リースバックとは？基礎知識と3つの注意点をわかりやすく解説

自分だけの家を購入することを人生の大きな目標としている人は多く、実際に家を手に入れた時は他にはない達成感を味わうことができます。

しかし、経済的な問題によって資産価値が残っている家を売却してお金を得るという苦渋の決断をする人も中にはいます。

長年大事にしてきた家を手放すのは後ろ髪を引かれる思いですが、家を売却しても引っ越す必要がなく、そのまま住み続けられる画期的な「リースバック」という不動産売却方法があることをご存知でしたか？

この記事では、リースバックとは何かを知っていただける基礎知識と注意点をわかりやすく解説していきます。

リースバックとは？

不動産売却方法の一種であるリースバックは、経済的な問題の解決や資金調達で活用されています。

その仕組みやメリットデメリットについてご紹介していきます。

リースバックの仕組み

リースバックとは、売主が所有している資産を買主に売却して売却後に長期賃貸契約を結ぶ不動産売却方法を指します。

家をリースバックする場合、売主（不動産の所有者）はリースバックを取り扱っている不動産業者を介して、新しい家の所有者となる買主に家を売却します。

家の売却で売主はまとまった現金を得ることができ、さらに買主と賃貸契約を結ぶことでそのまま売却した家に毎月家賃を支払って住み続けることができます。

リースバックのメリット

家を売却した後も住み続けられるという点以外にもたくさんのメリットが得られます。

固定資産税がかからない

住宅ローン返済や固定資産税の支払いなど、家を持っていることによって発生する費用は毎月家計を悩ませますが、リースバックを利用すればまとまった現金が得られるというメリットに加えて、固定資産税がかからなくなります。

また、火災保険が無料になるなどお得な契約プランを用意している業者もあるため、リースバックでこれからの資金計画が立てやすくなります。

買い戻しが可能

契約時に買い戻し特約をつけることで、買主が支払った売却代金と契約時の諸経費を返還するという条件で再び家の所有権を持つことができます。

例えば、収入が激減して生活水準を下げることを余儀なくされた場合、やっとのことで購入した我が家を売って収入に見合った新しい住まいを探すのはとても難しい決断になります。そんな時に、買い戻し特約がついているリースバックを利用すれば、住んでいる家を変える必要もなく、将来収入が安定した時に家を買い戻せるという選択肢もできます。

現在住んでいる家に対する思い入れが強いほど、買い戻し特約のメリットは活きてきます。

引っ越す必要がない

自宅を売却する場合、通常の不動産売却では新しい家に引っ越さなければいけませんが、リースバックを活用すれば家を失うことなく今まで通りの生活をおくることができます。

このメリットは新居への住み替えでも役立てることができます。家族が増えたことをきっかけに新築の一軒家を建てる場合、現在住んでいる家をリースバックすることで、新居への引越し当日まで家賃を支払いながら住み続けることができます。

仮住まいへの引っ越しの手間と費用を丸ごと省けるので、とてもスムーズな住み替えが可能になります。

周囲に知られずに売却できる

家を売却する際に近所や勤務先に知られてしまうと、前向きな売却であっても「経済的に何らかの問題を抱えているのでは？」という良からぬ噂をされてしまうことがあります。

仕事の立場的にひと目を気にする方も少なくありませんが、リースバックを利用した場合、売却活動が公にならないため周囲に売却を知られる心配はありません。

精神的な負担を無駄にかける必要もなく、平穏に家を売却することができます。

リースバックのデメリット

たくさんの魅力的なメリットがあるリースバックですが、デメリットもしっかり把握しておきましょう。

売却代金が相場より安くなる

たくさんのメリットがある分、通常の不動産売却よりも売却代金の相場は安くなる傾向にあります。通常の相場よりも安い70%〜80%くらいの売却代金になることが多く、物件の状態によっても価格が変わってくることを理解しておきましょう。

家賃が相場よりも高くなる

売却をした後は買主と賃貸契約を結ぶ形になりますが、家賃の相場はその地域の賃貸物件の相場よりも高くなる傾向にあります。

これはリースバック業者が利回りを重視していることから生じるデメリットであり、無理な家賃の割引交渉をすると売却代金が安くなることもあるため、仕方ないものだと割り切っておきましょう。

リースバックを利用する際の3つの注意点

ここからは、リースバックを利用する際に見落としてはいけない契約内容や不動産業者の選び方など、知っておきたい3つの注意点をご紹介していきます。

貸借契約期間

売却後の賃貸契約では、基本的に2年〜3年の「定期借家契約」が行なわれます。これは、予め決められた契約期間の満期に合わせて借家契約も終了になるというもので、契約期間が終了になった時に改めて契約を結ぶ必要があります。

買主との関係が良好でなかった場合や買主の独断によって新しい契約を結べないというケースもあるので注意が必要です。

契約期間を設けていない「普通借家契約」は借主の意思で契約の更新ができますが、契約時に普通借家契約の選択肢がない業者も多いことを覚えておきましょう。

相続トラブル

リースバックは家を現金化することで財産分与をしやすくなるという側面がありますが、逆にリースバックを利用したことで相続トラブルになってしまうケースもあります。

リースバックで実家を売却する場合、売主と買主、そして不動産業者だけで情報が共有されるため、家族や身内にも契約を進めていることがバレません。

そのため、家族からすると「知らない間に実家を売却されていた」「将来家を相続できると思っていたのに台無しになった」というトラブルが発生することもあります。

リースバックはメリットだらけなので利用して不幸を招くケースは少ないですが、家族間でのコミュニケーションはしっかりと図り、なるべく自分だけの判断で家を売却しないように心掛けていきましょう。

不動産業者の厳選

最も気をつけなければならないのが、リースバックを取り扱う不動産業者選びです。

以下は、ずさんな営業をしているリースバック業者を利用した際に起こり得るトラブルの例です。

• 売却代金は相場に近いが、家賃がやたら高い
• 買い戻し価格が高すぎる
• 自宅をリースバックした後、無断で売却された
• 突然退去を求められた

リースバックは人生で何度も利用するものではないため、売主はリースバックに関する知識が浅く、契約の流れを不動産業者から説明されることになります。

その際に十分な説明がされなかったことで、家賃が想定よりも高すぎたり、将来的に計画していた買い戻しができなかったりします。

また、倒産リスクの高い業者を選んでしまった場合、リースバック契約をしたにも関わらず、無断で物件を売却されてしまう悪質なケースも過去に起こっています。

平穏なリースバック契約をする場合は一つの業者ではなく複数の業者を比較することをおすすめします。

「優良な売却価格や家賃を案内しているかどうか」

「契約後にトラブルは発生していないか」

「ユーザーファーストの丁寧な対応を行なっているのか」

このようなポイントを重視して、安心できるリースバック業者を見つけていきましょう。

まとめ

リースバックとは何かを知っていただける基礎知識と3つの注意点をわかりやすく解説しましたが、参考になりましたか？

リースバックは不動産売却方法の一種であり、所有している一軒家・マンション・オフィス・倉庫などの不動産を売却した後も賃貸契約を結ぶことで借り続けることができる仕組みになっています。

自宅を手放す必要もないため引っ越しの手間を省くことができ、将来的に買主から買い戻せる特約もついているのがリースバックならではのメリットとなっています。

リースバックを利用する場合は注意点もあります。貸借契約期間は定期借家契約と普通借家契約で異なり、予め期間が決められている定期借家契約の場合は、何らかの問題によって契約が継続できないリスクが生じます。

また、リースバックを取り扱う不動産業者は多く、選択を誤ってしまうと売却代金や家賃の面で満足いく契約ができない可能性もあります。

そこで皆さんに活用していただきたいのが、複数の不動産業者を対象としたリースバックの一括査定です。

複数の業者を比較するのは時間も手間もかかるため、信頼できる業者が登録されているリースバック一括査定サイトを利用すれば、効率よく好条件の売却先を探すことができます。

これから自宅やオフィスのリースバックを考えている方は、最初から一つの業者に絞り込まず、複数の業者を比較できるリースバック一括査定サイトを活用してみてください。