今注目のリースバック！住宅ローンの不安が解消される？！

やっとの思いで手に入れたマイホーム。購入時に、いくら支払いの目処を立てていても、長い人生、何があるかは誰にも分からないもの。

住宅ローンを組めたのはいいものの、起こりうるライフイベントとして、昇給予定がなくなってしまった、ボーナスを見込んでいたのにボーナスがカットされてしまった、失業してしまった、怪我をしてしまったり、病気になってしまった、などが挙げられます。

住宅ローンの悩みは人それぞれあるとは思いますが、本記事では、住宅ローンがあってもリースバックは利用できるのか、利用する際のメリットや注意点をご紹介していきたいと思います。

これからリースバックの利用をお考えの方は、ぜひ記事を参考にしてみてください。

住宅ローンがあってもリースバックは利用できるのか

リースバックとは、仕組みとしては複雑なことは無く、自宅をリースバック業者へ売却し、賃貸契約を結ぶことで、同じ物件に住み続けることができるという不動産売買の手段になります。

一般的に、融資や住宅ローンを受ける際には必ず、審査が必要ですが、リースバックは売却になる為、信用機関での審査が不要となります。ただし、住宅ローンがある場合に、リースバックを利用するには、下記のような利用条件があります。

• 自宅の売却によって、ローンが完済できるかどうか
• 名義人全員の同意があるかどうか
• 家賃を支払っていけるかどうか
• 事故物件ではないか

ここからは上記の利用条件についてご説明していきたいと思います。

自宅の売却によって、ローンが完済できるかどうか

住宅ローンがあったとしても、リースバックの利用は可能ですが、物件の売却価格がローンを上回っているか、という点が重要になってきます。

それは、売却価格でローンを完済できるかどうかがポイントとなるからです。

もし、ローンが売却価格を上回ってしまう場合は、金融機関の了承を得た上での任意売却となりますが、金融機関によっては、任意売却によるリースバックの利用を認めていない、ということもあり、難易度が高くなってしまう可能性があります。

名義人全員の同意があるかどうか

リースバックを利用する際には、必ず、名義人全員の同意が必要となります。名義人が複数にわたっていることも珍しくありません。

相続などで、将来的に名義人になる可能性がある人物にも了承を得ておくと、後々のトラブルも避けられるのではないでしょうか。

家賃を支払っていけるかどうか

リースバックを利用するにあたり、継続的に家賃を払っていけるのか、という点は重要な利用条件となってきます。

仕事をリタイアしている場合は売却で得た収入や年金などで支払いの目処が立つと判断される場合もあり、必ず、リースバックを利用する時点で所得が無いといけないという訳でもありません。

事故物件ではないか

基本的に、物件が事故物件である場合は、リースバックの利用ができないことが殆んどです。利用できたとしても、相場より安価になる可能性が高くなります。

業者側から見ても、事故物件であることは物件自体の価値も下げる為、査定の時点で、断られる可能性もあります。

また、事故物件であることを隠したまま売却することは違法行為となりますので、虚偽の申告は絶対にやめましょう。

住宅ローンがあってもリースバックを利用する５つのメリットとは

ここからは、住宅ローンがあってもリースバックを利用する５つのメリットについてご説明していきたいと思います。

まとまった資金を現金化できる

一般的に不動産を売却するとなると、買い手がすぐ見つかるとは限らない為、買い手がつくまでの間、早くても数ヶ月はかかってしまうでしょう。

一方、リースバックでは、専門の業者が買取りを行う為、そういった手間がかからず、現金化までがスムーズに行われます。

引っ越す必要がない

同じ物件に住み続けることができるのは、リースバック最大の特徴です。住み慣れた家にそのまま住み続けることができ、生活スタイルを変えずに売却が可能となります。

子供が同じ学校に行き続けることができたり、何よりも、周りに気付かれること無く、売却の手続きをすすめられることも大きな利点となるのではないでしょうか。

また、通常の売却だと新たに新居を探したり、引っ越しをしたりしなければならない為、費用がかさんでしまいます。

リースバックを利用する場合、そういった初期費用の出費が無い点も大きなメリットとなります。

老後資金にあてられる

老後の資金繰りに関しては、不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。リースバックは売却で得た資金の用途が自由な為、残ったものは、老後資金にあてることもできます。

高齢になればなるほど、新たに融資は受けにくくなりますが、リースバックの利用であれば、新たに借金をすること無く、老後資金を確保することができます。

所有によるランニングコストが不要になる

どうしても物件を所有していると、ローンの返済はもちろん、固定資産税や保険などの費用は避けられないものです。リースバックを利用することで、物件の所有者ではなく賃貸契約者になる為、そういった維持費がかからなくなります。

そして、世の中の経済状況により金利が高額になり、思っていた返済額より金額が膨らみ、返済が厳しくなった。また、土地の価値が下がり、いざ売却するときに売却自体が難しくなってしまう、などのリスク回避にも繋がります。

買い戻しができる

事情により、一時的に売却を考えていても、後々は買い戻しをしたい、という方も中にはいるかもしれません。その場合、売却の契約を結ぶ時点で、再売買予約権という権利付きで契約を結ぶ必要があります。

買い戻しの価格設定も、契約時に並行して、定めておける為、その金額を契約期間内に支払うことで、買い戻しが成立することになります。

ただし、契約期間を過ぎてしまうと、権利自体が消滅してしまい、その時点で賃貸契約も白紙になり、自宅を空け渡すことになるので注意が必要です。

リースバック利用の際、住宅ローンの残債がある場合の注意点

物件の売却額だけでは住宅ローンの残債が残ってしまう場合はどうなるのでしょうか。

冒頭でお伝えしたように、売却額で残債をカバーできない場合は、リースバックの利用は難しくなります。

運良く任意売却できたとしても、リースバックに応じてくれる買い手が現れない可能性もある為、その場合は、通常の物件の売却をし、新しく住む家を探さなければならなくなります。

しかし、任意売却が成立し、引っ越しを余儀なくされる場合には、ある程度の空け渡し時期を設定できるほか、金融機関がローンの返済分から引っ越し費用を差し引き、支払ってくれます。

任意売却が成立した後は、債権者と支払える範囲で払っていけるよう、支払い計画をたてます。その為に、まず、生活状況報告書と呼ばれる書類を提出しなければなりません。それにより、生活費や教育費、病院に通っている場合は医療費などを考慮した上で、返済額が決まってきます。

また、任意売却に至るまでには、一定の期間、ローンを滞納することとなる為、ブラックリストに載ってしまうという点は覚えておきたいところです。ある一定の期間は新たにローンを組んだり、新しいカードを発行することもできなくなります。

まとめ

本記事では、リースバックは住宅ローンがあっても利用できるのか、利用する際のメリットや注意点をまとめてみましたが、いかがでしたでしょうか。

リースバックは売却後も、同じ物件に住み続けることができる特徴があることから、買い取り側の判断で勝手に売却ができない為、買い取りの価格にも、企業によって差が大きく開きます。査定を依頼する際には必ず、複数の企業に依頼をするようにしましょう。

合わせてお話しすると、払っていく家賃の設定にも差があり、企業によっては、家賃の設定が通常より、高く定められていることもあります。リースバックを利用し、どれだけランニングコストが押さえられたとしても、毎月の支払いで生活が圧迫されては本末転倒です。

元々の、毎月の支払いとの兼ね合いを考慮し、リースバックの利用で、負担が本当に軽減されるのかを判断していかなければなりません。その上でリースバックを利用するか、しないかを決めていく必要があります。

また、賃貸の契約形態にも注意が必要です。普通賃貸借契約を結んでいれば問題は無いのですが、契約形態が定期借家契約だった場合、定められた期間で、物件を空け渡さなければいけなくなります。

企業によっても親身に相談に乗ってくれる企業もあれば、利益だけを優先するような悪質な企業もあるようですので、その点も見極め、企業の選定をしていきましょう。