リースバックの特徴と相談するときに気をつけたい5つの注意点

不動産会社やリースバック業者に自宅を売却し、そのあともそのまま自宅に住み続けることができるサービスであるリースバックをご存知ですか？

何らかの事情によって資金が必要になった場合や、毎月の住宅ローンの支払いが厳しくなってしまった場合などに利用することが可能なサービスです。

老後の資金としてまとまった金額を用意したい、事業を始めるために自宅を売却したいという考えを持っている方は、リースバックを利用することで問題を解決することができます。

また、競売を避けるための手段として有効な任意売却をする際も、リースバックと併用して自宅に住み続けることが可能です。

しかし、リースバックを利用する際には注意すべき点がいくつかあります。事前に注意点を把握し、相談することで信頼できる取引先を見つけることが重要です。

この記事では、リースバックの特徴と相談するときに気を付けたい5つの注意点をご紹介します。

リースバックの特徴

リースバックはまとまったお金が必要で持ち家などの売却を考えている方が、そのまま住居に住み続けることができるサービスです。

所有権は不動産会社などの買い手側に移りますが、賃貸契約を結ぶことで引き続き住み慣れた土地を離れることなく自宅に住めるうえに、短期間でまとまったお金を手にできるとして近年注目されています。

リスバックの特徴として挙げられるのは以下の3点です

• 自宅にそのまま住める
• まとまった現金が時間をかけずに手にできる
• 周囲に知られずに家を売却できる

まずは、リースバックの特徴を詳しくご紹介していきます。

自宅にそのまま住める

リースバックの最大の特徴は、自宅を売却後もそのまま住み続けることができるということです。

自宅を売却して新しい家を探すとなると、新居探しの手間や引っ越し代の捻出などがあり売却で得た資金を引っ越しにまわすなどの支出が増えます。

また、自身の通勤時間や子どもの学区の問題などに頭を悩ませる必要もなく、売却前と同じような生活を送ることが可能です。

自宅の名義が第三者に移るので固定資産税や住宅ローンの支払いがなくなり、代わりに不動産会社との賃貸契約を結ぶことで家賃を払いながら元の自宅に住み続けることができます。

まとまった現金が時間をかけずに手にできる

通常の不動産売買だと、自宅を買い取ってもらう相手先が決まってから現金化する手続きが始まるので、数か月の期間が必要になります。

しかし、リースバックなら買い取ってくれるのはほぼ不動産会社なので、買い取り先が決まっていることで現金化されるまでの時間は大幅に短縮されます。

資金の使い道が決まっていて、期限が差し迫っている場合などはリースバックを利用することで時間をかけずにまとまった現金を手にすることができます。

周囲に知られずに家を売却できる

通常の不動産売買では、仲介業者である不動産会社が買い手を探すので、看板や公告、インターネットなどから売却していることが周囲に知られてしまう場合があります。

経済的な理由から家を売却をするときには、周囲にバレることであらぬ噂を立てられてしまうというストレスを感じることになります。

リースバックなら買い取り先はほぼ不動産会社になるので、直接売却することができ買い手を探すという工程が省かれるため、周囲に売却したということは気付かれずに住み続けることが可能です。

気をつけるべき5つの注意点

リースバックは自宅を売却してもそのまま住むことができるという他にも、まとまった現金をすぐ手にすることができたり、周囲に知られずに家を売却できるというメリットがあります。

一方で、リースバックの相談をする際に気を付けておくべきポイントもあるので、よく理解したうえで利用するようにしましょう。

ここからは、リースバックの相談をする際に気を付けるべき5つの注意点をご紹介します。

相場よりも売却価格が安くなる可能性がある

リースバックの場合、通常の取引相場よりも売却価格が安くなってしまう可能性があります。

買い手となる不動産会社にとって、一般的な不動産売却の場合は、誰に貸しても良いことや買戻しに応じる義務がないといったことから制約のない取引となりますが、リースバックの場合は売り手が決まっていることや、買戻しへの要求など制約のある購入になります。

そのため、制約があることを理由とし、一般的な不動産売却の70～80％での価格とされることが多く、大きな金額が動く不動産売買では100万円単位で金額が変わってしまうこともあります。

通常の売却と引っ越し費用や手間などの兼ね合いと比較したうえで、リースバックの検討をする必要があります。

家賃が高くなる場合がある

リースバックでは、固定資産税や住宅ローンの支払いが不要になりますが、代わりに毎月支払う家賃が発生します。

さらに、家賃は売却額に応じて定められるので、一般的な賃貸物件の場合の周辺相場に合わせた家賃と比べると高くなる可能性があるのです。

買い手目線で、10年で買い取り額の元が取れる利回りで家賃を設定されます。

• 1,800万円で査定の場合＝1,800万円/120ヵ月（10年）=15万円
• 1,200万円で査定の場合＝1,200万円/120ヵ月（10年）=10万円

このような計算になり、大体の相場は買い取り額の0.8～1.0％となります。

売却価格が高くなれば家賃も高くなるということになるので、いくつか不動産会社に査定してもらうという場合は、高く買い取ってくれる業者を見つければ良いというわけではなく、売却価格と家賃の関係を考えたうえで不動産会社を選ぶ必要があります。

賃貸で住む期間が長くなれば長くなるほど家賃の負担は大きくなるので、売却後はどの程度の期間住む予定なのかということも考慮して不動産会社を比較すると良いでしょう。

更新ができない場合もある

賃貸物件には「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」の2種類があります。

一般的な賃貸物件の場合は、正当な理由がない限り貸主が更新を拒むことができない普通賃貸借契約を結ぶことになります。

しかし、リースバックの場合は2年以内の契約期間で、更新を前提としない定期賃貸借契約を結ぶことが多く、不動産会社は将来的に物件を第三者へ売却することを目的としています。

そのため、貸主の都合で賃貸契約の更新が拒否される可能性があり、退去せざるを得ないということになりかねません。

また、勝手に売却されてしまったというトラブルも多いため、契約時に更新についてや勝手に売却をしないという約束がされているかどうかを確認する必要があります。

自宅の名義が変わる

リースバックによって自宅の所有者が不動産会社に移ることになるので、固定資産税や住宅ローンの支払いからは解放されることになりますが、資産として子どもに自宅を残したいと考える方にはデメリットとなってしまいます。

契約時に「3年後に子ども名義で買い戻す」といった条件を付けることが出来る可能性もあるため、資産を残したいと考えている方は特約を付けることが可能かなどを確認するようにしましょう。

買戻しを考えている方は、事前に買戻し条件をしっかり確認して、計画的に資金を運用するようにすることが重要です。

買戻し額が一定になる

一般的にリースバックで売却した場合、契約時に買戻し条件が設定されることがほとんどです。

買戻し額は売却価格の1.2～1.3倍程度の額で設定されるため、売却価格よりも高くなってしまいます。

また、通常の不動産は不動産価格の上昇や下落によって価格が変動しますが、リースバックの場合は価格の変動がないため市場価格によっては割高となる場合もあります。

買戻しを計画しているという方は、契約時の買戻し条件を確認して売却価格よりも高くなることを理解したうえで買戻しの計画を立てるようにしましょう。

まとめ

リースバックの特徴と相談するときに気を付けたい5つの注意点をご紹介しましたが、参考になりましたか？

各種ローンのような借入の審査に通らない事情のある方でも、リースバックならまとまった資金を調達できる可能性があります。

また、引っ越しはどうしても避けたいと考えている方は、リースバックを利用することで家を売却した後もそのまま自宅に住み続けることが可能です。

しかし、リースバックには自宅に住める、まとまった現金をすぐ手にできる、周囲に知られずに家を売却できるといった特徴がある一方で、不動産会社を選ぶときに注意すべき点もあります。

契約を結ぶ際には契約内容をしっかり確認して、将来的に買い戻すことができるのか、家賃の値上げはないかなどを事前に問い合わせておくようにしましょう。

現在の状況と照らし合わせながら、記事内でご紹介した注意点をしっかり相談できるような信頼できる取引先を見つけてくださいね。