リースバックの買取査定価格と家賃の相場は？満足できる結果にする方法

近年、不動産活用を通じた資金調達手段として”リースバック”が注目を集めてきていますが、皆さんはこの”リースバック”がどのようなものかご存じでしょうか？

「不動産売却によって活用資金を獲得しつつ、同様の不動産でこれまでと変わりなく（賃貸物件として）生活を送れる」というメリットに何かと目が向きがちですが、このときの買取価格（売却資金・活用資金）や家賃（リース料）がどれくらいの相場になるかまで抑えているでしょうか？

本記事にて更に詳しく掘り下げていきますが、買取価格に関しては相場と比較して割安になる傾向が、家賃に関しては相場と比較して割高になる傾向があります。魅力の多いリースバックですが、これはリースバックの利用を考える際に十分に検討しなければならない要素のひとつであるといえます。

この記事では、これらリースバックを取り巻く、買取価格や家賃の相場、これらがどのように計算されているのか、ご自身が満足できる（買取価格を上げる・家賃を抑える）リースバックにするための方法に関してご説明していきますので、ぜひ最後までご覧になってください。

リースバックの基本

リースバックとは、不動産活用を一環に、売買契約と賃貸借契約が一体化された取引形態のことを表しています。自宅や会社事務所・工場や倉庫などの不動産を買主（主に不動産会社やリースバックを専門に請け負う専門業者）へ売却するとともに、買主との間で売却物に関する賃貸借契約を結び、売却後には家賃（リース料）を支払うことで同じ不動産を利用し続けられる仕組みが整えられています。

また、リースバックには以下のようなメリットとデメリットがあるといわれています。

◆リースバックのメリット

• 不動産を売却した後にも（賃貸不動産として）これまでと同じように利用できる
• 短期間のうちに不動産を現金化できる
• 同様の不動産を利用することになるため、ご近所さんや取引相手などに不動産売却をした事実が一見しただけでは分からない
• 不動産を所有することで発生するコストが家賃（リース料）として一本化される
• 不動産所有で抱え続けるリスク（価値変動リスク・損失リスク等）を回避できる
• 将来的には再購入（買い戻し）するための方法も用意されている

◆リースバックのデメリット

• 売却価格（買取価格）が一般的な売買取引の相場よりも割安になる傾向にある
• 賃貸借契約の種類によっては居住期間が期限付きになることがある
• 家賃（リース料）が割高に設定される傾向にある
• 売却資金をローンの残債務に充てる際、「売却資金＜残債務」だとリースバックを利用できない
• 不動産の所有権は買主に移転するため、不動産利用で制限が掛かることがある（リフォームなど）

リースバックの買取査定額と家賃（リース料）の相場事情

リースバックの基本的な概要に関して、ご理解いただいたところで次に買取査定額と家賃（リース料）の相場に関して見ていきましょう。

上記にて確認したようにリースバックにはいくつかのデメリットも存在します。そして、リースバックを通じて獲得した活用資金には特別な用途制限はありませんが、自宅が競売に掛けられそうになっており、”競売を回避する”目的で利用しようという場合には、特に注意が必要となります。

デメリットにも挙げたように、「売却額＜ローンの残債務」というケースとなると、そもそもの競売の回避を実現できなくなることになります。

また、ひとまずリースバックを実施できたものの家賃設定が想定より高くなったことで、その後の生活が苦しくなってしまう・家賃を支払えなくなってしまうなどの事態に陥ったりする可能性も考えられます。

このようなケースになってしまわないように、予め買取査定額・家賃の相場事情に関して確認していきましょう。

買取査定額

まずは買取査定額（売却資金）がリースバックの場合にはどの程度の相場であるのかを確認しましょう。

実際には、リースバックが適用される個々の不動産の状態や立地条件等の事情によって当然のように違いがありますが、ここでは広く一般的な目安について説明していきます。

結論からいいますと、”リースバックの買取価格は、一般的な売買・仲介市場において取引される価格の60～80%程度で設定される”ケースが多いです。

自宅を売却する方法には、リースバックの他にも任意売却なども用意されており、ご自身にとって本当に適切な方法がリースバックであるのかは吟味する必要があるといえます。

家賃（リース料）

次に、リースバック手続き後に賃貸借不動産として利用してからの家賃（リース料）の相場を確認しましょう。

家賃の料金設定には、売却不動産の買取価格が関係してくるのですが、一般的には以下の式で算出されています。

『1ヵ月の家賃＝買取価格×7～13%÷12ヶ月』

リースバックを活用した家賃（リース料）の設定では、不動産業者が扱う賃貸市場の相場に鑑みるのではなく、買取価格に対する利回りで算出されることが非常に多いです。

以下の式からも明らかなように、買取価格が高く設定されると、その結果として家賃が値上がりするケースもよくある話です。

買取査定額が割安・家賃が割高になるのはどうして？

ここでは、買取査定額が割安に、家賃（リース料）が割高に設定される傾向にある理由に関して詳しく説明していきたいと思います。

結論からいうと、不動産は周辺不動産の相場を考慮して買取査定額や家賃が設定されますが、リースバックの場合には不動産業者（リースバック専門業者）が不動産の”利回り”を考慮してこれらの金額を設定することが理由として挙げられます。

投資用不動産として家賃収入による収益を目的としているため、利回りを重視した不動産の査定が行われるのです（不動産の家賃収入における利回りは以下の式で計算されます）。

『家賃収入の利回り＝1年分の家賃収入÷買取価格』

大きな理由には”利回りの設定”が挙げられますが、このように設定する理由もまた存在しており、以下の3つが挙げられます。

• リースバックした物件は再販されることがあり、その際の各種コスト分を確保したい
• 第三者への販売をする際にはリフォームする可能性もあり、このコストを確保したい
• すべての取引で発生する手数料コストを差し引いたとして赤字にならないように設定したい

それぞれに関して詳しく見ていきましょう。

リースバックした物件は再販されることがあり、その際の各種コスト分を確保したい

一般的な不動産売買において、不動産業者は買主と売主の間を仲介することが多いです。そのため、不動産を業者そのものが保有することとなるのは少ないのです。

一方、リースバックでは不動産業者（リースバック専門業者）が買主となるケースが多く、借主（前の不動産所有者）の賃貸借期間中であれば家賃としての収益が確保されますが、前所有者が退去すると収益確保のために、売却された不動産を不動産会社が所有する物件として売りに出す必要が出てきます。

この際に発生する諸費用や売却益を得るため、買取金額を割安にしたり、家賃を割高に設定したりするのです。

第三者への販売をする際にはリフォームする可能性もあり、このコストを確保したい

先に触れたように不動産の前所有者の賃貸借利用期間であれば家賃という収入がありますが、前所有者との賃貸借契約の契約が更新されなかった場合や、入居者の途中退去があった場合には、買い取った不動産を販売する必要が出てきます。

この際に、物件をより良い価格で売却するとともに、売却の成功率を高めようと考えるとリフォームを行うことも決して珍しいことではありません。

このように、リフォームのための費用を確保する観点から、貸主（不動産の買主）有利な料金設定が行われることがあるのです。

すべての取引で発生する手数料コストを差し引いたとして赤字にならないように設定したい

リースバックを請け負う不動産業者の狙いとしては、賃貸借利用期間における家賃収入だけでなく、賃貸借期間が満了した後の、更なる”不動産売却”による利益の確保（不動産を買い取った額よりも高値で売却できれば、その差額が不動産業者にとっての利益となります）を考えています。

しかしながら、3,000万円で購入した家が同額の3,000万円で売却されてしまうと、利益が出ないどころか、仲介手数料や諸経費等によって赤字に転んでしまいます。

このような不動産売買による赤字を防止するためにも、これまで触れてきたような料金設定が行われているのです。

買取査定額を上げるには？家賃を抑えるには？

最後に、買取査定額を少しでも上げる・家賃を少しでも抑える方法に関して確認していきましょう。これらの工夫を通じて、更により良いリースバック活用に繋げていってもらえると嬉しく思います。

主な方法には以下の2つが挙げられます。

• 複数の専門業者に相談する（相見積もりを行う）
• リースバックの一括査定を利用する

それぞれに関して詳しく見ていきましょう。

複数の専門業者に相談する（相見積もりを行う）

リースバックを請け負っている専門業者はさまざまあり、それぞれの業者が設定している期待利回りが異なるため、複数の専門業者に査定を依頼することで買取価格や家賃を比較することができるようになります。

加えて、賃貸借利用期間の設定も業者ごとに違いがありますので、ご自身の将来のライフプランと合致しているのかも、より検討しやすくなります。

リースバックの一括査定を利用する

上記にて相見積もりをおすすめさせて頂きましたが、複数の業者に一件ずつ問い合わせをするのは手間が掛かります。このような際に一括査定サービスを利用すれば、容易に複数社を比較検討できるようになります。

【マイホームまもり隊】でも一括査定サービスをご用意していますので、気になられた方はぜひ以下のページをクリックなさってみて下さい。

マイホームまもり隊－リースバックのプロフェッショナル〈一括スピード査定！〉

まとめ

ここまで、リースバックを中心に買取価格や家賃（リース料）の相場に関してご説明してきましたが、ご理解いただけたでしょうか？

より良いリースバック活用を実現するためには、リースバックの仕組みを理解することはもちろんですが、本記事で紹介したような金銭的な側面から理解を深めることも重要となります。お金に関することは皆さんの生活に密着したものだからです。

記事の最後には買取価格を少しでも上げる・家賃を少しでも抑える方法に関してもご説明しましたが、数値から見るサービスの比較検討はもちろん、サービスを提供しているリースバック会社の信頼性（実績・知名度・資本力等）や、サービスの説明を行ってくれる担当者さんの業務姿勢なども、一緒に確認してもらえれば、より良いリースバック活用に繋がっていくかと思います。

この記事がリースバックを検討されている多くの方のお力になれば幸いです。