リースバック会社の審査に通らない5つのパターンと契約前にチェックしておくべきポイント

リースバックとは自宅を売却してもそのまま住み続けることが可能な方法で、買取先のリースバック会社による審査があります。

ローンを組むときやクレジットカードの作成時に行われるような信用情報機関での審査は行われないので、クレジットカードを過去に作れなかった経験がある方も、リースバック契約が結べる可能性はあります。

しかし、リースバック会社による審査の基準も明確で、いくつかのポイントを押さえておく必要があります。

また、審査に通ってリースバックが可能となったところで、契約前にチェックしておくべきポイントもあるので注意が必要です。

この記事では、リースバック会社の審査に通らない5つのパターンと、リースバックの契約をするときにチェックしておくべきポイントをご紹介します。

ローンやクレジットカードの審査に落ちてしまって、リースバックができるか不安という方は、是非参考にしてみて下さい。

リースバック会社の審査に通らないパターン

リースバックとは、自宅を売却したあともそのまま賃貸借契約を結ぶことで、自宅に住み続けることができるサービスで、新しい資金調達の方法として注目されています。

手にした資金は、老後の資金や子どもの教育費など使い道は自由で、まとまった資金が必要という方にとっての選択肢の一つとなります。

そんなリースバックですが、申し込みと同時にリースバック会社の審査を受けることが必要です。

まずは、リースバック会社の審査に通らない5つのパターンをご紹介します。

ローンの残債が物件の売却額を上回っている

まず審査条件として挙げられるのが、ローンの残債が物件の売上額を上回っていない状態、いわゆるオーバーローン状態にないということです。

例えば、リースバックで700万円と査定された物件で、住宅ローンの残債が1,000万円の場合は、住宅ローンの残債のほうが300万円多いという状態です。

このような状態をオーバーローンと呼び、オーバーローン状態だとリースバックをすることができません。

そのため、残債が上回ってしまった分を預貯金で支払う、親戚に借りて支払う、車を売ったお金で支払うなどの対策をしない限り、リースバックを利用することは難しいと考えましょう。

名義人全員の同意がない

自宅を売却するにあたって、登記簿に記載されている全ての所有権者の同意が必要になります。リースバックは売却したあとに住み続けるサービスなので、通常の売却と同様全ての所有権者の同意が必要です。

通常は不動産の名義は、世帯主一人に設定されていますが、夫婦二人の名義になっていたり、相続した不動産の場合は複数の相続人が所有者になっているというケースもあります。

そのような場合は、所有権者全員の同意が必要となるため、あらかじめ登記簿を確認して誰が所有権者になっているかを見ておく必要があります。

また、相続登記されていない状態で、故人名義になっているという場合もあるため、リースバックをしようと考えている方は、一度登記簿を見直し、問題がないかを確認しておきましょう。

家賃の支払い能力がないと判断された場合

リースバックを利用する際には、通常の賃貸で行われる家賃保証会社の審査が行われます。過去に家賃の滞納があったり、収入に対して家賃の支払いが多い場合は審査に通らないケースもあります。

また、安定した収入があるかどうかも重要なポイントです。雇用形態がアルバイト、パート、日雇いという場合は収入の安定性が低いため、審査落ちしてしまう可能性が高いと言えます。

保証会社によっては生活保護受給者、高齢者への審査が厳しい場合もあるため、リースバックで自宅を売却して賃貸借契約を結ぼうとしても、年金で生活しているという方には家賃の支払い能力がないと判断されてしまう場合もあります。

しかし、住宅ローンを滞りなく支払っていた実績があったり、保証人がいれば審査に通る可能性は高いと考えられます。

事故物件である

過去に敷地内で自殺や他殺などの事故が起こった物件のことを事故物件と言い、不動産の価格に大きく影響を与えます。

事故物件の場合は、買い取ってもらうこと自体が難しいと考えますが、買い取ってもらえたとしても相場価格よりも安い価格での取引になることが考えられます。

事故物件だということを隠して売却することは違法行為にあたるので、必ず申告しなければいけません。

任意売却をした物件である

住宅ローンの返済が滞ると物件の差押えが行われ、競売にかけられてしまうという流れになりますが、競売にかけられてしまう前に任意売却という方法で物件を売却することができます。

任意売却でリースバックをすること自体ができないというわけではありませんが、リースバック会社の審査に落ちてしまうというケースが多いのです。

任意売却は住宅ローンの返済が滞った方ができる売却方法なので、リースバックでも家賃の支払いが滞るのではないか？と考えられてしまいます。

そのため、多くのリースバック会社に審査をお願いし、任意売却になってしまった事情や、この先の資金計画などをしっかり説明する必要があります。

リースバックの契約時にチェックするべきポイント

リースバック会社の審査に通り、リースバックを利用する際には、注意するべきポイントがいくつかあります。

ここからは、リースバックの契約時にチェックするべきポイントをご紹介します。

買戻しの条件

リースバックを利用することで、売却した自宅などの物件を将来買い戻すことが可能です。買戻しをしようと考えている方は、契約時に買戻しについての条件をチェックする必要があります。

リースバック会社によって、買戻しの条件が違ったり、そもそも買戻しにあまり協力的でないリースバック会社もいます。

買戻しに関しては、買戻し特約を契約書にしっかり明記してもらうことが重要です。

しかし、リースバック後の買戻し価格は、売却価格の1.1～1.3倍となることがほとんどで、売却価格よりも買戻しの際に必要な金額が多くなります。

買い戻すときに住宅ローンが組めない場合もあるため、よく考えたうえで、資金計画を立てる必要があります。

賃貸借契約の種類

賃貸借契約には以下の2種類の契約があります。

• 普通借家契約
• 定期借家契約

普通借家契約は、通常の賃貸で契約される内容で、正当な事由がない限り借主が契約を更新したいという意思があればそれを貸主は拒否することができません。

一方定期借家契約は、契約の更新がないという契約で、契約期間が終了したらその契約自体が終了し、確実に明け渡しをしなければいけません。

自宅に長く住みたいという方にとっては、賃貸借契約がどのようになっているかを確認する必要があり、普通借家契約で契約することで、契約期間が終了しても更新することができます。

リースバック会社の賃貸借契約は、定期借家契約での契約が一般的ですが、普通借家契約での契約をしている会社もあるため、いくつかのリースバック会社に契約内容を聞いて、自分の納得いく契約を結べるリースバック会社を選ぶようにしましょう。

契約書の内容をしっかり確認する

リースバックを利用する際には、売買契約書や賃貸借契約書の内容をしっかり確認する必要があります。

家賃を勝手に上げられた、勝手に売却されてしまったというようなトラブルが起きないためにも、どのような契約内容になっているかをしっかり確認しましょう。

口約束で、家賃の変動はない、契約が終了しても更新ができるなどと言われていても、契約書にその記載がなければ食い違いが生じてしまうケースもあります。

その際に、書面で契約時の内容が残っていれば、内容の証明をすることが可能なため、細かく法律的な専門用語がズラっと並ぶ契約書ですが、重要な内容の確認を怠らないようにしましょう。

まとめ

リースバック会社の審査に通らない5つのパターンと、リースバックの契約前にチェックしておくべきポイントをご紹介しましたが、参考になりましたか？

リースバックを利用する際には、リースバック会社の独自の審査が存在します。しかし、信用情報機関の審査とは異なるので、ローンを組む際に審査に引っ掛かってしまったという方でも、リースバック会社の審査に落ちることが確定しているというわけではありません。

リースバックで自宅を売却したいと考えている方は、ローンの残債や自宅の名義が誰になっているかなどの確認をして、審査がスムーズになるようにしましょう。

また、審査に落ちてしまったという場合でも、いくつかのリースバック会社を比較することでリースバックが可能な場合もあるので、リースバック会社の比較をするということも忘れないことが重要です。

リースバックで自宅を売却したいと考えている方は、買戻しの条件や賃貸借契約の種類などもしっかり確認したうえで、信頼できるリースバック会社を選びましょう。