老後に家賃が払えないリスクを減らしリースバックを上手に活用する方法

老後の生活資金を確保するための方法として、今リースバックが注目されています。

自宅を売却し賃貸契約とすることで、まとまった資金を手にできるリースバック。しかし、契約を結ぶ時に、老後に家賃を払えなくなってしまうリスクは誰でも考えてしまうかと思います。

この記事では、生活資金を確保しつつ家賃の心配もなく安心して老後生活を送るための、リースバックの上手な活用法をご紹介します。

8割もの人が老後資金に不安を感じている

人生100年時代と言われる現代で、多くの人が抱えている老後資金の不安。2019年には、老後資金2,000万円問題が話題になったことも記憶に新しいですよね。

老後の生活費としては若い頃から払い続けてきた公的年金があり、これは65歳から受給できるようになりますが、公的年金では老後の生活費のすべてを賄うことはできないため、生活費として切り崩していく老後資金を確保しなければなりません。

㈱LENDEXが投資をしている40代後半～60代の男女1,122人を対象にした「老後に向けた資産形成に関する調査」によれば、79.7％もの人が老後資金に不安を抱えているということがわかっています。

• 年金受給額が低く、年金だけで生活できるか不安がある
• 将来収入が無くなった時のための蓄えが少ない

8割もの人が老後資金に不安を抱えている現代社会。老後を豊かにするための一つの方法として、今注目されているのがリースバックです。

老後を豊かにするリースバックとは？

リースバックとは、自宅を売却して売却資金を得ながらも、その物件に住み続けることができるサービスのことです。売却後は賃貸契約を結び、家賃を支払うことで住み慣れた家で生活を続けることができます。

物件探しや引っ越しの手間もなく、固定資産税や修繕費などの維持費もかからなくなり、売却によってまとまった資金を手にできるので、老後の生活にゆとりを持つことができます。

リースバックは老後資金の確保の他にも、事業資金の調達や住替えなど、さまざまな方に利用されており、以下のようなメリットがあります。

• まとまった資金を一括で手にできる
• 引っ越しや部屋探しの手間がない
• 固定資産税や修繕費がかからない
• 相続対策ができる
• 誰にも知られることなく売却可能
• 好きな時に買い戻すことができる

通常の売却の場合 、売ってしまうと自宅から退去しなくてはならなくなり、手放した我が家が他人の手に渡ってしまうことになります。しかし、リースバックであれば任意のタイミングでいつでも自宅を買い戻すことができるというのが特徴です。

不動産売却との違い

リースバックと比較される資金調達手段として不動産売却がありますが、不動産売却の場合、売ってしまった自宅に住み続けることはできません。

売買代金は不動産業者から一括で支払われることが一般的ではありますが、新居探し・引っ越し・役所への届け出など、さまざまな手間や費用がかかります。

また、売却後も任意のタイミングでいつでも自宅を買い戻すことができるリースバックとは違い、不動産売却の場合は他人が購入する可能性が高いため、基本的には買い戻すことはできません。

リバースモーゲージとの違い

リバースモーゲージとは、自宅などの資産を担保として金融機関からお金を借りることで、リースバックは「売却＋貸借」ですが、リバースモーゲージは「融資」となります。

担保となる資産の状況に応じて融資上限額が決まり、自宅に住んでいる間、融資上限枠内でお金を借りることができます。

リバースモーゲージの契約には相続人の承諾が必要で、契約者が亡くなった場合には元本をまとめて返済する必要があるため、相続人に借金を残す可能性があります。

リースバックを上手に活用するための3つの方法

自宅を売却してまとまったお金を手にし、その後も自宅に住み続けられるリースバック。

とても便利で困った時の助けになってくれるサービスですが、売却後にトラブルに見舞われてしまうケースもあります。

リースバックのメリットを最大限に活用するためには、このようなトラブルに遭遇しないよう、活用するための理解を深めておくことが大切です。

ここからは、リースバックを上手に活用するための方法をご紹介します。上手に活用するためのコツを理解し、失敗しないリースバックを行いましょう。

返済能力を考慮してくれる業者を選ぶ

リースバックを検討している方の多くが不安に感じているのが、家賃（リース料）ではないでしょうか？

リースバック業者の家賃（リース料）は投資利回り、つまり収益性によって決まり、年率10.0％が相場です。簡単に言うと、10年で買取額の元が取れるようにリース料が設定されるということです。

物件の査定額が1,200万円であれば、リース料はおよそ10万円が相場です。

• 1,200万円÷10年（120ヶ月）＝10万円

これはリースバック業者が元を取ることを第一に考えた設定であり、周辺相場や利用者の返済能力については考慮されていません。

そのため、最初は売却額で家賃を支払えていたものの、後々になって「返済が苦しくなってきた」「家賃が払えない」というような状況に陥ってしまうのです。

元々ローン返済が苦しかったり、資金不足などの理由からリースバックを利用したのに、家賃の返済に苦しむことになってしまっては元も子もありません。

リースバック業者を選ぶ時は、返済能力や周辺相場についてしっかりと考慮してくれる業者を選ぶことが大切です。

複数の業者を比較する

もしも想定よりも高いリース料の見積もりを提示されたら、払えないと断りますよね。

すると中には、「それなら不動産を手放してしまった方が良いですよ」と、リースバックではなく不動産の売却を勧めてくる業者も存在します。

不動産を買い取り、リース料を設定して利用者に貸し出すリースバック業者は不動産業者でもあるため、通常の不動産売却も可能であるケースが多いのです。

しっかり検討し、条件なども理解した上で納得して不動産売却を行うのであれば何も問題はありませんが、業者に勧められるまま不動産を売却してしまえば、後々後悔することになる可能性があります。

リースバックを検討する時には、必ず複数の業者を比較するようにしましょう。

• 見積もり価格は適正か
• 売却した方が良いと判断した業者の言い分が正しいかどうか

複数の業者を比較することで、上記点を自分自身で判断することができるようになります。

また、物件の買取額が同じだったとしても、家賃の価格設定はリースバック業者によって異なりますので、家賃を少しでも抑えるためにもリースバック業者は数社比較することをおすすめします。

リースバックコンシェルジュに依頼する

リースバックを利用する際は業者を比較することが大切ですが、自分だけでリースバック業者を探すのはとても大変です。物件の査定額の見積もりを依頼した複数の業者とのやり取りを全て自分で行われなければいけないため、手間や時間がかかります。

苦労して何社もやり取りしても、專門的な知識や不動産業界についての情報がなければ、結局どこのリースバック業者が信用できるのか分からないという結果になってしまうことも。

そんな方におすすめしたいのが、リースバックコンシェルジュへ依頼するという方法です。

リースバックコンシェルジュとは、業者探しのお手伝いを行う専門家のことで、言うなればリースバックのプロフェッショナルです。

コンシェルジュに要望を伝えれば自分の代わりに複数の業者とやり取りを行ってくれるだけでなく、自分に最も適した業者を比較検討し、提案してくれます。

コンシェルジュはリースバックに詳しいスペシャリストでもあるため、リースバックについて分からないことや不安に感じていることを相談できるというのも大きなメリットです。

まとめ

リースバックを上手に活用する方法についてご紹介させていただきましたが、参考になりましたでしょうか？

ローン返済に苦しんでいる方や老後の生活資金に不安を抱えている方など、多くの人に利用されているリースバックは、困っている時に強い味方となってくれるサービスです。

しかし、面倒だからとリースバック業者選びを行わなかったり、1社見積もりしただけでリースバックを決めてしまうと、将来的に家賃が支払えなくなってしまうなど、大きな後悔と直面してしまう可能性も否めません。

リースバック後の賃料に苦しみ、老後に家賃が払えないリスクを抱えないためにも、リースバックを利用する際には複数社見積もりを行い、しっかり比較した上で納得できる業者を選びましょう。