リースバック活用と不動産売却【さまざまな立場から見るメリット】
皆さんは「リースバック」というものをご存知でしょうか？不動産を売却するといったケースに至った方の中には耳にしたこともあるかと思いますが、不動産を所有していないから、売却するに至っていないからといった理由で、初めて聞いたという人が多いかと思います。
この記事では近年、注目を集めているリースバックに関してその概要や手続きの進め方に関してご紹介しています。
加えてリースバックは不動産との新たな付き合い方のひとつであるとも言えます。リースバックの登場など不動産を取り巻く環境が変わってきている中で、リースバックを利用する人にとってはどのようなメリットがあるのかを、さまざまな立場から見ていこうと思います。
ぜひご一読ください。
リースバックとは？
リースバックとは売買契約と賃貸借契約が一体化された売却方法を指しています。
売買契約と賃貸借契約はそれぞれ「売る・買う」「貸す・借りる」といった場合における契約なわけですが、これが「一体化された」とはどのような仕組みなのでしょうか？
一般的に売買契約を結んだ際には、売却物の所有権は売主から新たな買主へと移ります。リースバックの場合にも売買契約を行うことから、確かに所有権の移転が行われます。しかしながらリースバックの場合には売買契約に併せて賃貸借契約を行います。
売却物の新たな買主との間で賃貸借契約を結ぶことによって、売却物の所有権を移行しつつも、これまでと同じように売却物の利用を実現できるようになります。これら一帯の仕組みがリースバックという訳です。
リースバックが検討される場面は、個人と法人によって変化もあるかと思いますが、個人の方の場合には所有している住宅の売却の際、法人の場合には所有している事務所や社用として利用している複数の車両の売却の際などが挙げられます。
リースバックに関する検索を行ってきた方であれば、これまでのリサーチの中で不動産に関する内容に併せたご紹介が多く感じたのではないでしょうか？不動産にも活用可能ですが、自動車の場合であっても検討可能ですので、ぜひ覚えておきましょう。
売買契約を結んだうえでの賃貸借契約であるため、リースバックに総じて言えるメリットとして、ずばり「まとまった資金を手に入れることができつつも、売却物を継続的に利用できる」ということが挙げられます。
リースバックの手続きの進め方
ここまでお読み頂きリースバックがどのようなものであるのかご理解頂けたかと思います。
次にご説明するのは、実際にリースバックをする際の手続きの進め方についてです。事前に理解しておくことで、手続きそのものをスムーズに進めていくこともできるようになるかと思うので、ぜひご確認下さい。
不動産リースバックの流れ
ここでは不動産リースバックを申込み、契約から実施に至るまでの流れをご説明していきます。不動産リースバックの流れは以下の通りです。
- 不動産リースバックを行っている業者への相談・比較検討
- 不動産リースバックを行っている不動産業者やリースバック専門業者の査定
- 専門業者との合意が取れたら専門業者と売買契約・賃貸借契約を結ぶ
- 賃貸借契約の条件に応じた貸借期間、売却した住宅に住み続けられる
それぞれに関して見ていきましょう。
不動産リースバック専門業者への相談・比較検討
魅力的に感じられるリースバックですが、その細かな条件などに関しては専門業者ごとに違いがあります。ご自宅の所在地による差はあるかと思いますが、複数の業者にリースバックの相談をしてみて、比較検討を重ねたうえでの選定が望ましいかと思います。
売却予定の不動産の査定
売却する不動産にいくらの価値があるかの査定が行われます。不動産の査定の際には、不動産そのものの価値(築年数や不動産の所在地など)はもちろんのこと、不動産が立地している周囲の環境(周囲の不動産の土地相場など)などが指標となっています。
不動産リースバック専門業者との売買契約・賃貸借契約
リースバックの際には売買契約と賃貸借契約を結ぶことなるので、それぞれの契約を行う上で注意すべきポイントを確認しておきましょう。
売買契約の際の注意点
売買契約を結ぶ際には、買主が誰であるのかをきちんと確認するようにしましょう。一般的には相談を受けていた専門業者が買主ではあるかと思いますが、別会社であったり、個人の不動産投資家が買主となっていたりする場合があります。
売買契約の際の買主であることはもちろん、後の賃貸借契約の際には貸主ともなるわけですから、誰が相手であるのかはきちんと確認しておきましょう。
買主へのポイントに加えて、売主側のポイントとしては売却する不動産の名義がどのようになっているのかも注意しましょう。共有名義になっているような場合には、名義人すべての署名・実印・印鑑証明書の用意が必要となるためです。
賃貸借契約の際の注意点
賃貸借契約の際に最も気を付けるべきポイントは、賃貸借契約がどのような種類の契約であるかです。リースバックでは「普通賃貸借契約」よりも「定期賃貸借契約」にて結ばれる方が一般的です。
2種の違いに関して説明するならば、普通賃貸借契約は賃借の期限を設けずに賃貸借をする契約方式で、定期賃貸借契約は2～3年程の賃借期間を設けて賃貸借をする方式となっています。
2種の方式のどちらも、更新をすることによって賃借期間を伸ばすといったことが可能ではありますが、定期賃貸借契約の場合には契約を結ぶ前の段階から貸主との間でどのようにしたいのか合意を図ったり、賃貸契約期間を長く設定してもらうなどの内容を予め契約内容に含めてもらうようにしましょう。
賃貸借という形での住宅での生活
不動産リースバックでの一連の手続きが済めば、晴れて賃貸借という形での住居での生活となります。売却代金は一括で手にできるため、住宅ローンの残債分に充てたり、別の資金利用に充てたりと、リースバックを機に今後の資金計画を考えてみるのも良いのではないかと思います。
リースバックはどんな人に向いているの？
リースバックの大きな魅力は前述したように「まとまった資金を手にしつつ、これまでと同じ生活を実現できる」部分にあります。ここではリースバックを利用する人の立場・状況によって得られるメリット・デメリットをご紹介していきます。
というのも、リースバックは売主側に魅力的に映ることが多いですが、買主側、特に不動産投資を行う投資家にとっても魅力があるものになっているためです。リースバックの活用が売主側だけに魅力あるものでないことを理解してもらえればと思います。
これまでと同じ暮らしを続けたい人にとってのリースバック(売主側)
まず初めにご紹介するのはリースバックにおける売主側にとってのメリットとデメリットに関してです。メリットに関しては「同じ暮らしを続けられる」ことは何度もお伝えしていますので、これ以外のメリットに関してご紹介しています。
それぞれを詳しく見ていきましょう。
メリット1：不動産をスムーズに現金化できる
リースバックを行う際には、買主が誰になるかといった点はあるものの、専門業者が買い取る場合や仲介に入るといった形になるため、比較的売却までの期間は短く済む特徴があります。
メリット2：所有し続けることで抱えるリスクを回避できる
不動産を所有し続けている限り、災害による損失や価値の下落などのリスクを抱え続けることとなります。リースバックにより所有権は新たな買主に移るため、これらのリスクを回避できるようになるのは大きな魅力だと言えます。
デメリット1：売却価格が市場価格よりも安くなる可能性がある
リースバックの多くは売却価格が市場価格よりも安くなるものです。その理由には、リースバックを請け負った会社が売主(後の借主)の家賃滞納リスク、買い戻しに応じることになった際の今後の売買活動の制約などを抱えることが挙げられます。
投資対象として活用したい人にとってのリースバック
次にご紹介するのは、不動産投資を行う投資家にとってのリースバックのメリットとデメリットに関してです。それぞれに関して詳しく見ていきましょう。
メリット1：売却で利益を生みやすい
売主側にとってはデメリットでもある「売却価格が市場価格よりも低くなる傾向」ですが、買主側にとっては購入物件を安く手にしているため、いざ売却をしようという際には利益を出すための売却価格の下限が下げられることとなり、利益が出やすくなります。
メリット2：安定的な家賃収入が得られる
通常の賃貸借物件を想定すると、借り手が埋まらないというケースも考えられますが、リースバックであれば物件の売主が借主となってくれるため、この問題を気にする必要がありません。
加えて、リースバックを利用する売主の多くは、住宅での長期的な生活を望まれている場合が多いかと思います。空室になるリスクを小さくできるというのもメリットだと言えます。
デメリット：売主の買い戻し希望に応じる必要がある
契約を結ぶ際の内容に依るところではあるのですが、売買契約書に買い戻しに関する条項を定めたうえでリースバックに至った場合には、売主の買い戻しの希望に応じる必要性が出てきます。
まとめ
ここまで、リースバックの概要やリースバックを進めていく順序、リースバックを利用する際の売主・買主側のメリットとデメリットをご紹介してきましたがご理解頂けたでしょうか？
リースバックはこれまでには無かった、不動産との新たな付き合い方のひとつだと言えますが、その魅力が売主側にも買主側にもあるからこそ注目が集まってきているのだと感じられたのではないでしょうか？
この記事を通して、ひとつ屋根の下で暮らす家主として、不動産投資を行う投資家として、これからの不動産との付き合い方をご検討頂ければと思います。
