リースバックで店舗経営！土地の有効活用方を詳しく紹介！

みなさんは、リースバックという言葉をご存じですか？

不動産業界において、不動産の売買契約と賃貸契約が一緒になったものをリースバックと呼びます。

物件の所有者がその物件を不動産会社であったり、個人オーナーへ売却し、まとまった資金を得て、その後は賃貸契約を結び家賃を支払って同じ家に住み続けるといったものです。

買主は新たなオーナーとなり、物件の所有者になるため毎月安定した家賃収入を得ることができるといったメリットがあり、売主は家を売却してまとまった資金を得られる一方で、家賃を払い続けることによって愛着のあるマイハウスに住み続けられるというメリットがあります。

買主、売主の両方にメリットのあるリースバックですが、実はリースバックは店舗経営にも利用されているのです。

利用していない余っている土地を所有しているという方は、この記事を読んでいる方の中にもたくさんいるのではないでしょうか。

その余っている土地をリースバックによる店舗経営に回せれば、土地を有効活用できるかもしれません。では、店舗経営においてリースバックとはどのように利用されているのでしょうか。また、土地を有効活用することでどのようなメリットが得られ、どのようなデメリットがあるのでしょうか。

そこで今回は、リースバックによる土地活用について、仕組みやメリット・デメリットについて詳しくご紹介していきます。

空いている土地を所有していて有効に活用したいと考えている方や、リースバックについて興味があるという方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

リースバックとは？

まずはじめに、リースバックとはどのようなものなのかについてご紹介していきます。

土地の有効活用、店舗経営に興味があるという方も、まずはリースバックの仕組みについて詳しく理解していきましょう。

冒頭でも軽くご紹介したとおり、リースバックとは不動産業界において、売買契約と賃貸契約が一緒になったサービスのことを言います。

建物の所有者がその物件を一度不動産会社に売却し、買主が新たな物件のオーナーとなります。

売主は物件を売却したため、まとまった金額をその場で受け取ることができ、その後は新たなオーナーと賃貸契約を結んで毎月家賃を支払いながら愛着のある物件に住み続けることができます。

上記のとおり、元々の家の所有者は家を売却しまとまった大きなお金を手に入れることが可能なため、経済的に余裕が生まれ、なおかつ今まで住んでいた家に住み続けることができるため、引っ越し作業なども必要がないというメリットがあります。

一方で、リースバック物件を購入する側の新たなオーナーとなる方も、通常の物件よりも安い値段で購入することができ、毎月安定した家賃収入を得られるというメリットがあり、双方にとってメリットが多いのがリースバックの特徴です。

このように、一般的にリースバックとは、マイホームの売買契約と賃貸契約の際に多く登場するサービスです。

リースバックで土地を有効活用！

リースバックがどのような仕組みなのかについて理解を深めたところで、次にご紹介するのはリースバックで土地を有効活用する方法です。

「土地を所有しているけど、何にも使っていなくて余っている」「空いている土地を所有しているが使っていなくて困っている」など、売却を検討している方にもおすすめですのでぜひチェックしてみてください。

なぜ店舗経営なのか？

結論から申し上げると、余っている土地はリースバック契約を結んで店舗経営をするということがとてもおすすめです。

具体的にどのようなことかと言いますと、余っている土地でコンビニや飲食店などの店舗を建て、経営していくということになります。

「マンションやアパートを建てた方が効率的で長期的に稼げるんじゃないのか？」と思う方もいらっしゃいますが、実はそのようなことはありません。

しかも、コンビニや飲食店の方がマンションやアパートに比べて初期投資が抑えられ、高い収益を得られる可能性が高いのです。

リースバック契約で店舗経営をする仕組み

次に、店舗経営とリースバック契約についてご紹介していきます。

余っている土地を有効活用しようとした時、主に2つの方法があります。

ひとつめは今回の本題である『リースバック契約』、そしてもうひとつが『事業定期借地契約』です。

リースバック契約と事業定期借地契約とでは、一体何が違うのでしょうか。2つの違いを以下の表にまとめたのでご覧ください。

リースバック契約と事業定期借地契約との違いは上記のとおりです。

空いている土地を貸主に売却、または貸し、貸主がその土地の所有者となり建物を建設したり店舗を営業していく事業定期借地契約に対して、所有している土地に、貸主が自ら建物を建て、その建物を借主に貸し、店舗を営業してもらうのがリースバック契約です。

リースバック契約の場合、貸主から『建設協力金』と呼ばれるお金を受け取ります。その建設協力金を元に、貸主は店舗経営していくための建物を建設します。また、その建設協力金は後に登場する保証金となります。

そのため、貸主は手元にお金がなくても、建設協力金で建物の建設を行うことが可能です。

そしてその建物でコンビニや飲食店を経営し、毎月決められた賃料を受け取ります。

受け取った賃料は、保証金となった建設協力金から差し引かれ、差し引かれた後の余ったお金が貸主の収入となります。

冒頭などでもご紹介したとおり、一般的なリースバックは不動産の売買契約と賃貸契約が一緒になったもので、マイホームなどの家の話ですが、土地活用でのリースバックとは、このように建設協力金のリースバックという風に解釈されます。

リースバック契約の特徴

リースバック契約の店舗経営による土地活用の仕組みについてご紹介したところで、次にご紹介するのはリースバック契約を結ぶことによる特徴についてです。

余っている土地を有効活用するために、リースバック契約を結んで店舗経営を行うことによるメリットやデメリットには、いったいどのようなものがあるのでしょうか？

以下では、リースバック契約を結ぶことによるメリットやデメリットに加えて、注意点などもご紹介していきますので、ぜひチェックしてみてください。

建設協力金を受け取れる

リースバック契約を結ぶことによる一番のメリットと言っても良い点が、この建設協力金を受け取れるという点です。

事業定期借地契約の場合、名義を貸主に譲ることになるため、もちろん建物の建設費用を負担する必要はありませんが、リースバック契約では名義変更を行わず、かつ建設費用を自分で準備する必要もありません。

建設協力金があれば、ほとんどのケースで初期投資のお金を準備する必要がなく、銀行から融資を受ける必要がありません。

また、建設協力金は無利子で受け取ることができるのも嬉しいポイントです。

初期投資が抑えられる

リースバック契約を結んで店舗経営をする場合、マンションやアパートを建てて土地活用をするよりも初期投資が少ないというメリットがあります。

建物の建設は借主が行わなければいけないため、事業定期借地契約よりも初期投資の額はかかってしまいますが、それでもマンションやアパートの経営に比べても初期投資額は少なく、建設協力金が受け取れるため心配はいりません。

高い収益が見込める

リースバック契約による店舗経営は、少ない初期投資で高い収益が見込めます。

土地だけを貸してその後は借主に任せる事業定期借地契約に比べて、高い利回りが見込め、またマンション経営に比べても高い収益が見込めるでしょう。

借主にとってもリスクが少ない

リースバック契約による店舗経営は、実は貸主だけにメリットがあるわけではないのです。

土地を借りるだけで建物は自分たちの手で建設しなければいけない事業定期借地契約に比べて手間が省け、リスクも少ないため借主にもたくさんのメリットがあります。

土地を借りて店舗経営をするとなった場合、貸主と借主の話し合いで契約方法を決めることになりますが、よほどのことがない限り、ほとんどのケースで借主側はリースバック契約を望むでしょう。

賃料が減額される可能性もある

リースバック契約を結ぶ際の注意点として、賃料が減額される可能性があるという点が挙げられます。

10〜20年の契約が終わった後、別の借主と契約をするか、同じ借主と再契約をするのかを決める必要があるのですが、その土地の価値が下がってしまっている場合、賃料の減額を求められる可能性があります。

半永久的に安定した収入が得られるという訳ではないため、注意が必要です。

契約後が面倒な場合がある

リースバック契約を結ぶ際のデメリットとして、契約が終了した後が面倒な場合があるという点が挙げられます。

事業定期借地契約の場合、土地だけを貸すことになるため、契約終了後は土地を更地にして返還されるという仕組みになっています。

しかし、リースバック契約の場合はそうではなく、建物はそのまま残ってしまいます。

新たなオーナーを探して、同じ業種の店舗を経営していくのなら問題はなく、むしろ初期投資額は抑えられますが、別の用途で土地活用をする場合は、建物を壊し更地にするという手間と費用がかかってしまいます。

リースバック契約で店舗経営をしていきたいと考えている方は、契約後の計画もしっかり立てておくようにしましょう。

まとめ

リースバック契約による店舗経営の土地活用について、仕組みやメリット・デメリットについて詳しくご紹介しましたが、参考になりましたか？

一般的にはマイホームの売買や賃貸でよく使われているリースバック契約ですが、実はこのように土地活用にも扱われています。

デメリットや注意点もあるリースバック契約ですが、仕組みを理解し計画的に利用すれば高い収益が見込めるとても素晴らしいサービスです。

『余っている土地を所有している』『土地を相続し使い道に困っている』という方は、リースバック契約を利用して土地を有効活用してみてはいかがでしょうか。

リースバック契約の店舗経営による土地かつようについて気になっているという方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。