リースバック審査をスムーズに受けたい！押さえたい３つのポイント
急な経済状況の変化などにより、まとまった資金調達が必要になった際、最近では、リースバックを利用する方も珍しくないようです。
所有している物件が、どのくらいの価値があるのか実際に把握している方は、それほど多くないのではないでしょうか。
リースバックという言葉は聞いた事あるけど、実際の審査って何が必要なの？と、疑問に思う方も多く居るかもしれません。
本記事では、リースバックの審査を受ける為に必要なポイントを大きく３つに分けてご紹介していきたいと思います。
リースバックとは
リースバックとは、自宅を不動産会社へ売却した上で、賃貸契約を結び、家賃を支払う事で、同じ物件に住み続ける事ができる仕組みをいいます。
物件の所有者から賃貸契約者になる為、購入した物件を維持する為には避けられない固定資産税やローン等を支払う必要がなくなります。
一般的な融資やローン審査とは違い、信用情報機関での審査が不要です。
過去に支払いが滞ってしまった事がある、借金がある、などさまざまな理由から、ブラックリストに登録されていると、信用機関での審査が通らない、というような状況に陥ります。
しかし、そのような場合でも、リースバックでは審査を受ける事ができます。
その為、リースバックには審査が無い、と耳にする方も少なくないのではないでしょうか。
ただし、信用機関の審査が無いといっても、リースバックの審査にも、必要となる審査基準がある為、大事なポイントは押さえていきましょう。
押さえておきたいリースバックの審査基準とは
ここからは、押さえておきたいリースバックの審査基準について、ご説明していきたいと思います。
名義人全員の同意
一般的に名義人は世帯主である場合がほとんどですが、複数の親族に分散している場合もある為、売却後に揉めるような事を避ける為にも、事前に名義人全ての同意を得る事が重要です。
また、将来的に相続人になりうる人物にも、リースバックを利用する旨は伝え、了承を得ておくと、前所有者がリースバックを利用していた事を相続時に初めて知る、というような事態も避けられるでしょう。
家賃支払い能力の有無
賃貸契約を結ぶ以上、将来的に家賃を払い続けられるかどうかという点は重要な審査基準となります。
リースバックを利用するのは高齢者であるケースも多い為、必ずしも、所得が無ければ審査を受けられないという事はありません。売却額や年金で問題なく支払いの見通しが立つと判断される事もあるからです。
契約前には、物件売却後の支出と収入のバランス、予期せぬ出費なども考慮した上で、見積もりを立て、毎月の家賃の支払いで生活が圧迫されないかどうかという点も含め、検討しましょう。
事故物件かどうか
事故物件については、リースバックが利用できない事がほとんどです。仮に、売却できたとしても、思っていた相場より安価で売却されるケースが多いようです。
また、事故物件である事を隠して売却する事は違法行為にあたります。場合によっては損害賠償を請求される事もある為、絶対に事実を隠す事はやめましょう。
自宅の残債が売却価格を上回っていない
リースバックを利用する際は、自宅の残債が売却額を上回っていない事が重要なポイントとなります。万が一、上回ってしまっている場合はリースバックの利用ができません。その場合、いくつか別の方法で進めていかなければなりません。
まず考えられるのは、残債からオーバーローンになっている金額を貯金を切り崩すなどして支払った上で、リースバックを利用するという方法です。しかし、手元に支払いに当てられるだけの、まとまった資金が用意されていることが前提となります。
次に考えられるのは、ローンを組んでいる金融機関の承諾を得た上で、任意売却によって自宅を売却する方法です。
任意売却は、数ヶ月以上、住宅ローンを滞納している場合に、強制的な競売ではなく、一般的な物件の売買に近い形での売却が可能になります。
任意売却が利用できるまでの滞納期間中、督促を受けてしまう他、連帯保証人へも請求がいってしまいます。
また、連帯保証人や連帯責務者に連絡がつかない場合や、同意が得られない場合、手続きを進められないという事もありますので注意が必要です。
任意売却を利用し、売却後に残債が残ってしまう場合は、金融機関と再度話し合い、経済状況を考慮した上でのローンの組み直しが可能になるケースもあるようです。
比較的に地価の相場に近い金額で売却できるケースが多いようですが、リースバックのように、そのまま物件に住み続けるという事は難しくなります。
リースバックの審査に必要な書類とは
リースバックの審査に必要な書類は各会社によって異なりますが、主に必要なものは下記となります。
- 印鑑証明書
- 身分証明書
- 住民票
- 所得証明書などの所得を証明できる書類（給与明細など）
- 固定資産の評価証明書
- 固定資産の納税通知書（課税明細書や公課証明書も可）
- 登記済権利証（登記識別情報通知）
役所でまとめて取得できる書類が多いですが、登記済権利証や登記識別情報を紛失してしまっていた場合、弁護士や司法書士に本人確認情報を作成してもらわなければいけません。
もしくは、事前通知制度を使い、登記申請をし、法務局からの書類受け取り、返送などの手順を踏まなければいけなくなります。
どちらも普段使用するような書類ではない為、リースバックを利用の際は、確実に手元にあるか、事前に確認をしましょう。
また、固定資産の評価証明書には、固定資産課税台帳に記載されている土地・建物の証明書で、固定資産評価基準という総理大臣が定める基準に基づき、所在地の市長が決めた評価額が記載されています。
評価証明書に記載されている評価額は主に3年を期に見直しされる為、その事も念頭に置いておきたい項目ではないでしょうか。
利用するリースバック会社や、物件によって、上記意外の書類が必要になる場合もありますので、その点も踏まえて、リースバック会社ごとによく確認しておく事も押さえておきたいところです。
リースバックの審査を受ける場合の注意点とは
ここからは、下記の、リースバックの審査を受ける際の注意点について、ご説明していきたいと思います。
- 買い戻しについて
- リースバック会社の選定について
- 普通賃貸借契約と定期借家契約について
買い戻しについて
リースバックの利用で、物件を売却後に買い戻しも視野に入れる方もいるかもしれません。
売却を検討する際には、買い戻しの金額や条件など、不明点が無いよう、内容を明確にしておくといいでしょう。
リースバック会社の選定について
家賃の設定額や物件の買い取りの提示額が適切では無いにも関わらず、スピードだけを重視し、焦ってリースバック会社を選んでしまうと、かえって大損をしてしまうケースもあるようです。
審査を受ける際は、いくつかのリースバック会社で査定額や契約内容を確認し、自分のニーズに近い内容の会社を選定し、交渉する事もトラブルを避ける為には有効になってきます。
優良な企業であるか、過去にどのくらい実績があるのかなども含め、選定していきましょう。
普通賃貸借契約と定期借家契約について
リースバックは契約成立後、自宅に住み続けられる事が魅力的な点としてあげられますが、契約を結ぶ際、注意したいのが、普通賃貸借契約と定期借家契約の違いについてです。
普通賃貸借契約は一定の期間で更新されるのが一般的ですが、ごく稀に定期借家契約という形を取っている場合もあります。
定期借家契約には数年の期間が設定されており、それ以降の更新ができません。
期間満了を迎えると、自宅を出るように依頼され、そんなはずではなかった！と慌てて契約内容を見直す、という事態に陥らないよう、契約形態までしっかりと確認しておきましょう。
普通賃貸借契約についても更新料の有無をあらかじめ明確にしておく事をおすすめします。
まとめ
本記事では、リースバックの審査をスムーズに受ける為に知っておきたい３つのポイントをまとめましたが、いかがでしたでしょうか。
リースバック審査は一般的な融資やローン審査とは違い、信用情報機関での審査が不要な為、過去に審査に落ちてしまった事があっても、リースバックの条件を満たしていれば、利用する事ができます。
査定を取るタイミングによっても、経済状況や再開発の計画などによる世の中の流れや変化により、物件の価値にも差が生まれる事があります。
また、利用する会社によっても、案件に対しての得意な部分、不得意な部分があり、査定を取った会社によっても差が生じるようですので、必ず、複数の会社で査定を取る事がおすすめです。
スムーズに審査を受ける為には、事前の準備や情報収集が大切になってきます。書類だけでも揃えておけば、大変かなと思ってしまう多数の会社への査定も、円滑にすすめる事ができるでしょう。
また、中には、契約時に口約束をしていても、契約後に家賃を値上げされてしまったり、勝手に売却されてしまうなどの、悪質な業者にあったってしまったが故のトラブルもあるようですので、契約時に、信頼できる優良な会社を選定することも重要になってきます。
大切な物件の売却ですので、ご自分のライフプランに合った、利用者側に寄り添ってくれるような安心して取引きのできる会社を選びましょう。
