リースバックは残債があってもできるのかトラブル例と共にご紹介

固定資産税や修繕費、保険など…家の維持費やローン返済は負担になりますよね。万が一のことが起きて多額のお金が必要となると、それらの支払いも滞ってしまいかねませんし、急に必要になったお金を確保することもままならなくなってしまいます。

そんな時、資金調達をするにあたってリースバックという方法をご紹介させていただきます。リースバックを用いれば、資金を手に入れつつご自身の家に住み続けることができるのです。

しかし、ローンの返済が残っているなかでリースバックを利用することはできるのか？と不安に思う方もいらっしゃるでしょう。この記事では、リースバックの仕組みや返済が残っている中での利用について、また、よくあるリースバックのトラブル例をご紹介します。

リースバックをご検討する前に、是非こちらを参考にしてみてください。

リースバックの仕組み

リースバックは資金調達方法の一つです。自宅を業者に売却し、その買い手と賃貸借契約を結ぶことでリースバックが成立します。そうすることで、今住んでいる自宅に住み続けながらも資金を手に入れることができるのです。

リースバックでは自宅を売却する売買契約と、その後住み続けるための賃貸借契約をすることになります。持ち家から借家になり、所有権や家主が変わることは注意しておきましょう。

しかし、リースバック後に資金の目処がたてば、家を再度買い取ることも可能になります。リースバックが成立した後でも、更新（再契約）をし続ける、引っ越しをする、買い取るなど、選択肢は多岐にわたります。

月々の維持費の支払いやローンの返済から、家賃という形で支払いが定額化されます。また、災害などの被害によりご自宅の資産価値が下がってしまった場合でも、リースバックによる売却をしていれば所有権は運営会社になっているため、そのようなリスクは所有者に負担してもらえるというメリットもあります。

住宅ローンによっては、返済期間が経つとともに、月々支払う金額が上がるケースもあります。そのため、資金を調達する目的以外でも、住み慣れた家に住み続けながらも月々の支払額を減らしたい方にも、リースバックはおすすめの方法になります。

一般的な売却との違い

リースバックと一般的に言われるような通常の売却を比べたとき、一番の違いは売却した物件にそのまま住み続けられるか否かです。前述した通り、リースバックをすれば自宅に住み続けながらも資金を得ることができるのです。

ここで、一般的な売却の仕組みを確認していきましょう。通常、売却には「買取」と「仲介」といった二つの方法にわかれます。

「買取」は不動産会社や業者などに自宅を買い取ってもらう方法です。買取による売却後の家はリフォームなどをして再販されます。リースバックも分類上は買取にあたりますが、通常の売却とは異なり、買取後に賃貸契約を結びます。

「仲介」は物件の売り手と買い手を業者に仲介してもらう方法です。買取とは違い、基本的に仲介を用いた売却における買い手はその家に住みたい人になります。そのため、リースバックのように売却後に賃貸契約を結ぶことはできません。

残債があってもリースバックはできるのか

まだ返済していないローン残高のことを残債といいます。では、残債がある状態でもリースバックをすることは可能なのでしょうか。

結論から言いますと、残債がある状態でのリースバックは一定の条件を満たすことができれば可能です。まず前提条件として、残債の額が自宅の売却価格を下回ることがあげられます。

リースバックをして得たお金でローンを返済できるのであれば問題ありませんが、売却価格よりも残債の額の方が多いとなると返済が困難になる可能性があります。

債務者（金融会社などのお金を貸す側）も貸したお金を返済してもらえないと困るため、リースバックの成立が難しくなります。

また、ローンの返済が滞ったことにより差し押さえが入ったり、既に競売の申し立てがされていたりした場合はリースバックを成立させることができません。ご家庭の経済状況を鑑みたうえで、業者や不動産などへ早めの相談をするようにしましょう。

任意売却とリースバックを併用するという方法もある

残債の方が売却価格よりも多かった場合でも、リースバックの成立を可能にする方法があります。それは任意売却とリースバックの併用です。

任意売却とは、債務者の合意を得たうえで自宅を売却する方法です。売却後も債務が残ってしまうような場合でも、債務者の合意をもらっているため、自宅の売却が可能になるのです。

しかし、金融会社に対して合意をとるのが難しかったり、業者によっては任意売却を取り扱っていないところもあったりなど、この方法をとるのは非常に難しいといえるでしょう。

もし、残債額が高く、任意売却との併用をお考えの場合、リースバックや任意売却に関してしっかりとした実績のある業者を選ぶようにしましょう。

リースバックに伴うトラブルにも要注意

無事にリースバックが成立し、資金を得たあとにもトラブルは起こり得ます。リースバックによって残債や固定費の不安が解消されたのにも関わらず、また金銭的なトラブルに巻き込まれてしまっていては元も子もありません。

以下のお金のやりとりに関するケースはよく起こりやすいため、しっかり確認するようにしましょう。

• 家賃が引き上げられ、支払いが困難になる
• 買戻し金額が高く、再購入ができない
• 親戚との相続トラブルにつながりかねない

それぞれについて詳細を見ていきましょう。

家賃が引き上げられ、支払いが困難になる

元々、リースバック締結後のリース料（家賃）は周辺地域の相場よりも高くなるケースが多いです。さらに、リースバックが成立して賃貸契約を結んだあとでも、自宅を買い取った会社や業者から家賃の引き上げ請求が来る場合があります。

高く設定された家賃にプラスして大幅な引き上げが加われば、ご家庭の経済面で大きなダメージになる可能性が大きいです。リースバックの契約時には家賃の支払いについてよく確認する必要があります。

しかしながら、家賃の引き上げはしないと口約束したとしても、更新時に家賃の値上げを要求されるというケースも少なくありません。毎月の家賃の支払いが困難になり、引っ越しせざるを得ない状況になれば、引っ越しの費用や手間がさらにかかることにもなります。

そのような事態を防ぐためにも、リースバックを行う業者や不動産会社選びは非常に重要になります。

顧客の経済状況や返済能力を考えたうえで、柔軟な対応をしてくれるような会社を選びましょう。そのためにも、一社に固執せずにいくつかの会社に査定してもらうようにすることが大切です。

買戻し金額が高く、再購入ができない

上述したように、リースバック後に毎月払わなければならないリース料（＝家賃）は高くなる傾向があります。それと同様に、リースバックをした後に買戻す場合も、買戻し金額が周辺地域の平均金額よりも高くなるケースが多いです。

また、中には契約時に口頭で言われていた買戻し金額よりも高くなっていたというトラブルもあるそうです。その買戻し金額が払えない場合、賃貸借契約を更新して毎月の家賃を払い続けるか、その物件を手放さなければなりません。

再購入にかかる金額は不動産会社や業者によって異なります。家賃のケースと同様に、買戻し金額に関しても複数社の査定をとることが大切です。また、契約時には再購入価格に関してもよく確認をとるようにしましょう。

親族との相続トラブルに繋がりかねない

その他にも、リースバックに伴う相続トラブルにも注意しなければなりません。リースバックをする際、特に気を付けてほしいのが家の所有権がご自身から買い手に移るという点です。リースバックの契約成立後から所有権は買い手になるため、相続財産に自宅は含まれなくなります。

リースバックは第三者にバレることなく家を売却、そして賃貸借契約をすることができますが、無断で売却をしたことによって親戚や相続人と揉めてしまうケースは少なくありません。

リースバックをお考えの段階で、もしくはリースバックをすると決めた際には、親戚にきちんとその旨を話すようにして相続トラブルを回避しましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか？リースバックは一定の条件のもとであれば残債がある状態でも、資金調達しながらもご自宅に住み続けられるというメリットがあります。しかし、一方で利用にあたって注意しなければならない点もいくつかあります。

今回ご紹介したようなトラブルを回避するためにも、業者選びは慎重にしなければなりません。複数社に査定をしてもらう余裕をつくるためにも、早め早めに不動産会社に相談するようにしましょう。