リースバックで引っ越さずに自宅売却をしよう
自宅からは離れたくないけど住宅ローンの支払いが厳しい、老後の資金の足しにしたいなどといった資金が必要な人に近年認知が広がってきている「リースバック」。
- 利用してみたいけどどんなサービスなのかわからない
- どんなメリット・デメリットがあるのか心配
- 活用事例はあるのか気になる
上記のような方に向けて、ここではリースバックについてやメリット・デメリット、リースバックの活用事例を詳しく解説していきます。
リースバックについて
新型コロナウイルスなどの影響により、毎月の給料や収入でローンを返済できたはずなのに厳しくなってしまったなど、先行きが不透明で不安に感じる人も多いのではないでしょうか。そんな中、リースバックは自宅を使ってできる資金調達の方法として注目を集めています。
リースバックとは住んでいる自宅を売却し、現金化した後も賃貸契約を交わし住み続けることができるサービスです。リースバックは売る(sell)、借りる(lease)、買戻す(back)という3つを行うことから、sell＆leasebackと呼ばれています。
もちろん、リースバックでは自宅を売却した資金は好きに使うことができるため、住宅ローンなどの債務の返済、生活資金、事業資金などに活用できます。
リースバックのメリット・デメリット
便利ですが難しいイメージのあるリースバック。一体どんなメリット・デメリットがあるのか見ていきましょう。
メリット
リースバックを行うことによる代表的なメリットは次のようなものが挙げられます。
- まとまった資金を早く調達できる
- 売却しても自宅に住み続けられる
- 家を所有するコストがなくなる
- 自宅の買い戻しが可能
- 月々の支払いが固定化される
それぞれのメリットの詳細を解説していきます。
まとまった資金を早く調達できる
リースバックで自宅を売却することによって老後の資金や生活資金、事業資金としてまとまった資金を調達することができます。
一般的な不動産売買ですと仲介営業を挟み、買い取り手探しなどさまざまな手順を踏み、売買取引が成立します。しかし、リースバックでは、不動産会社が買い取るため、資金調達の時間が短く済みます。
加えて、売却価格が住宅ローンの残債より多ければ売却代金で返済することも可能になるのでローンの返済が苦しいというようなときにはピッタリの資金調達法です。
売却しても自宅に住み続けられる
リースバックの最大の特徴として、自宅を売却した後も同じ家に住み続けられることが挙げられます。そのため、慣れ親しんだ自宅から離れることなく、自宅を売却した後も売却前と全く同じ生活を続けることができます。
さらに、リースバックは引っ越しの必要がなく、近所の人や親戚に知られることなく自宅を売却することができます。
家を所有するコストがなくなる
家を所有していることによってさまざまな費用が発生します。例えば、ローンの返済、固定資産税などの維持費がかかります。マンションの場合、管理費や修繕積立金が毎月必要になります。
しかし、リースバックで自宅を売却することによってそれらの負担はすべて買い取りした不動産会社のものになります。
自宅の買い戻しが可能
リースバックで売却した物件に「買い戻し特約」をつけることで、将来的に買い戻すことも可能です。この特約には、買い取りした不動産会社は一定期間、第三者に転売することができなくなるため、期間内に資金を調達出来れば自宅を買い戻すことができます。
そのため、定年退職の時に退職金が入ったタイミングなどのゆとりができた時に再び自宅を買い戻し持ち家にすることもできます。これは、リースバックのメリットである買い戻しを見据えることができる売却方法です。
月々の支払いが固定化される
住宅ローンを完済している場合、月々の支払いはありませんが、修繕が必要な場合はその都度費用が発生しますし、固定資産税や火災保険、地震保険などの税金や保険料の支払いも必要です。
一方、リースバックで自宅を売却し、賃貸契約をすることによって毎月の支払いは家賃のみにできるため資金計画を立てやすくなります。
デメリット
先ほどリースバックを行うメリットを紹介しましたが、同様にデメリットも存在します。次はリースバックを行う際の代表的なデメリットを挙げていきます。
- 売却価格が相場を下回る
- 所有権がなくなる
- ずっと住み続けられるとは限らない
- 買い戻すとき売却価格より高い可能性がある
- 売却価格がローンを下回る場合は利用できない
それぞれのデメリットの詳細を解説していきます。
売却価格が相場を下回る
リースバックで自宅を売却することによって、支払いの負担を減らすことはできますが、仲介で自宅を売却するよりも低い価格での売却となる可能性も高いです。
一般的なリースバックでの買い取り価格は相場の６～９割の価格になることが多く、一時的な資金調達のためにリースバックを利用する時には注意が必要です。
家賃の計算方法の多くは、家賃＝物件の売却価格×利回り÷12ヶ月になります。そのため、売却価格が高ければ高いほど家賃は高くなります。
所有権がなくなる
リースバックを利用し、自宅を売却することによって所有権は買い取りをした不動産会社に移ります。そのため、賃借人として住み続ける形になるので、リフォームやリノベーションなどを所有者の許可なしにできなくなります。
リフォームやリノベーション等の許可は、原則として認められないことがほとんどでしょう。
ずっと住み続けられるとは限らない
リースバックには基本的に期間が設けられているため、永久的に住み続けることはできません。契約期間が満了した時には買い取りをした不動産会社との同意がなければ契約期間を延長することはできません。
賃貸契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、契約期間が決まっている定期借家契約の場合、契約更新が認められず、引っ越しが必要になることもあります。
買い戻すとき売却価格より高い可能性がある
リースバックでの買い取り価格は相場の６～９割の価格になることが多いです。一方、買い戻し特約を付けていた場合、自宅を買い戻す際に買い取り価格に１～３割ほど上乗せした金額を提示されることもあります。
６～９割の価格で売却し、１～３割上乗せの価格で買い戻すことになるため、ほぼ市場の相場価格で買い戻すことになります。
売却価格がローンを下回る場合は利用できない
住宅ローンの残債が売却価格より上回っていれば、住宅ローンを完済できるため、リースバックを利用することは可能です。しかし、住宅ローンが多く残っている場合には、調達できる資金が少なくなってしまいます。
さらに、売却価格が住宅ローンを下回った場合、住宅ローンを完済することができないため、売却自体が出来なくなってしまいます。
リースバック活用事例
国土交通省によるとリースバックの取引件数が前年対比で2倍以上増えています。特に、持ち家比率の高い世代でのニーズが拡大しています。
次はリースバックのメリットを活かした活用事例を紹介します。
- 老後資金の確保
- 事業資金の確保
- 自宅の差し押さえ・競売対策
- 相続対策
- 住宅ローンの負担削減
それぞれの活用事例を詳しくみていきましょう。
老後資金の確保
定年退職後定期的な収入が減り、ローンの返済が厳しいと言った場合にリースバックを利用する方もいます。リースバックで調達した資金で老人ホームに入居する準備をすることもできます。
事業資金の確保
個人の方だけでなく法人の方でもリースバックは利用できます。リースバックで店舗や事務所を売却して調達した資金は用途が自由です。そのため、調達した資金を事業資金としても活用できます。
自宅の差し押さえ・競売対策
住宅を購入する際、住宅を担保に住宅ローンを組むことが一般的です。しかし、ローンの返済が滞った場合、最終的に自宅が差し押さえられたり、競売にかけられることがあります。それらを防ぐためにリースバックを利用する例もあります。
相続対策
不動産の相続は現金化し分割するための売却手続き等、相続人の方にとっては複雑で手間がかかります。それを防ぐために、生前に現金化し、不動産といった形ではなく、現金で残してあげたいという思いでリースバックで対策する場合もあります。
住宅ローンの負担削減
自宅の場合、月々のローン返済に加えて固定資産税などの維持費もかかるため、リースバックで賃貸契約をしたほうが月々の出費を抑えられることもあります。さらに、住宅ローンを完済できる場合もあるのでローンについてお悩みの方にもおすすめです。
まとめ
ここまでリースバックについてやメリット・デメリット、活用事例をそれぞれ解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。
メリットが豊富にあるリースバックですが、同時によく考えなくてはいけないデメリットも存在します。このデメリットをかるく考えてしまうと最悪の場合損失が出てしまうこともあります。
ぜひこの記事を参考にして、リースバックのメリットを最大限に活かし、利用してください。
