住み替えとは？引っ越しの必要がないリースバックの活用方法を紹介

家の住み替えは、家族が増えたり子どもが独立したりするタイミングで行なわれますが、住み替えをできるだけ効率よくスムーズに行なえる「リースバック」を皆さんはご存知でしたか？

新居へ引っ越す前の仮住まいを探したり、手数料や諸費用の計算をしたり、住み替えは大変だというイメージを持っている方が多いと思いますが、リースバックという不動産売却方法を利用すれば、住み替えにかかる手間や時間を減らすことができるようになります。

この記事では、住み替えとは何かを知っていただける基礎知識をご説明した上で、住み替えに活用したいリースバックの仕組みを詳しくご紹介していきます。

家の住み替えに関する基本知識

家を住み替える理由は人それぞれですが、できるだけコストをかけたくないと誰もが考えるものです。

まずは、家の住み替えに関する基礎知識と買い先行・売り先行のそれぞれのメリット・デメリットなどをご説明していきます。

住み替えとは？

住み替えとは、現在の住まいから新しい住まいに変更することであり、一般的には不動産業者を介して行なわれます。

賃貸物件から賃貸物件、賃貸物件から一軒家など住み替え方法は複数のパターンがあり、段取り良く進めるためにも不動産業者の協力は必要不可欠となります。

住み替えるタイミングと理由

住み替えは人生で何度もするようなものではなく、一般的に以下のようなタイミングと理由で住み替えが行なわれています。

• 家族構成が変わったため、部屋数が多い一軒家に住み替えたい
• 家が古いため、耐震性のある新しい住居に住み替えたい
• 高齢になったため、住みやすい家に住み替えたい
• 転勤するため、通勤しやすい場所に引っ越したい
• 医療施設や商店街が近い利便性の高い地域に引っ越したい

住み替えの理由で多いのが子供の影響によるもので、子どもと一緒に快適に暮らせる広さの新居や通学しやすい環境にある住居へ住み替えるケースは多くあります。

ポジティブな理由だけではなく、離婚によって家族構成が変わったり、高齢になって大きな一軒家を持て余したりしている場合も住み替えのタイミングとなります。

買い先行のメリット・デメリット

住み替えをする際、新居を購入した後で今住んでいる家を売却するか、売却した後に売却代金を新居購入の頭金に充てるかという2つの選択肢があります。

新居を購入した後で家を売却する「買い先行」は、じっくり新居を探す時間の余裕があり、家の買主が見つかる前に新居に住み替えできるため、仮住まいに引っ越しする必要がないというメリットがあります。

ただし、新居購入の頭金が用意できることが前提となり、現在の家の住宅ローンが残っている場合は新居との2重ローンになるというデメリットも生じます。

売り先行のメリット・デメリット

先に家を売った後で新居を購入する「売り先行」は、売却代金を新居の頭金に充てられるというメリットがあります。また、好条件の売却先をゆっくり探すことができるため、資金計画がしやすいのも売り先行のメリットとなります。

しかし、売り先行の場合は残りの住宅ローンを一括で返済する必要があり、貯金などを利用してまとまったお金を用意しなければなりません。

また、家を売ってから新居に住み替えるまでに仮住まいが必要となり、引っ越しの手間や時間、コストがかかるというデメリットが生じます。

売却代金を新居購入の費用に充てたい場合は売り先行を選ぶことになりますが、2度の引っ越しがネックとなります。

そこで活用したいのが、後述の「リースバック」という不動産売却方法です。

住み替えで活用したいリースバックとは？

新しい住居の住み替えは新生活への第一歩となりますが、引っ越しの手間がとにかく面倒という方は多いと思います。

そこで、引っ越しの手間を省いてスムーズに住み替えを行ないたいという方におすすめしたいのが「リースバック」です。

ここからは、住み替えで活用したいリースバックの仕組みやメリットをご紹介していきます。

リースバックの仕組みとは？

家を売却する場合、不動産業者を介して通常の不動産売却で家という資産と引き換えに現金を得ることができます。

売却した後は新居に住み替えなければなりませんが、リースバックを活用すれば家を売却した後も賃貸借契約によってそのまま住み続けることが可能になります。

通常の売却と同じように、不動産業者に家などの不動産売却を依頼した後は、不動産業者が家の買主へ家を売却し、売却代金が売主に支払われます。

家の所有権は買主に移りますが、リースバックは通常の不動産売却にはない買い戻し特約があるため、将来的に売掛代金と諸費用を買主に支払うことで家の所有権を再び自分に戻すことが可能となっています。

住み替え時に引っ越しの手間を省ける

リースバックを活用すれば、住み替えにおいてネックとなる引っ越しの手間を省くことができます。

結婚によって家族が増え、新居への住み替えを計画する場合、新居への引っ越しのタイミングに合わせてリースバック契約をすることで、仮住まいに引っ越すことなくダイレクトに現在の住居から新居へ引っ越すことができます。

また、売却後に住宅ローンを返済していた場合は売却代金を新居への頭金に充てることもできるため、賃貸借契約を続けながら理想の新居をじっくり探すことも可能となります。

実家から賃貸マンション、賃貸マンションから一軒家といったさまざまな住み替えパターンにもリースバックを有効活用できるため、家を売却する時には有力な選択肢として考えるようにしましょう。

通常の不動産売却よりも現金化が早い

リースバックは引っ越しが不要であるため不動産の所有権のみを買主に移す契約となり、通常の不動産売却よりも手続きが簡略化されるという理由で現金化が早い傾向にあります。

通常の不動産売却時は買い手が見つかるまで数ヶ月待たされるケースもありますが、リースバックの場合は早くて数日で売却代金を得られることもあります。

滞納している住宅ローンを返済できる

現金化が早いというメリットは、住宅ローン返済や借金返済にも活かされます。

住宅ローンは滞納し続けると家を強制的に売られてしまう競売にかけられるリスクが生じます。競売は不動産の所有者に対してとても不利な条件で売却が行なわれるため、絶対に避けなければなりません。

競売にかけられる前にリースバックをしておけば滞納している住宅ローンを返済することも可能となり、経済的な生活の窮地から救われるようになります。

固定資産税を支払わずに済む

不動産を所有している場合、毎年十万円〜数十万円の固定資産税が発生します。固定資産税は分割で納税することもできますが、それでも毎年の支払いは楽なものではありません。

そこで活用できるのがリースバックです。リースバックは不動産の所有権が買主へと移るため、固定資産税の納税義務も買主へ移ります。

売却した年は日割りで売主と買主で平等に固定資産税の支払いを分け合う形となりますが、翌年からは固定資産税を支払う必要がなくなるため、資産計画もしやすくなります。

老後資金を確保できる

家という価値の高い不動産を売却するため、売却代金はとても大きくなります。

リバースモーゲージのような売却代金の使用方法の制限もないため、売却代金を趣味に使ったり将来のための貯蓄にまわしたりすることもできます。

老後の年金生活を考えた場合、いつ自分が事故や病気に見舞われるか心配される方も多いと思います。そこでリースバックを利用してまとまった現金を確保しておけば、万が一のトラブルが起きた場合も対応できるようになります。

また、財産分与をしづらい家を現金化しておくことで、お子さんや孫に平等に分配できる財産を残しておくことも可能です。

事業再生目的の資金調達が可能

リースバックはオフィス・事務所・事業所・工場などで使用している不動産も対象となるため、事業再生目的の資金調達として活用することもできます。

新型コロナウイルスによってオフィスを持たない会社も増えており、経営が安定するまでリースバックで賃貸借契約にしておくという選択肢もあり、時代とマッチしている不動産売却方法といえます。

まとめ

住み替えとは何かを知っていただける基礎知識と、住み替えで活用したいリースバックの仕組みやメリットをご紹介しました。

買い先行で住み替えをした場合、仮住まいへ引っ越しする手間を省けますが、新居購入の頭金を貯蓄から支払わなければなりません。売り先行の場合は、売却代金を新居購入の頭金に充てることが可能ですが、仮住まいに引っ越しする手間がネックとなります。

そこで活用したいのがリースバックです。リースバックなら家を売却した後、新居に引っ越すまでの間、賃貸借契約によってそのまま家に住み続けることができます。

住宅ローンを完済していれば売却代金を頭金に充てることも可能で、面倒な仮住まいへの引っ越しの手間も省くことが可能です。

住み替えを検討されている方は、好条件の売却先を見つけられるリースバック一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

リースバック契約を結ぶ際は、この記事でご紹介したメリットや活用方法を参考にしていただければ幸いです。