リースバックの買い戻し特約【将来ライフプランに適切な選択のために】
不動産活用を通じて資金を調達できる”リースバック”。リースバックは従来から存在する取引形態であり、以前はビジネスシーンで多く活用されていました。現在では”シェアリング”の考えが広がったこともあり、一般個人の方の利用も随分と普及しました。
リースバックに注目が集まる大きな理由には、”不動産売却によって資金を調達できるとともに、売却後にも不動産を利用し続けられる”という魅力があるからだと思います。これは”競売回避”を目的とする方にとって非常に魅力的なメリットだといえます。
また、そのような方に対して更に利点として機能するのが、リースバックの”買い戻し特約”です。この特約を予め設定しておくことで、リースバックで売却した不動産を将来的に買い戻すことも可能となります。
競売回避のためにリースバックを活用したいと考えられている方の多くは、同時に、「また自分の家を持ちたい」という考えもお持ちだと思います。競売回避以外にもさまざまな目的で利用される方も、最終的にはまたご自宅が戻ってくると嬉しいことかと思います。
そこで、この記事ではリースバック手続きにおける買い戻し特約を中心にご説明していきたいと思います。ぜひ最後までご覧になってください。
リースバックの基本
リースバックとは、主に不動産を対象に利用される（企業向けのものでは車両用のリースバックも存在します）取引形態であり、不動産に対して売買契約と賃貸借契約とを一連の手続きとして行われる取引のことを表しています。
一般的な不動産売却では、売主・買主間で売買契約を締結し、売却不動産の引き渡し（所有権の移転）と売却代金の支払いとをもって完了します。
リースバックでは上記の手続きと併せて、（売買契約における売主を借主、買主を貸主として）売却不動産に関して賃貸借契約を締結することによって、売主は売却後にも不動産を利用し続けられるようになります。
このようなリースバックには主に以下のようなメリットとデメリットがあります。
◆メリット
- 不動産を売却した後にも、賃貸不動産として継続した利用ができる
- 不動産を売却して現金化するまでの手続きが一般的な借入等よりも早い
- 不動産の利用は継続されるため周囲からは不動産を売却した事実が明らかになりにくい
- 不動産所有で発生する各種のコストを家賃（リース料）として一本化できる
- 不動産所有で抱える各種のリスク（価格変動リスク・損失リスク）を回避できる
- 売買契約に買い戻し特約を付けることで将来的に買い戻しをすることも可能になる
◆デメリット
- リースバックによる売却代金（買取額）は一般の不動産売買よりも安価な傾向にある
- リースバック完了後の賃貸借における家賃（リース料）が一般の相場よりも高くなる傾向にある
- 賃貸借契約の内容によっては契約更新等を行えない場合がある
- 賃貸不動産として利用することとなるため、リフォーム等には制限が掛かる
リースバック手続きの流れ
リースバックの概要・メリット・デメリットを抑えた次に、リースバック手続きの流れに関して確認していきましょう。後述する、買い戻し特約に関係する内容（売買契約）もありますので、ぜひその点に注目していただければと思います。
リースバック手続きの流れは以下の通りとなります。
- リースバックを請け負っている専門業者へのリースバックの申し込み
- 専門業者による売却予定不動産の買取査定価格の算出
- （買取額、契約書の内容に関して専門業者との合意がとれれば）売買契約・賃貸借契約の締結
- 売却不動産の引き渡し（所有権の移転）・売却代金の受け取り
- 賃貸借契約書の契約内容に基づいた賃貸借利用
それぞれに関して確認していきましょう。
リースバックを請け負っている専門業者へのリースバックの申し込み
リースバック手続きの最初のステップは、専門業者への申し込みからスタートします。デメリットにて、買取額が安価・家賃が高値になる傾向にあるとお伝えしましたが、買取額や家賃設定（※）はリースバックを請け負っている専門業者によってさまざまです。
ですので、リースバックを検討する際には、ひとつの業者に決め打ちするのではなく、できるかぎり多くの専門業者に相談をし、十分な比較検討を重ねるようにしましょう。
※リースバックにおける買取額や家賃の設定は周辺不動産等と比較して決定されるよりも、”利回り率”に基づいて計算されるケースが多く、この利回り率の設定が業者ごとに異なるため、買取額・家賃も変化するのです。
専門業者による売却予定不動産の買取査定価格の算出
専門業者へ査定依頼を行うと、売却予定不動産をいくらで買い取るかの算出が行われます。申し込みに関して、複数社への依頼が望ましいとお伝えしましたが、それなりの労力を必要とするのも事実です。
マイホームまもり隊では一括査定サービスも展開しており、リースバック利用者のご負担を軽くすることができますので、実際に査定依頼をする際には、ぜひとも弊社のサービスをご利用いただければと思います。
（買取額、契約書の内容に関して専門業者との合意がとれれば）売買契約・賃貸借契約の締結
買取査定額の提示が行われ、その他契約書の内容に関して両者で合意がとれれば、売買契約・賃貸借契約を締結することとなります。
この際の契約で取り決めた内容が後々の手続きに大きく影響することとなり、”買い戻し”をする場合には、この手続きにおける売買契約書に”買い戻し特約”を付さなければなりません。このように契約内容には充分の注意が必要となりますので、しっかりとした確認を行うようにしましょう。
売却不動産の引き渡し（所有権の移転）・売却代金の受け取り
ここでは売買契約に基づいた内容（引き渡し期日・代金の支払い方法・支払期日等）に基づいて、不動産の引き渡しと売却代金の受け取りが行われます。
賃貸借契約書の契約内容に基づいた賃貸借利用
不動産の引き渡し等も完了すると、今度から新たに賃貸不動産として利用していくこととなります。この際の利用に関しては賃貸借契約書に基づいたものとなります。
買い戻し特約とは？
次に、買い戻し特約に関して確認していきましょう。リースバック手続きの売買契約において”買い戻し特約”を付けれること、これによって将来的に買い戻しができるようになることは先に触れたとおりですが、これは民法によって定められています。
どのような内容となっているのかを具体的に確認していきましょう。
民法上の買い戻し特約
買い戻し特約は民法579条に詳細が定められており、これまでにも触れた、いくつかの要件を満たす必要があります。
ひとつめに挙げられるのは、買い戻しの対象が不動産である必要があります。動産であった場合にも法律上、買い戻しが可能ではありますが、579条の規定が適用されることがありません。
更に、買い戻し特約を適用するには、不動産売買を契約するときに特約として一緒に付することも必要条件となっています。契約完了後に特約を付加することはできませんので、売買契約前に十分な検討を行いましょう。
加えて、買い戻しの際の金額ですが、売却時に買主が支払った金額と同等以上であることも忘れないようにしましょう。
買い戻し特約の時効
買い戻し特約には時効も存在し、10年であると定められています。10年を超える期間での買い戻しは不可能となっており、仮に契約時に10年以上の期間での買い戻し特約を付したとしても、10年を超える部分に関しては無効となってしまいます。
また、買い戻し特約を付加する際に、期限を設けなかった場合には自動的に5年以内と定められてしまうため、期間設定には十分に注意しましょう。
リースバックの買い戻し特約
リースバック、（民法上の）買い戻し特約に関してご説明してきましたが、リースバックで利用される買い戻し特約は民法上のものとは異なる点があるため、確認が必要となります。
民法上のものと、リースバックの買い戻し特約の違いには以下のものが挙げられます。
- 買い戻し特約に期限の定めがない
- 買い戻し金額にも定めがない
- リースバックでは登記による対抗力が弱くなる
まず大きな違いとして、買い戻し特約に特段の期限の定めがないことが挙げられます。民法上では10年と定められていたことと比較して、これは大きな違いであるといえます。
更に、買戻し金額に関しても特定の定めがありません。民法上では、売却の際の金額と同等であることが求められますが、リースバックの場合には自由に設定することができます。売主側からすると、経年劣化等によって時価の下がった不動産を、売却した当時と同等の値段で買い戻す必要がないのはメリットでもあるといえます。
しかしながら、リースバックを請け負っている専門業者の多くが、買い戻しの際の金額に関しては、買取額に1.3倍ほどを乗じた金額設定を行っています。また、予め買取金額を小さく見積もり、将来的な不動産の価値の低下を見越した金額設定を行っているケースも多いです。自由な金額設定が可能ではありますが、買い戻しに関する金額設定も不動産業者との合意のうえで決めていきますので、十分に注意しましょう。
また、民法上の買い戻し特約は特約の事実を登記することができるため、第三者への対抗力を行使することができますが、リースバックの場合には、この対抗力が弱くなるのもデメリットであるといえます。
一例としては、売却した不動産を買主が更に第三者へと売却した場合、民法上の買い戻し特約があれば売主（借主）は第三者に対しても買い戻しの権利を主張できますが、登記がされないリースバックの買い戻しでは、この対抗力が弱くなってしまいます。
リースバックの買い戻しは登記ができないため、このような事態にならないように公正証書による契約内容の徹底を図る必要があります。
まとめ
ここまで、リースバックの概要、民法上・リースバック上の買い戻し特約に関してご説明してきましたが、ご理解いただけたでしょうか？
メリットとして、買い戻し特約を付することで将来的な買い戻しを可能とする旨が紹介されることが多いですが、一方でリースバックの買い戻し特約としてのデメリットも存在します。
純粋に買い戻しを行いたい想いから、買い戻し特約を付することも十分に納得できますが、もう一度、手に入れようとした際には、購入の際と同様にまとまった資金が必要となるかと思います。
リースバック期間中には、買い戻せるだけの資金を蓄えることを目標にするのも悪くありませんが、まずは再度ローンを組めるだけの・ローンを返済できるだけの経済力を身に付ける、生活を再建するといった目標からスタートなさってもいいのではないかと思います。
この記事が、リースバックを検討されている方、利用はもちろん将来的に買い戻しを実現したい方のお役に立てば幸いです。
