リースバックの買戻しを詳細解説【ポイント・注意事項も要チェック】

皆さんは「リースバック」をご存知ですか？一般に、企業経営においてはまとまった事業資金を手に入れるため、個人の方であれば所有する住宅が競売に掛けられそうな状況にあり、それを防ぐために利用するということが多いのではないでしょうか？

「これまでと同様の利用を実現できる」という特徴に注目が集まりがちなリースバックですが、賃借としての利用から、再度の買戻しを通じて所有しながらの利用を実現できる仕組みが整えられているのもリースバックの大きな特徴です。

この記事ではリースバックの概要に関してご説明するとともに、リースバック利用後に買戻しをする際の仕組み、注意点に関してご説明していきます。ぜひご一読ください。

リースバックの仕組み

リースバックとは、売買契約と賃貸借契約が一体となった売却方法のことを指しています。

一般的な売却方法の場合、売主と買主との間で売買契約を締結し、買主の代金の支払い・売主の売却物の引渡しをもって売却が行われます。

リースバックでは、売主・買主間取引としての売買契約に併せて、借主・貸主間取引としての売却物に対する賃貸借契約も行います。

2つの契約を併せて行うことによる大きな特徴は「売主はまとまった資金を獲得しつつも、これまでと同様の利用を続ける」ことを実現できる点にあります。

このような特徴を有していることから、リースバック利用を検討するケースは以下のものが挙げられます。

• 住宅ローンの返済が滞ってしまい、所有する住宅が競売に掛けられそうになっている(個人の方)
• 事業経営のためにまとまった資金が一時的に必要な状況にある(企業の方)
• 所有する社用車をリース車両として利用して費用管理を容易にしたい(企業の方)

それぞれのケースを紹介しながらリースバックのメリットに関してご説明していきます。

所有する住宅が競売に掛けられそうになっている

リースバックの「まとまった資金を獲得しつつ、これまでと同様の利用を実現する」という特徴がそのままメリットとして活かされるケースです。

住宅ローンの返済が滞ってしまった場合には、不動産(所有する住宅)に抵当権を設定していた金融機関などが、所有者の知らぬ間に不動産を競売に掛けるための手続きを進めているということがあります。

最終的に住宅が競売に掛けられ新たな買主が見つかった場合には、自宅の所有権は新たな買主へと移行し、退去しなければいけなくなります。加えて、競売による買取価格は市場相場よりも安くあることが一般的であり、住宅ローンの残債分を補完しきれない場合もあります。

リースバックを利用すれば、自宅を売却した際の代金を住宅ローンの残債分に充てられるとともに、その後も(賃貸物件として)自宅に住み続けられるようになります。

経営のためにまとまった資金が必要である

このケースで活かされるメリットは「現金化までの手続きが容易でありスムーズに展開される」ということです。

企業経営の中ではまとまった資金が一時的に必要となることはよくあることです。そのような際の資金の調達手段として広く一般に利用されているのは銀行や金融機関からの融資かと思います。

しかしながら、融資のための手続きでは審査といったステップを踏むこととなるため、現金を手にするまでに多くの時間を要するのが一般的です。

一方のリースバックを利用した場合であれば、新たな買主(リースバック専門業者が買主である場合や、専門業者が仲介者となり企業などが買主となっている場合があります)との間で売買契約を締結するステップだけで現金化が実現されるため、融資と比較してスピーディーな現金化が可能となっています。

社用車をリース車両として使って費用管理を容易にしたい

このケースにおけるメリットは「所有する期間の中で発生する費用を賃貸借利用のための費用にまとめられること・所有するために抱えるリスクを回避できること」にあります。

社用車を所持し続けている場合、発生する費用としてガソリン代や保険料などの日常的なものから車検のための一時的費用などが挙げられ、多岐に亘ります。

一方で、社用車をリースバックしリース車両として利用するようになると、利用のために発生する費用はリース料として一本化されるようになります。支出の細目を簡潔にし管理を容易にしたい企業にとっては大きなメリットだと言えます。

また、所有している限り、事故による突発的に多額の修理費用が発生するなどのリスクを抱え続けることとなります。リース車両として利用すればそのような際の修理費用は所有者負担となるため、リスク回避ができることも大きなメリットと言えます。

リースバック後の買戻しの仕組み

所有する住宅などが競売に掛けられそうになってしまっているためリースバックを利用したという場合には、将来的には住宅を買い戻したいという方も多いのではと思います。

ここではリースバック利用から買戻しをする際の仕組み、方法に関してご説明していきます。買戻しの方法には、「買戻しの特約」による方法と、「再売買予約」による方法の2つがあります。それぞれに関して見ていきましょう。

買戻しの特約による買戻し

買戻しの特約による買戻しとは、リースバックの手続きにおける売買契約時に買戻しに関する特約を契約内容に付しておくことにより、賃貸借利用中であっても「買い戻せる権利を所有」することで買戻しを実現する方法になります。

買戻しの特約に関する旨は民法の第579条にて以下のように規定されています。

『不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる。この場合において、当事者が別段の意思を表示しなかったときは、不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなす。』

加えて、買戻しの要件も規定されており以下の内容を事前に知っておく必要があります。

• 買戻しの目的物が不動産であること
• 売買契約と同時にすること
• 買戻代金が、売買代金に契約費用を加えた額を超えないこと
• 買戻しの期間は10年を超えて設定することはできない。仮に、売買契約時に10年を超えて設定したとしても、10年を超えた部分の買戻し期間に関する契約内容は無効となり10年に短縮される。

再売買予約による買戻し

再売買予約とは、売却した不動産などを買い戻すための予約のことを指しています。

買い戻すということに関しては変わりないものの、買戻しの特約による場合とは異なり、再売買の予約は契約と同時にする必要がない、再売買代金を自由に設定できる、予約期間を自由に設定できるという特徴があります。

買戻しの特約の場合には、特約を契約時に付す必要性の他に、特約の内容として買戻し代金、買戻し期間の設定も含まれるため、再売買予約の自由度の高さは大きなメリットであると言えます。

上記のようにご説明しましたが、再売買の予約とは、「再度、売買契約をしましょう」という旨を約束しておく契約ということです。

買戻しをするときの注意点

リースバックによる買戻しの仕組みに関してご理解いただけたところで、ここでは買戻しをする際の注意点に関してご説明していきます。

買戻しをしたいからといって、どのような状況であっても買戻しを実現できるというわけではなく、リースバック手続き時の売買契約書・賃貸借契約書に記載された契約事項をきちんと履行していることが買戻しをするうえでの必要条件となっています。

契約事項の履行がされていないと、最悪の場合には買戻しの権利そのものを失ってしまう可能性もあります。そうなってしまうと、自宅をもう一度手に入れるということもできなくなってしまうため注意が必要となります。

買戻しをする際の注意点は以下のものが挙げられます。

• 買戻しをするまでに家賃の滞納がないこと
• 買戻しのための条件を売買契約書に明記しておく
• 転売による買戻しの制限を予め回避しておく

それぞれに関して詳しく見ていきましょう。

買戻しをするまでに家賃の滞納がないこと

リースバック成立後、買戻しを行うためにはリースバック手続きにおける売買契約・賃貸借契約時に締結された契約事項をきちんと履行しておくことが必要条件となります。

売買契約の場合には代金の受取と売却物の引渡しをもって契約が履行されているかと思いますが、賃貸借契約では毎月の支払額や支払い方法、賃貸物件の利用方法など細部に亘って契約事項が定められ、賃貸借利用中にはそれを継続して履行していく必要があります。

賃料の滞納といった契約違反をした場合には、買戻しの権利を失うこととなるため、契約事項をきちんと履行することが第一に重要であると言えます。

買戻しのための条件を売買契約書に明記しておく

買戻しは不動産に対して適応されるものですが、不動産売買のために発生する金額は多額なものである分、売主・買主との間で意思の食い違いがあった場合にはトラブルの原因となってしまいます。

リースバックでの買戻しを行う場合には、リースバックを検討するタイミングで買戻しの可能性に関してもご自身の意思をしっかりと整理しておき、買主との間で買戻しに関して協議し、合意を得ることが重要となります。

加えて、合意に至った買戻しの内容(買戻しの時期・買戻し金額など)を契約書に必ず明記して、トラブルに発展する可能性を予め潰しておくことも重要であると言えます。

転売による買戻しの制限を予め回避しておく

リースバックによって自宅を売却した後に賃貸物件として利用していると、買主側で第三者へと自宅の転売が行われているというケースもあります。オーナーの変更によって、賃料の値上げや賃貸借利用期間更新手続きの拒絶がされてしまう場合があり、最悪の場合には買戻しを拒否されてしまうこともあります。

オーナーが変更された場合であっても、借主と貸主(売主と買主)の間で締結された契約事項は新たなオーナーへと引き継がれるものですが、引継ぎが行われる、イコール新たなオーナーが契約事項をきちんと履行してくれるという保証にはなりません。

買主側の転売の可能性に関してもリースバック手続き中にきちんと意思を確認しておき、転売を行った後にも契約内容がきちんと引き継がれることや、新たな家主との間でも買戻しが有効である旨を契約書に明記しておくことが重要と言えます。

まとめ

ここまでリースバックの概要、リースバック成立後の買戻しの仕組み、買戻しをする際の注意点に関してご説明してきましたがご理解いただけたでしょうか？

所有する自宅が競売に掛けられそうになっている状況を回避するために、リースバックを利用したという方であれば、将来的にはもう一度きちんと所有したいという想いも大きいかと思います。

そのような場合にはリースバックの手続きに加えて、将来的な買戻しに関しても注意を払っておく必要があり、精神的な負担も大きくなります。

この記事を参考に、買戻しも考慮した円滑なリースバックの手続き実現に向けた心構えを持っていただければ幸いです。