リースバック方式の特徴と資金の活用例

リースバック方式とは、自宅などの不動産を不動産会社や投資家に売却し、そのあと賃貸借契約を結ぶことで、そのまま住み続けることができるという、近年注目されている資金調達の方法です。

さまざまな理由から資金が必要になり、自宅を売却したいけれど引っ越しはしたくない、という方におすすめの方法です。

しかし、リースバック方式を利用するにあたってメリットもあればデメリットもあります。この記事では、リースバック方式のメリット、デメリットとともに、リースバック方式を利用した資金の活用例をご紹介します。

ご自身の悩みと突き合わせながら、現在の状況にリースバック方式が向いているのかどうかを確認してみて下さい。

リースバック方式の特徴

冒頭でお伝えしたように、リースバック方式は自宅を売却したあとも、そのまま住み続けることができるという方法で、売却した資金を手にしつつ、引っ越しなどをする必要がないことから、近年注目を集めています。

そんなリースバックにはどんなメリットやデメリットがあるのでしょうか？まずは、リースバック方式のメリット、デメリットをご紹介します。

リースバック方式のメリット

リースバック方式の最大のメリットは、自宅を売却したあともそのまま住み続けることができるという点です。売却後もライフスタイルを変化させることなく住み続けることができるので、転勤、転校をする必要がありません。

他にも以下のようなメリットを感じることができます。

• 現金をすぐに受け取ることができる
• 周囲に自宅を売却したことが知られにくい
• 固定資産税などの支払いがなくなる
• 住宅ローンを支払わなくてよくなる

リースバック方式は、短期間でまとまった現金を手にすることができます。資金はどのように使っても良いので、老後の資金や事業資金など使い道は自由です。不動産会社などの買い手が既に決まっているため、通常の売却のように買い手を探す時間が省かれるのが短期間で現金を手にすることができる理由です。

また、通常の売却のようにホームページやチラシに売却情報が出ることはないので、周囲から見たら何ら変わらず自宅に住み続けているように見えます。周りに売却を知られたくないという方にとっては、周囲に知られにくいことはメリットと言えます。

不動産を所有していると発生する固定資産税、マンションなら管理費や修繕積立金などの出費が、自宅を手放すことで発生しなくなります。

さらに、住宅ローンを支払わずに済むので、毎月支払う家賃だけを考えれば良く、資金計画も立てやすいのが特徴です。

リースバック方式のデメリット

リースバック方式を利用することでのデメリットは以下のとおりです。

• 通常の売却に比べて買取価格が安くなる
• 毎月支払う家賃は周辺の家賃相場よりも高くなる場合がある
• 買戻しの際の金額が売却した価格よりも高くなる

まず、リースバック方式を利用して売却するとなると、買主である不動産会社や投資家は賃料によって収益を得るので、賃料が払えなくなってしまった場合売却して購入資金を回収しようとします。

そのリスクを考え、不動産を売却した際に得られる金額や、賃料などを考慮して買取価格が決められます。

一般的にリースバック方式を利用した買取価格は、市場価格の60～80％になります。

また、上記の理由から買取価格と家賃はトレードオフの関係にあります。買取価格が高ければ家賃は高くなり、買取価格が安ければ家賃は安くなるということです。

通常の賃貸は周辺相場から家賃を算出しますが、リースバック方式の場合は家賃の算出方法に周辺相場は関係なく、買取価格に利回り（概ね6～13％）を掛けて12ヵ月で割った数字が家賃となります。

例えば、1,000万円で売却した場合の家賃は「1,000万円×6～13％÷12＝5万円～10万8,000円」となります。

また、自宅を買い戻そうとしたときの価格は売却価格の1.1～1.3倍となる場合がほとんどで、売却価格よりも高くなるというデメリットがあります。

リースバック方式を利用した資金の活用例

資金調達の一つの手段として注目されているリースバック方式ですが、どのような資金の使い道があるのでしょうか？

ここからは、リースバック方式を利用した資金の活用例をご紹介します。

老後の生活資金

近年日本では平均寿命が延びていることが話題になっています。人生100年時代と言われ、100歳まで生きることを前提とした資金計画を立てる必要があります。

65歳から年金を受給することができますが、厚生労働省が発表した「平成30年度厚生年金保険・国民年金事業の概要」によると、平成30年度の国民年金の平均月額は55,708円、厚生年金の平均月額は143,761円となり、年金の収入だけでは家族が暮らしていくのが困難なことがわかります。

定年退職によって働くことができなくなってから100歳まで生きるとなると、平均1,300万～2,000万円の老後資金が必要と言われています。

そのような背景から、リースバック方式を利用して老後の資金に充てるという方も多く、自分のもらえる年金と今後の生活について計画を立てたうえで、リースバック方式を利用して得たまとまった資金を、老後の生活資金として使うことができます。

子どもの学費

子どもの学費で支出が増えてしまったときにもリースバック方式を使って教育費を賄うことができます。

一般的に子ども一人にかかる教育費は1,000万円と言われていますが、それはすべて国公立に通った場合の数字であり、実際にはもっと教育費がかかってしまう家庭も少なくありません。

高校、大学の進学となるとその金額は大きくなっていき、学資保険や貯蓄だけでは賄えないという場合もあります。

特に大学にかかる教育費は、国公立（文系）で4年間の総額が約464万円、私立（文系）で4年間にかかる総額が634万円と、志望する学部によって大きく差がつくものの、その額は家計にとって大きな負担となります。

リースバック方式を使えば、自宅に住み続けながらまとまった現金を手にすることができるので、子どもの学費に資金を充てることもできます。

高額な医療費

重い病気や不慮の事故によって高額な治療費が必要になることもあります。例えば、がんに罹ってしまうと、50万～100万円の治療費が必要になります。

がん保険や高額医療費の払戻し制度も利用することができますが、払戻しまでには時間がかかることもあります。

その間の資金として、リースバック方式で得た資金を医療費に充てることも可能です。

事業資金の確保

リースバック方式では、資金の使い道が自由であるため調達した資金を事業資金として使うことも可能です。

同じような資金調達の方法としてリースバックモーゲージという方法がありますが、リースバックモーゲージは自宅を担保として資金を借入するという仕組みです。

リースバックモーゲージの場合は、資金の使途に明確な制約があり、基本的にリースバックモーゲージで得た資金は生活費等に充てるという決まりがあります。

その点リースバックでは資金の使途に制限がないため、事業資金を確保したいという方にとってリースバックは資金調達の一つの手段となります。

また、事業が軌道にのって経済的に余裕が出てきたら、自宅を買い戻すという選択もすることができるのもポイントです。

住み替えによる新居の頭金

家の住み替えによる新居の頭金に、リースバック方式を使うこともできます。リースバック方式を使えば、通常の住み替えのように新居の確定と家の売却を同時に進めることもなく、家を売却してもそのまま住み続けることができるので、仮住まいに住む必要もありません。

リースバック方式を使えば、売却する自宅から新居への引っ越しがスムーズに行えるうえに新居の頭金として売却資金を使うこともできるのです。

まとめ

リースバック方式のメリット、デメリットとともに、リースバック方式を利用した資金の活用例をご紹介しましたが、参考になりましたか？

リースバック方式は、現金をすぐに受け取ることができる、周囲に自宅を売却したことが知られにくい、固定資産税などの支払いがなくなる、住宅ローンを支払わなくてよくなるというメリットがあります。

一方で、通常の売却に比べて買取価格が安くなる、毎月支払う家賃は周辺の家賃相場よりも高くなる場合がある、買戻しの際の金額が売却した価格よりも高くなるというデメリットもあるため、ご自身の今後の生活状況を考えたうえで利用する必要があります。

しかしながら、リースバック方式を利用することでさまざまな用途に資金を活用することができるため、記事内でご紹介したような状況とご自身の状況が一致するようであれば、是非リースバック方式を検討してみて下さい。