リースバックの仕組みについて｜オーバーローン時のケースを知っておこう！

日々の生活のなかで、将来を見据えての貯蓄の心配や突然まとまった資金が必要になるようなケースがあると思います。資金調達のためにご自身が所有する自宅を売却するという手段がありますが、引っ越しが必要となってくると時間や費用、手間が余計にかかってしまいますよね。

そんなとき、リースバックという方法を使えば短期間でまとまった資金を手に入れつつ、ご自身の住み慣れた家にそのまま住み続けることができるのです。

この記事ではリースバックについての概要を、成立が困難なケースやその対応策と共に紹介していきます。是非参考にしてみてください。

リースバックとは

リースバックとは資金調達方法の一つで、自宅を売却することで一括でまとまった現金を受け取ることができます。そして、自宅を売って買い手と賃貸借契約を締結することで、家の所有者から賃借人という立場に変わります。

そのため、毎月賃料（家賃）を払えば、引っ越しをせずとも自分の家に住み続けることができるのです。

リースバックのメリット

下記がリースバックのメリットとなります。

• 売却しても自分の家に住み続けることができる
• 固定資産税や家財保険などの維持費が不要になる
• 引っ越しの費用や手間がかからない

リースバックにおいて、やはり自分の家を手放すことなく住み続けられるという点が大きなメリットになります。一般的な売却と違って転居の必要がないので、新居探しや引っ越しなどで費用がかかることもありません。

また、契約次第ではその後の生活で資金の目処がたったときに再度自宅を買い戻すことも可能です。突然の怪我や入院などの出費でも、リースバックを利用して得た資金で対応が可能です。

リースバックのデメリット

一方で、デメリットの方も確認しておきましょう。

• 自宅の名義が変わる
• 周辺の賃貸物件と比べて高めの家賃に設定される可能性がある
• 売却価格が相場よりも低くなる傾向がある

リースバックをした物件は所有権が移り、名義は買い手のものになります。そのため相続財産には含まれなくなるということも要注意です。リースバック後に親族間でのトラブルにも繋がりかねないので、その旨は共有すると良いでしょう。

リースバックが難しいケース

リースバックは一括での資金調達という面で非常に便利な方法ですが、一方で成立が難しいケースもあります。業者や買い取り手によってその条件は異なりますが、以下の場合については断られたりトラブルの原因になったりするため要注意です。

• 既に競売の申立てがされている
• 売却価格に対して支払い可能な賃料が少ない
• オーバーローンの状態である

では、それぞれの詳細を見ていきましょう。

既に競売の申立てがされている

住宅ローンの債権者（お金を貸している金融会社など）は、債務者（お金を借りた人）に対して抵当権というものを持っています。

抵当権とは、債務者が返済を滞納している、もしくは返済できなくなってしまった時に住宅を競売にかけて売却できる権利です。競売によって得たお金を残りの住宅ローンの返済に充てるシステムになります。

※競売・・・債権者が地方裁判所へ申し立てることによって行われる住宅の売却方法。オークション形式で住宅の所有権が落札されるシステム。

競売が始まれば、最も高額の値段で入札をした人が落札をします。その人が入金を完了してしまえば、元の所有者の意志に関わらず住宅の所有権が移ってしまうのです。

自宅の所有権が移ってしまうと突然家を失いかねないため、住宅が競売にかけられる前に早めの段階から業者などに相談するようにしましょう。

売却価格に対して支払い可能な賃料が少ない

賃料の定め方は買い取り手や業者によって異なりますが、基本的に売却価格から割り出します。一般的には「自宅の売却金額×利回り÷12カ月」という計算で一か月あたりの家賃を決定することが多いです。

しかし、そこで決まった家賃を払える経済状況にない場合、リースバックの成立が難しくなってしまう可能性が大きくなります。

また、リースバックのデメリットでも紹介したように、家賃が周辺地域の賃貸物件よりも高く設定されてしまう可能性もあります。ご家庭の経済状況をみて、どの程度の額であれば毎月賃料を払い続けることができるのかをよく確認するようにしましょう。

オーバーローンの状態である

オーバーローンとは、物件の価値や価格よりも住宅ローンの借り入れの方が多い状態のことを指します。リースバックを用いて売却したとしても、その売却価格で住宅ローンを完済することができない場合はリースバックの成立が難しくなるでしょう。

しかし、オーバーローンに関してはリースバックを成立させられる方法があります。

オーバーローンの状態でもリースバックをするには

では上述したオーバーローンの状態にある場合、リースバックを諦めなければならないのでしょうか？実はリースバックととある方法を併用すると、リースバックが可能になるケースもあるのです。

それはリースバックと任意売却の併用です。

任意売却とは住宅ローンの返済が滞ってしまった際に自分自身で自宅を売却し、住宅ローンの返済に充てることを指します。基本的に住宅ローンの返済が済んでいない場合は家を売ることはできませんが、業者が債権者との間に仲介することで任意売却を成立させることができます。

リースバックと任意売却は自宅を売却して所有主が買い手に移るという点で共通していますが、目的が異なります。リースバックはまとまった資金の調達を目的としており、任意売却は住宅ローンの返済を目的としているのです。

不動産の所有権は失われてしまいますが、任意売却は競売とは違って家を比較的高く、市場価格に近い価格で売ることができるのです。この点は債権者にとってもメリットになります。

自宅を任意売却し、それを信頼できる不動産投資家や親族などに買い取ってもらい、その買い手と賃貸借契約を結ぶことでリースバックと任意売却を併用することができるのです。

注意点

上記の方法で解決できるとはいえ、ローンの返済が残っている状態での売却になるためいくつか注意点があります。よく確認したうえで、ご自身に適したものであるか判断してみましょう。

• 販売価格は自分で決めることができない
• 債権者と連帯保証人の同意がないと成立しない
• ローン残高と売却価格に大きく差が開いている場合
• 業者を選ぶときは任意売却の実績を確認する

では、それぞれの注意点について説明します。

販売価格は自分で決めることができない

自宅を売るからといって、販売価格も自分で決められるというわけではありません。売却価格は基本的に金融機関が決めることになっています。

その理由としては、家を安く売りすぎてしまうとローン返済に充てられる充分なお金が戻りませんし、反対に高く売りすぎてしまうと買い手が見つからなくなってしまうからです。

任意売却という名称から、自分で価格を決められると勘違いしてしまう人もいるのでこの点はよく覚えておきましょう。

債権者と連帯保証人の同意がないと成立しない

任意売却を行う際、本人の意向のみで決断することはできません。必ず債権者と連帯保証人の同意が必要になります。もちろん任意売却を行う際に業者が交渉にはあたるものの、最終的に任意売却への同意をするかしないかはその人の判断に委ねることになります。

双方の同意がとれない、または連帯保証人と連絡がとれないといった場合は任意売却の成立が難しいので注意しましょう。

ローン残高と売却価格に大きく差が開いている場合

いくらローンが残っている状態でも自宅を売却できるといっても、売却してローン返済に充てた後でも多額の残債（まだ返済していない借入金）がある場合は債権者の同意を得ることがかなり難しくなります。

ご家庭の経済状況からローン返済が滞りそうな場合や実際に滞った時、任意売却をするのであれば業者に相談や査定の準備などといった早めの対策が必要です。

業者を選ぶときは任意売却の実績を確認する

残念ながら任意売却やリースバックを行う業者のなかには悪質な会社も少なくありません。悪徳業者につかまってしまうと、お金を騙し取られてしまったり、あまりにも低い値段で自宅を売却されてしまったりといったような被害にあってしまう可能性があります。

こういった違法な手口を使うような業者もあれば、任意売却の知識が浅く、本来であれば成立できるケースでも断るような業者もあります。一度断られてもすぐ諦めずに、任意売却において実績のある業者に相談しなおしてみましょう。

決して少なくないお金のやり取りをすることになるので、ご自身のためにも慎重な業者選びを心掛けることが大切です。

まとめ

リースバックについての概要とオーバーローンの状況下での対処法についてご紹介しました。リースバックは住み慣れた我が家を手放すことなく資金調達することができるという反面、トラブルもつきものです。

売却を進めるにあたって専門的な知識や交渉が必要になってくる方法なので、信用できる業者を選び、相談を重ねるためにも早め早めの行動が必要になります。

現在のローンの返済状況や経済面を考えたうえで、ご自身やご家庭に適した方法を選びましょう。