リースバックという金融取引をしたほうが良い4つのパターン

リースバック 2022年1月20日

自宅を売却する際に、引っ越しをせず自宅に住み続けたい、まとまった資金が欲しいなど希望がある方に検討してもらいたいのがリースバックです。

金融取引とは、自分の持つ資産を売ったり、ほかの資産を買ったりすることで資金調達を目指す金融取引ですが、近年需要が伸びているリースバックでの金融取引も注目が集まっています。

今回この記事ではリースバックのメリット・デメリットからリースバックでの金融取引をするべきおすすめのパターンを解説していきます。

リースバックを解説

リースバックとは日本語では「買い戻し特約付き売買」といい、自宅を不動産会社に一度売却したあと、不動産会社と賃貸契約を結ぶことによって自宅に住み続けることができるサービスです。

リースバックでの金融取引は自宅を売却することによって成立します。一般的な不動産売却とは違い素早くまとまった資金を得られるのがリースバックでの金融取引の特徴です。

賃貸契約期間中は家賃の支払いが発生しますが、一定期間経過後は契約によっては自宅を買い戻すことができます。一定期間とは一般的に２年～３年程なのでその間に買い戻すことが理想的です。

売る(Sell)、借りる(Lease)、買戻す(Back)という3つのこと行うことから、Sell&Lease Backと呼ばれています。

リースバックで行う金融取引のメリット・デメリット

リースバックはまだできたばかりの不動産売却サービスなので、なかなかどんな金融取引の方法があるかわからないことも多いと思います。次はリースバックで行う金融取引のメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリット

リースバックで行う金融取引にはいくつかのメリットが存在します。今回は数あるメリットの中から金融取引の際に特に重要な3つのメリットをご紹介いたします。

固定資産税・維持費を払わなくてよくなる
自宅売却によってまとまった資金が調達できる
住宅ローンが残っていても申し込みできる

固定資産税・維持費を払わなくてよくなる

リースバックで自宅を売却することによって、自宅は賃貸契約を結ぶことなり、所有から使用に変わります。そのため、固定資産税や維持費の支払い、マンションの場合は管理費や修繕積立金がなくなります。

月々の支払いは家賃のみになり、固定資産税や火災保険、地震保険の支払いもなくなるため、災害などのもしもの際に自宅に被害があっても、修繕費は買い取りをした不動産会社の負担となります。

まとまった資金が素早く調達できる

「老後に向けてまとまった資金を用意したい」、「住宅ローンを一気に完済したい」などと、考えている方は多いでしょう。

一般的な不動産売却だと現金化するためには買主を見つけ、契約を結ぶまでに早くても数か月かかります。しかし、リースバックでは、不動産会社が直接買い取りを行うため一般的な不動産売却に比べ資金の調達が早くなります。

お金を借りるとなると、ローン審査などがあり、高額な借り入れは難しくなります。しかし、リースバックではローン審査はなく、数百万円、数千万円のまとまった資金調達が可能です。

住宅ローンが残っていても申し込みできる

月々の住宅ローンの支払い負担が大きく、自宅を売却したいと考えている方もいると思います。しかし、リースバックでは自宅を売却して調達した資金で住宅ローンを完済することも可能です。

住宅ローンの月々の支払いに比べて、家賃のみの支払いのほうが負担が小さいことがあります。家賃を支払いながら、お金をためることができ、後々自宅を買い戻すといった選択肢も考えることができます。

しかし、住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合は、買い取りをする不動産会社にリースバックの利用を断られてしまう可能性もあるので、注意しなくてはなりません。

デメリット

メリットと同様にリースバックで行う金融取引にもいくつかデメリットが存在します。次ははデメリットの中から金融取引の際に特に重要な3つのデメリットをご紹介いたします。

家賃・買い取り価格が相場と差がある
買い戻しの際に損する可能性がある
名義が自分ではなくなる

家賃・買い取り価格が相場と差がある

リースバックで資金調達をする場合は相場との価格差に気を付けなくてはなりません。買い取り価格は相場に比べて２～３割安くなり、家賃は「買取価格×7〜13％程度÷12カ月」になることが多いです。

リースバックで買い取りを行う不動産会社ももちろん利益を必要とするため、利回りを重視して決められることがほとんどです。

買い取り価格も物件の状態や築年数によっても大きく異なります。また、買い取りを行う不動産会社によっても買取価格は変動します。自宅を売却しても住み続けられる分、相場との差は注意が必要です。

買い戻しの際損する可能性がある

買い戻しができるのがリースバックの最大のメリットですが、リースバックで買い戻しを考えている場合、不動産会社の利益が含まれているため、買い戻し価格は売却した金額よりも１．１倍～１．３倍に設定されていることが多いです。

そのため、住宅ローンの支払いが厳しいのでリースバックを利用したいという場合は「買い戻しを考えていたが、資金が用意できずに買い戻しをあきらめて、退去せざるを得なくなった。」なんてことにならないように注意しましょう。

名義が自分ではなくなる

リースバックを利用した場合は自宅の所有者が買い取りを行った不動産会社に移ります。そのため、将来子供たちに自宅を相続させることなどはできなくなってしまいます。

さらに、独断でリフォームなどをすることができなくなります。自宅ではありますが、あくまでも賃貸契約を結んでいるという意識を持つことが大切です。

リースバックで金融取引するべき4つのパターン

リースバックを利用したいけど、どんなときに向いているのかわからないなんて方も多いはずです。次はリースバックで金融取引すべき4つのパターンを紹介します。

まとまった資金がすぐに欲しい

「入学金を払わなくてはいけない」、「突然病気になり入院しなくてはならないため、医療費が必要である」などまとまった資金がすぐほしい場合には、リースバックの利用がおすすめです。

金融機関などでの借り入れでは、数十万円ほどの少額は十分かもしれませんが、数百万円の借り入れとなると短期間で調達することは難しいでしょう。しかし、リースバックでの資金調達ですと、売却代金でまとまった資金が手に入ります。

リースバックで売却した場合はまとまった資金がすぐに手に入ります。手に入れた資金の使用方法に制限はないため、事業資金や生活費に使いたいという方にも向いています。

住宅ローンを返済したい

月々のローン支払いが厳しくなり、自宅を手放したいなどの場合、リースバックなら住宅ローンが残っていても自宅を売却をすることができる可能性もあります。

しかし、売却価格が住宅ローンの残積を上回った場合といった条件があります。例えば、住宅街ローンの残りが1,500万円で、売却価格が2,000万円であれば、売却価格のほうが高いためリースバックできる可能性は高いでしょう。

一方、売却価格が住宅ローンの残積を下回った場合は、不動産会社や融資先の銀行から許可を受けないことにはリースバックの利用は難しい言えます。住宅ローンの残りが多い状態で不動産を売却されると、もしもの時に換金できる不動産がなくなってしまうため、リスクを回避するために銀行はリースバックの利用を認めません。

買い戻しを検討している

長年住んでいた我が家を売却し、退去することに抵抗がある人もいるでしょう。そんな時におすすめしたいのがリースバックです。

リースバックの特徴として「自宅を買い戻す」ことができます。売却をする際、買い取りを行う不動産会社と買い戻し特約を結ぶことよって、後から売却した自宅を買い戻すことができるのです。一時的に借り主となりますが、買い戻しをする資金がたまり次第買い戻しをすることで、再び自宅の所有者になることができます。

買い戻し特約を結ぶ場合、定められた期間内に定められた金額を払う必要があります。その時、家賃を滞納してしまったなどの事例があると買い戻すことができなくなってしまうので注意してください。