【リースバック】高齢者の新たな資産運用方法！おすすめな理由5選
近年、高齢者が定年と共に年金収入以外に収入源がなくなってしまうという問題が深刻化しています。
少子化が進んでいる中、年々先細りになる年金を受け取っていても、生活するうえで十分な収入ではないという方が多いのではないでしょうか。
そこで、高齢者におすすめの資金調達方法としてリースバックという方法があります。
リースバックとは、自宅をリースバック業者に売却して現金を受け取る資金調達方法のことをいいます。
多くの方は、売却した自宅を賃貸物件として再契約することによって引き続き同じ家に住んでいます。
ここでは、リースバックが高齢者におすすめな理由を紹介していき、リースバックを利用できない場合とリースバックの手順について詳しく解説していきます。
リースバックが高齢者におすすめな理由
高齢者がリースバックをすることによってさまざまな利益を得られます。
高齢者にリースバックがおすすめな理由は大きく分けて5つあります。
- 老後の生活費の足りない分をまかなえる
- 自宅を売却しても同じ家に住み続けられる
- 老人ホームや高齢者住宅の資金に充てることができる
- 生活保護を受けやすくなる
- 遺産相続や税金による負担が少なくなる
ここからは、上記の理由について詳しく解説していきます。
老後の生活費の足りない分をまかなえる
老後の資金問題として年金だけでは生活費をまかなうことができないという問題があります。しかし、リースバックを行うことによって上記の問題を解決することができる可能性があります。
老後に必要とされる金額は年金収入を含めて2000万円以上といわれています。
リースバックを利用することによって、年金収入に加えてさらなる収入源を得ることができます。
また、不動産を自分で所有していると修繕費やリフォーム費などの資金が発生してきます。リースバックで住宅を売却することによって、上記のような諸費用を負担する必要もありません。
自宅を売却しても同じ家に住み続けられる
多くの方は、自宅に愛着を持っていることから手放したくないと考えています。しかし、リースバックは自宅を売却しても引き続き同じ家に住むことができます。
引き続き同じ家に住むには、住宅売却後に賃貸契約をリースバック会社と結ぶだけです。その際、複数のリースバック会社を訪れて条件の良い会社を利用しましょう。
老人ホームや高齢者住宅の資金に充てることができる
老後は設備の整っている老人ホームや高齢者住宅に住みたいという方も多いはずです。
しかし、近年の日本は高齢化が進み、老人ホームや高齢者住宅は空室がなく、費用は高いとされています。加えて、医療費や介護費なども支払う必要があります。
そのため、リースバックで資金調達して空室ができるまで賃貸で自宅に住むという方法は有効的です。
生活保護を受けやすくなる
元々、貯蓄が少ない方は年金収入に加えて、生活保護を受ける場合があります。しかし、不動産を所有している場合は生活保護を受けることが困難になります。
リースバックによって、自宅を売却すると不動産を所有していないことになるので生活保護を受けやすくなります。
ただし、生活保護を受ける場合は家賃の水準が一定以下でないといけないという条件に注意しましょう。
リースバックをする際には、地方自治体の定める生活保護の受給条件を満たせるようにリースバックを計画しましょう。
遺産相続や税金による負担が少なくなる
自宅を売却することによってさまざまな金銭的負担を減らすことができます。例えば、税金面では不動産を所有していると固定資産税などを支払う必要があります。
自宅を売却することで上記の支払い項目がなくなり、家賃の支払いのみで済むようになります。
遺産相続の面では、リースバックで自宅を現金化することによって相続遺産の分配が容易になります。
分配が難しいといわれていた不動産相続もリースバックによって、遺族も相続をめぐるトラブルに当惑することも減ります。
リースバックができないケース
高齢者にリースバックが非常におすすめな理由を述べてきましたが、リースバックを利用できないケースもいくつかあります。
リースバックを利用できないケースは大きく分けて3つあります。
- 所有権の保持者からの許可がない
- 不動産の売却価格よりも借入が多い
- 土地や建物に問題がある
ここからは、上記のない内容について詳しく解説していきます。
所有権の保持者からの許可がない
所有権を保持者が、リースバックの利用者のみである場合、許可をもらう必要がないので問題はありません。
しかし、不動産の所有権が複数人いる場合、全員の許可がないとリースバックを利用することができません。
例えば、親族との共通名義や所有権が子供にもある場合、いずれかが売却を承認しなかったらリースバックを利用することができません。そのため、所有権が誰にあるのか利用前に確認しましょう。
不動産の売却価格よりも借入が多い
住宅ローンなどの借入金がある場合は、金融機関が担保権を保有していることから金融機関から承認を得ることができなければリースバックを利用することができません。
また、金融機関から承認を得た場合でも利用はおすすめしません。
なぜなら、リースバックで得た資金が借入金よりも多かった場合、実際に得られる現金が大幅に減少してしまうからです。
それでも現金が必要な場合は、他の資金調達方法を検討しましょう。
土地や建物に問題がある
最後に、査定の段階で土地や建物に問題がある場合はリースバックを利用することができません。
下記は、土地や問題にどのような問題があったらリースバックを利用できないかの一例です。
- 欠陥住宅である
- 既存不適格物件である
- テナントが併設している物件
- 運営会社が取り扱いしていないエリア
- 土地を借りている
ここからは、上記が利用できない理由について説明していきます。
欠陥住宅である
建物の設備不良や雨漏り・シロアリ被害がある場合、欠陥住宅とされています。しかし、リフォームなどで修繕できる場合は、リースバックを利用することができます。
また、事故物件である場合は不動産として扱われないことが多いのでリースバックを利用することができません。
既存不適格物件である
既存不適格物件とは、現在の法律で定められている建築基準を守っていない物件のことをいいます。
しかし、前項目と同様に、リフォームや建て替えをすることによって基準に適合した場合はリースバックを利用することができます。
テナントが併設している物件
テナントとは、物件に商業施設が併設している物件のことをいいます。例えば、クリーニング屋やタバコ屋が併設しているなど日本では多く見られる物件がテナントと併設している物件となります。
これらの物件はリースバックを利用することが困難です。
運営会社が取り扱いしていないエリア
リースバックの運営会社がそもそも取り扱いをしていないエリアに自宅がある方はリースバックを利用することができません。
特に、地方都市やマンションのみであるというリースバック業者は多いので事前にホームページなどから取り扱い地域を確認しておきましょう。
土地を借りている
建物の所有権を利用者が保持していても、土地の所有権が別の場合はリースバックを利用することは困難となります。
土地を優先して継続的に借りることのできる権利を借地権といいます。
すなわち、借地権を保有している方はリースバック以外の資金調達方法を検討しましょう。
リースバックを利用したい方は、土地の所有者にもリースバックを利用する許可を取るようにしましょう。
リースバックの手順
最後に、リースバックを利用する上での手順について詳しく解説していきます。
下記はリースバックの利用の手順です。
- 面談
- 物件の調査や査定
- 契約条件を確認
- 契約
- 現金入金
ここからは、上記の手順について詳しく解説していきます。
１．面談
リースバック利用の申請をした後に、担当者の方と面談をします。一般的に、所有物件の基本情報・家賃設定について話します。
２．物件の調査や査定
面談を行った後には、実際に自宅に訪問して物件の調査をします。その際、賃貸として利用できるかなどを確認します。
３．契約条件を確認
査定と面談の内容を踏まえて、売却価格や家賃などの契約条件を確認します。
４．契約
契約条件に同意したら、契約手続きを行います。この際、契約書の確認を怠らないようにしましょう。
５．現金入金
売却金の支払いが完了したら契約が成立し物件の所有権がリースバック業者に移ります。同時に、賃貸契約の開始も意味します。
まとめ
ここまで、高齢者にリースバックがおすすめな理由とリースバックを利用できない場合・利用手順について詳しく解説してきましたがいかがでしたでしょうか。
リースバックは、多額の資金調達ができる上、金銭的な負担を軽減するコストパフォーマンスの良い資金調達方法です。
老後の資金調達が困難とされている21世紀では年金以外の収入が必要になってきます。
若い世代の方でも、住宅を所有していればリースバックという資金調達調達方法は有効です。リースバックを利用して金銭的に余裕のある老後生活を送りましょう。
