金が入り、ローンの返済や資金調達ができることも大きなメリットといえるでしょう。

借金をせずに老後の資金や事業資金を調達できる

リースバックで得られたお金は使途が指定されているわけではないため、老後のための資金として確保することもできます。定年退職後の年金生活が不安、住宅ローンを完済し安心して老後をおくりたい、早めの相続対策など、さまざまな用途に活用することができます。

将来的に再度購入することも可能

リースバックは、不動産売却後に買主と賃貸契約が結べるため、住み続けるだけではなく再購入も可能です。ただし、リースバックを扱っているすべての業者で再購入できるわけではありません。

いずれ再購入の意向がある場合、買い手(オーナー)に、賃貸契約の更新はできるのか、契約中に第３者への転売は無いのか、確認しておく必要があります。この点も業者を選ぶ際に重要なポイントとなります。

また、買戻しの期間中であっても賃料を数か月滞納すると、買い戻す権利が消失します。買戻しの権利が付いている場合は特に滞りなく毎月の家賃を支払うことが必要になります。

リースバック業者を選ぶ際の注意点

メリットの多いリースバックですが、注意すべき点もあります。

• 査定額

• 賃料（家賃）

• 賃貸期間

上記の３点が業者を選ぶ際に重要なポイントになります。

査定額

査定額において重要なポイントは、物件を売却して必要な資金を確保できるかという点です。査定額が高くなると家賃も高くなります。必要な資金の額を確保できて、家賃も支払える額に設定してくれる業者がいいでしょう。

売却価格は、構造や築年数など不動産の状態、立地など不動産の条件によって変わり、経済的な状況でも変動します。

リースバックで不動産を売却する場合、通常の仲介による売却と比べて売却価格が安くなる可能性があります。仲介売却価格の概ね６～８割程度になる傾向があります。買い取り金額の見積もりを数社で比較することをお勧めします。

賃料（家賃）

賃料については、前述しましたが、期待利回りが低いほど賃料も安くなります。ただし、期待利回りは公開していませんので、見積もりをとって推測することになります。

賃貸期間

リースバックの最大のメリットともいえる点が、売却後も同じ家に住み続けることができる、という点なのですが、期間が定められていることがあります。長く住み続けたい場合は、普通賃貸借契約で借りられる業者を探すと良いでしょう。

まとめ

家を売却し、短期間でまとまった資金を調達したい人のために、リースバックという方法をご紹介しました。重要なポイントとして以下にまとめてみました。

• 不動産売却後も賃貸住宅として住み続けることができる
• 売却が短期間で済むため現金化が早い
• 不動産を所有しないため固定資産税や修繕費などのコストがかからない

リースバックは家を売却後も同じ家に住み続けることができるなど、とても魅力的な方法だと思います。しかし、査定額はもちろん、賃貸契約など業者によっても違いがあることがわかりました。

大切な不動産を売却するわけですから、可能な限り、時間をかけて複数の業者から見積もりをとり、検討するのがよいでしょう。