リースバックを受けやすい条件とは？【手続き上の注意点も抑えよう】
皆さんは「リースバック」というものをご存知ですか？
資金調達の方法のひとつとして注目を集めるようになっているリースバックですが、リースバックの仕組み、リースバックを請け負う専門業者側の立場による理由から、いざ利用しようと思ってもリースバックには「リースバックの受けやすさ」が存在します。
この記事ではリースバックの概要に始まり、手続き内容、手続き上のポイント・注意点に関してご説明していきます。
そして、それらの説明からリースバックの特性を把握したうえでどのような場合にリースバックを受けやすくなるのかをご説明していきます。ぜひご一読ください。
リースバックの基本
まず初めにご紹介するのはリースバックの概要に関してです。ここでは、リースバックがどのようなものであるのかをご説明した後に、リースバックのメリット・デメリットについても触れていきます。
リースバックの概要
リースバックとは、「売買契約と賃貸借契約を一体化させた売却方法」のことを指しています。
一般的に物品を売却する際には、売主と買主との間で売買契約を締結し、買主側の売主への代金の支払い、売主側の買主への物品の引渡しをもって売却が成立します。
リースバックでは上記の売買契約に加えて、賃貸借契約を併せて締結するという部分に大きな特徴があります。
この賃貸借契約は売買契約における買主に対して行います。売買契約によって売却予定の物品を買主へと売却すると同時に、売却予定物に関して買主(後の貸主)との間で賃貸借契約を結ぶことで、売却をしつつもこれまでと同様の利用を実現できる仕組みとなっています。
売却によるまとまった資金を入手できるということと、これまでの利用を続けられるという特徴から、企業経営においては事業資金確保のひとつの手段として、個人の家計においては住宅ローンの一括返済等のための手段として利用が図られています。
メリット
リースバックのメリットは以下のものが挙げられます。
- 売却したい物品を比較的スムーズに現金化できる
- これまでと同様に使い続けられる
- 将来的な計画を見据えた場合に買戻しも検討できる
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
スムーズな現金化
企業経営を例にすると、事業資金を得ようとした場合には金融機関からの融資などが手段として挙がるかと思います。
金融機関からの融資は一般的な方法でありはするものの、リースバックによる資金を手に入れる場合と比較すると、融資のための審査など現金化までに時間を要するものです。
リースバックの場合には現金化のための手段は売買契約を用いて行われるため、審査などの手順を踏むことがありません。これによって、比較的スムーズな現金化を実現することができます。
これまでと同様に利用できる
これまでと同様に利用できるというのは、リースバックの大きな特徴でもあり、メリットでもある内容ですね。
この特徴により、一時的に資金が必要となったものの引き続き事務所を利用したいという企業や、住宅ローンの返済が困難になってしまったけれど今までと同様の生活を送りたい個人の方などに大きな恩恵をもたらしています。
買戻しも検討できる
リースバック手続きの売買契約のタイミングで買戻しの際の要件を付しておくことが条件となってしまうものの、リースバックでは買戻し要件を満たした際に買戻しをすることが可能となっています。
住宅ローンが一時的に返済できなくなったものの将来的には自己所有物件として生活をしていきたいという方などには大きなメリットであると言えますね。
デメリット
リースバックのデメリットは以下のものが挙げられます。
- 自己所有ではないことによる制限がある
- 賃貸借契約の種別によっては売却予定物の利用期間に制限が掛かる場合がある
それぞれ詳しく見ていきましょう。
自己所有でないことによる制限
リースバックは売却しつつもこれまでと同様の利用ができる仕組みとなっていますが、とは言え、売却しているため自己所有の物品ではなくなっています。
住宅などをリースバックしつつも買戻しを考えているような方は、将来を見据えて住宅のリフォームなどもしておきたいと考える場合もあるかと思いますが、そのような行為を自由にすることはできません。
もし上記のような内容を検討される場合には、貸主(買主)に相談するとともに、貸主からの許可をもってできるようになることを覚えておきましょう。
賃貸借契約の場合による利用期間の制限
賃貸借契約には賃貸借の期間を定めているか否かということを基準にして、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の2種があります。
普通賃貸借契約の場合には賃貸借利用の期間を定めずに利用することとなるため利用を中止する際には、利用中止予定日より遡って一定の期間のうちに契約終了となる旨を契約相手に伝えることが条件となっています。
一方の定期賃貸借契約の場合には契約の時点で賃貸借利用の期間を定めることとなります。定期賃貸借契約の利用期間は2～3年であることが多いです。将来的に長く利用しようと考えていたのに、利用が終了してしまったという事態にならないように貸主(買主)との事前の協議をきちんと図るようにしましょう。
リースバックの手続き
ここでご紹介するのはリースバックの手続きに関してです。手続き上のポイント・注意点に関しても押さえていきますので、実際にリースバックをする際にはこれを参考に早め早めの準備ができるようになってもらえればと思います。
手続きの流れ
リースバックの手続きの流れは以下に示す通りです。
- リースバックを行っている業者への相談と比較・検討、リースバック業者の決定
- リースバック専門業者の査定
- 満足な査定額であった場合に専門業者との売買契約・賃貸借契約の締結
- 売却代金の受け取り、売却物の引渡し
- 賃貸借契約の内容に応じた賃貸借利用
それぞれに関して見ていきましょう。
リースバック専門業者への相談・比較検討、決定
リースバックを利用するケースの多くは不動産かと思います(企業の場合には社用車をまとめてリース利用へと移行するケースもあります)。
それぞれの専門業者がどのようなリースバックプランを揃えているのかを理解して、より良い選択ができるように専門業者のもとへ相談に行くようにしましょう。
そして、相談内容への回答やプラン内容を比較検討してご自身に適切だと思われる専門業者を決定するのがベストな方法です。
リースバック専門業者の査定
リースバック専門業者への相談のタイミングでもおおまかな査定額(買取代金)の提示はされるかと思いますが、改めて諸条件をも加味した査定額を提示してもらいましょう。
専門業者との売買契約・賃貸借契約
専門業者からの査定額に満足できる場合には、実際に売買契約・賃貸借契約へと移行していきます。後の内容(代金の受け取り、賃貸借利用など)に関しては、それぞれの契約内容に則って決定されていくため、しっかりと目を通すべき内容などを押さえておきましょう。
売買契約の際に注意しておいて欲しい内容は以下の通りです。
- 当初提示された査定額(買取代金)がきちんと記載されているか
- 売却予定物の引渡し期日、買取代金の支払日が記載されているか
- 買戻しの際の要件に関してきちんと協議を図り、両者の合意が取れているか
賃貸借契約の際に注意しておくべき内容は以下の通りです。
- 賃貸借契約の種別(普通賃貸借契約であるか定期賃貸借契約であるか)
- 賃貸借利用期間、賃料・敷金などの金額が記載されているか
- 賃料などの支払い方法と支払期限に関して記載されているか
- 解約をする際の方法が記載されているか
- 退去する際の原状回復に関する内容が記載されているか
売却代金の受け取り・売却物の引渡し
売買契約時に決定した支払期日に売却代金が支払われます。支払いは売却物の引渡しと同時実行によって履行完了となるため、買取代金を受け取った直後、売却物は自己所有ではなくなります(所有権が買主へと移行する)。
賃貸借契約の内容に応じた賃貸借利用
買取代金の受け取り、売却物の引渡しが済んだ後は、賃貸借契約の内容に応じた賃貸借利用となります。
リースバックを受けやすい条件とは？
ここではリースバックを受けやすい条件に関してご説明していきます。このように「受けやすさの差」が生まれるのは、リースバック利用者側によるもの、売却物を買い受ける専門業者側の事情によるものに分類されます。
主な条件は以下の通りです。
- 利用者の収入が安定していること
- 残債がある場合には売却代金をもって補填できること
- 比較的、好立地な場所に位置していること
それぞれに関して見ていきましょう。
利用者の収入が安定していること
リースバックによる売却代金がまとまった資金として手元に入るわけですが、後の利用においては賃料を払い続けていく必要があります。賃料の支払いが不安定な収入状況ではリースバックを受けられなくなる可能性が出てきてしまいます。
このような部分はリースバック特有というよりも、賃貸借利用による部分と共通だと言えます。
売却代金をもって残債分を補填できること
もし仮に住宅ローンなどの融資を住宅を担保にして受けており、そのローンの残債が残っている場合には担保不動産に設定されている抵当権の抹消、そのための残債分の一括返済が必要となります。
売却代金が残債分を下回ってしまう場合には抵当権が残ったままとなってしまうため、リースバックが受けられなくなります。査定額を提示してもらう際には、ご自身のローンなどの残債がどのような状態であるのかを事前に確認した上で査定を行ってもらうようにしましょう。
比較的、好立地な場所に位置していること
売却予定の不動産などをリースバックとして売却するにしても、売却先の専門業者は利益を出すために更に新たな買い手を探していかなければなりません。
買い手が見つけやすい条件として避けて通ることができないのが不動産がどのような立地に位置しているのかです。駅近などの場合には買い取った後の新たな買受人を見つける容易さが向上する分、リースバック専門業者の買い取りやすさも増します。
立地が条件になるということを身も蓋もないように感じられる方もいるかと思います。しかしながらリースバック専門業者ごとに、買い取るための基準が異なるので積極的なリサーチを心掛けることが重要であると言えます。
まとめ
ここまでリースバックの概要、リースバックの手続き、手続き上の注意点、リースバックの受けやすさの条件に関して見てきましたがご理解頂けたでしょうか？
魅力的な要素を多分に含んでいるリースバックですが、そもそも受けられるか否かという条件に引っかかってしまった結果リースバックが受けられなかったとなるのは悲しいですよね。
リースバック利用も随分と浸透してきており、さまざまな専門業者がそれぞれのプランを用意していると思いますので、粘り強くリサーチをすることが重要となります。
この記事が実際にリースバックを利用する際の参考になれば幸いです。
