リースバックで起こりがちな5つのトラブルと失敗しないためのポイント

リースバックで起こりがちな5つのトラブルと失敗しないためのポイント

リースバックは、住宅ローンが支払えなくなった場合の対処法として有効な手段ですが、比較的現金化までが早いので、住宅ローンを滞納していない場合でも経済的な問題が生じた際に活用できる解決策として多くの方が利用しています。

経済的な不安を抱えたときに心強い味方となるリースバックですが、残念ながらトラブルに陥ってしまうケースがあることはご存知でしょうか。

事前にどのようなトラブルが起きやすいのかを知っておくと、リースバックでの失敗を未然に防ぎ賢く活用することができます。

この記事では、リースバックで起こりがちなトラブルと、失敗しないために気を付けておくべきポイントについてご紹介します。

リースバック概要

リースバックのメリットを最大限生かして上手に活用するためには、内容を正しく理解しておくことが大切です。

リースバックとはどんな仕組みなのかここからご説明します。

リースバックとは

リースバックは、自宅などの不動産を専門の不動産業者に売却し、新たなオーナーである買主に家賃を支払うことで、売却後もそのまま自宅に住み続けられる制度です。

不動産の買取金額は一括で支払われるため、住宅ローン滞納時の解決策としてだけでなく、老後の生活費や事業資金としての活用など、まとまった資金が必要な場合にも利用することができます。

住宅ローンが残っているときのリースバック

住宅ローンの残債があるときのリースバックでは、不動産に設定された抵当権の抹消をする必要があります。

抵当権を抹消するためには住宅ローンを全額返済することが必須であるため、売却額がローンの残高を上回るアンダーローンであることが求められます。

オーバーローンの状況では、債権者が負債の回収額が少なくなるのを避けるためにリースバックでの売却を認めないので、物件の適正売却価格とローンの残債を事前に確認しておく必要があります。

例外として、任意売却の場合は債権者と交渉して承諾を得ることで、住宅ローンを全額返済できなくても抵当権を抹消することは可能です。

リースバックのメリット

リースバックを利用する上でのメリットは主に以下のようなものがあります。

• 引越しの必要がない
• 将来的に売却した物件を買い戻すことができる
• 売却したことを周りに知られない
• 比較的現金化までの期間が短い

引越しの必要がなくそのまま住み続けることができるので、子供が通う学校も変わらず、周りに知られることもありません。

更に、将来的には買い戻しをすることも可能なので、不動産売却後も今まで通りの生活を続けられるという大きなメリットがあります。

リースバックで起こりがちな5つのトラブル

メリットが多く利用しやすいリースバックですが、トラブルとなっている事例も存在します。

ここからは、リースバックで起こるトラブルにはどんなことがあるのかをご紹介していきます。

家賃の支払いができない

リースバックでは、自宅売却後にリース料である家賃を支払っていくことになりますが、物件の売却額を重視して契約を行った場合は、周辺相場よりも割高の家賃を設定されてしまうことがあります。

家賃は毎月の出費の中でも多くの割合を占めるので、自身の家計に対して適正な価格でなければ毎月支払いを続けていくのは厳しく、将来的に家賃が支払えなくなってしまうかもしれません。

また、契約更新のタイミングで家賃の値上げを要求されるというようなケースもあり、契約を結ぶ前に不動産の売却価格と家賃のバランスが適正であるか、確認が必要です。

物件の買い戻しができない

将来的に自宅を買い戻すことを考えリースバックを利用したのにも関わらず、いざ買い戻そうと打診をすると、契約時に聞いていた価格よりも高額の金額を提示され買い戻しができないという事例です。

リースバック後の買い戻し価格は、周辺の相場よりも高額になることは多いものの、実際の買い戻し金額が予定よりも高額であると資金が足りず自宅を買い戻すことができません。

買い戻し時のトラブル防止のためにも、リースバック契約を結ぶ際は売買契約や賃貸借契約と併せて買い戻し条件も書面に残しておくことが重要です。

売買契約書に買い戻し特約を付けたり、契約と同時に売買予約契約を結んでおくことも計画的な売買を進める上では賢い方法です。

リースバック中に勝手に売却される

経済状況の悪化で不動産業者が倒産してしまった場合などでは、契約時には売却しないと約束を交わしていたのにも関わらず賃貸借契約期間中に物件が売却されてしまうことがあります。

売却されてしまった後は新しい買主に賃貸借契約の内容は引き継がれますが、新たな所有者の意向が今までの契約内容と全く同じとは限らず、契約内容が変わってしまう可能性があります。

予想できないリスクをなるべく減らすためにも、依頼する業者は慎重に見極め信頼できる不動産業者を選ぶことが大切です。

退去を求められる

リースバックでの契約は2〜3年の定期借家契約となることが多く、物件の契約期間満了後は再契約を結ぶことで住み続けることができますが、不動産業者の都合により再契約を拒否され退去せざるを得ない状況に陥ることがあります。

また、契約期間の途中であっても一方的に不動産業者から退去を求められるというトラブルが発生している事例もあります。

期間満了前の正当な理由がない退去命令に応じる必要はありませんが、トラブルを防止する観点から定期借家契約で賃貸借契約を結ぶ際は契約満了時に再契約ができない可能性も含めて検討するようにしましょう。

相続人ともめる

リースバックでは物件を売却した後もそのまま住み続けることができるため、第三者に売却した事実を知られる心配はありません。

しかし、相続人に売却したことを伝えていなかったために、相続の際にもめてしまう場合があります。

将来的に自宅を相続するつもりだったにもかかわらず、知らない間に自宅が売却されていたとなれば、親族であってもトラブルは避けられません。

リースバック契約は推定相続人の同意を必要としませんが 、相続の際にもめることにならないためにも、前もって家族など相続人には話をしておくことが大切です。

リースバックで失敗しないためのポイント

リースバックで一部トラブルとなってしまうケースもありますが、事前に契約に向けた丁寧な準備をしておくことでトラブルを防ぐことができます。

自宅の売却という大きな決断を伴う契約で失敗しないために、リースバック契約の際に確認しておくべきポイントについてご説明します。

契約内容をよく確認する

物件の賃貸契約には、定期借家契約と普通借家契約の2種類の契約方法があります。

定期借家契約は、一般的に2〜3年の期間で借りることを決められた契約で、契約期間終了後は物件を明け渡す必要があります。

貸主と借主の合意がある場合は契約終了後に再契約をすることができますが、長く住み続けることを前提とすると不安が残る契約方法であることは否めません。

普通借家契約は、借主が借りたい期間だけ契約を更新し続けることが可能で、正当な理由がない貸主都合での一方的な賃貸借契約の解除は認められません。

リースバックでは定期借家契約を採用しているケースが多いですが、不動産業者によっては普通借家契約に対応している業者もあります。

定期借家契約と普通借家契約のどちらの方法がご自身のプランと合うか検討し、業者を選ぶときには必ず確認するようにしましょう。

物件の適正価格を知る

売却額や家賃のトラブルを防ぐためには相場を知っておく必要があるため、必ず複数の不動産業者に見積もりを依頼し適正価格を把握するようにしましょう。

リースバックは、購入した物件を自由に利用することができないという一定の制約を不動産業者が負うため、通常の不動産売却よりも2〜3割程度価格が落ちるのが一般的です。

また、リースバックでの家賃は買取価格に対する利回りで算出する場合が多く、通常買取価格を高く設定するとその分家賃も値上がりします。

不動産の価格設定は業者によって方針が異なるため、なるべく複数の業者で話を聞き、買取価格と家賃、賃貸借期間の3つを総合的に比較し判断することが重要です。

信頼できる不動産業者を選ぶ

リースバックを扱う不動産業者は数多くありますが、信頼できる業者を選ぶことはリースバックを成功させる上でとても大切です。

専門的な知識に乏しい売主側に不利な条件で契約を行ってしまう不誠実な不動産業者によるトラブルを防ぐためにも、業者選びには時間をかけ、複数の業者を比較して誠実な対応が得られる信頼できる業者を選ぶようにしましょう。

リースバックで取得した物件を売却する予定はあるのか、どんな契約方式で契約するのかなど細かな部分も事前に打ち合わせを行い、契約の際にはしっかりと契約書に目を通し、希望する条件と相違がないか確認を怠らないようにしてください。

まとめ

ここまで、リースバックで起こりがちなトラブルと失敗しないためのポイントについてご紹介してきましたが、ご理解頂けましたでしょうか。

自宅を売却するのは大きな決断が必要で不安も伴いますが、リースバックは売却後もそのまま住み続けることができるので精神的な負担の少ないおすすめの方法です。

専門的な知識を要する分野ではありますが、自ら積極的に情報を収集し、確実な準備を行うことでトラブルにあうことなくリースバックを上手に活用することが可能です。

是非この記事を参考にして頂き、信頼できる不動産業者とメリットを活かした気持ちの良いリースバックを行ってください。