リースバックのデメリットとは？仕組みや特徴を詳しくご紹介

リースバックは不動産を活用した、まとまった資金が調達できる方法です。

住宅ローンの返済が苦しい場合や、さまざまな事情で資金が必要となった場合に、リースバックをうまく利用することで問題の解決が可能です。

この記事では、リースバックのデメリットや、注意点について詳しくご説明していきます。

リースバックの仕組み

リースバックとは一体どのような仕組みで成り立っているのかを理解することが大切です。

リースバックは自分自身が所有している不動産を売却することで、まとまった資金を手に入れることができます。

家を売却して資金を手に入れることができるというところまでは、一般的な不動産売却方法と同じですが、通常の不動産売却では住まいを失ってしまうという大きなリスクが生じます。

リースバックの場合は、家を買い取ってくれたオーナーと賃貸という形で契約を結ぶこともできるので、慣れ親しんだ家にそのまま住み続けることができ大きな安心にも繋がります。

リースバックのメリット

まとまった資金調達が可能になるなど、多くのメリットが存在するリースバックですが、ここからは具体的にどういうメリットがあるのかを詳しくご説明していきます。

引越しの必要がない

リースバックの大きな魅力の1つが、売却後も同じ家に住み続けることができるといった点にあります。

引越しをして新しい環境で生活を送ることは、精神的にも負担が大きいものです。お子さんのいらっしゃる家庭では転校を余儀なくなれたり、家族にも多大な影響を及ぼします。

新居を見つけ引越しをする場合は、多額の初期費用が必要になります。リースバックを活用することで、余計な出費をなくすことができます。

所有コストがなくなる

不動産を所有している場合は、固定資産税や火災保険料など必ず支払いをしなければならい出費が出てきます。

リースバックで家を売却した場合、これらの家にかかる固定費は支払いは新オーナーが支払います。このような固定費の出費がなくなるだけでも、経済的な負担を大きく減少させることができます。

現金化が早い

家を売却して資金調達したいと思っておられる方の多くは、できる限り早い現金化を希望されます。

通常の不動産売買の場合は、買い取ってくれる購入者を探すところから始まります。したがって、売却できるのかどうかも全く保証されていないという状態です。

いっぽう、リースバックは不動産会社が直接家を買い取ってくれる場合がほとんどです。条件が一致して、契約が成立した時点で買取が約束されますので、早い段階で現金を手に入れることができます。

将来的に家の買い戻しが可能

売却した家は将来、経済的な余裕ができた場合は買い戻すことが可能です。思い入れのある家を、買い戻すことができるのは、大きなメリットの1つです。

不動産との契約内容によっては、買い戻すことができる期限が定められてる場合がありますので、しっかりと契約内容を把握しておくことが大切です。

リースバックのデメリット

ここまでは、リースバックの仕組みやメリットについてご説明してきました。しかし、実際にリースバックを活用するにあたってデメリットや注意点も把握しておくことが重要です。

売却額が市場価格より低い

リースバックで売却する不動産は、売却額が相場より低い金額になることがほとんどです。市場価格の7割ほどの金額で査定されることが多くなります。

不動産を買い取ってくれる相手は、一般的には個人ではなく不動産会社となります。

相場より低い価格になってしまう理由としては、家の破損など修繕が必要な場合、その費用は買い取った不動産会社が支払います。

不動産会社は、そのような費用のリスクも考慮する為に、市場価格より低い金額での売却となってしまいます。

査定に出す際には市場価格を調べ、しっかりと把握しておくことが大切です。

資産を手放すことになる

不動産を売却するということは、自分自身の資産を失ってしまうことを意味します。

これまでは自分のルールで自由に住むことができた家も、賃貸契約となれば新しいオーナーのルールに従う必要があります。

例えば、ペットを飼われてる家庭の場合は、賃貸契約後はペット禁止になるようなケースもありますので、注意が必要です。

毎月の賃料が発生する

リースバックは、賃貸契約という形で自身が売却した家に住むことになるので、当然毎月の家賃が発生します。

リースバックの家賃は売却価格によって決まります。売却価格が高ければ、賃料も高額になるシステムです。

物件や地域によって異なりますが、平均的に家の売却額の6%から13%が年間の賃料となります。例えば、売却額が1000万円の場合は、1000万円×6%÷12ヶ月＝5万円が毎月の家賃となります。

相場より高い家賃設定になる理由として、賃貸契約を行っている不動産会社は、入居者の退去後に物件を売却に出します。

その際に、修繕の費用などが発生することを踏まえ、家賃の設定が相場より高額になります。

オーバーローンの場合はリースバックを利用できない

住宅ローンの残債がある場合、売却額が残債より高額であることが条件となります。オーバーローンとは、売却後も住宅ローンが残ってしまう状態のことをいいます。

住宅ローンの残債がある場合は、融資先の金融機関に抵当権を外してもらうことができません。したがって、抵当権が付いている不動産は売却できないので、リースバックも利用できないという状態になります。

しかし、売却額と住宅ローンの残債の差額を貯金などで賄える場合は、リースバックの利用が可能になります。

住める期間が限定されている場合もある

リースバックは賃貸契約という形で新オーナーと契約を結び同じ家に住み続けることができます。賃貸契約は一般的には「普通賃貸契約」「定期借家契約」の2種類に分類されます。

普通賃貸契約は、借主の意向で自由に更新が可能で、ずっと住み続けることができる契約となります。いっぽう定期借家契約は、予め賃貸契約期間が定められている契約方式で、期限が満了すると必ず退去しなければなりません。

注意したいのは、リースバック契約時に、定期借家契約になっている場合です。期間が定められている契約になりますので、買い戻しを予定している方は、期限内に経済的な目処を立てる必要があります。

余裕をもって、家の買い戻しの計画を立てたい方は、普通賃貸契約を結ぶことが最も安心できる方法となります。

リースバック契約で想定されるトラブルとは？

リースバックは上手く活用することで、多くのメリットがある資金調達方法ですが、トラブルもゼロではありません。

ここからは、実際に想定されるトラブルについてご説明していきます。リースバックを検討されている方は、トラブルの部分もしっかりと把握した上で契約することが大切です。

リースバックの賃料が高額で支払いが困難に

リースバックの賃料は、この記事でもご説明してきた通り相場よりも高額になります。その為、先々で家賃の支払いが苦しくなり滞納してしまうといったケースもあります。

自分自身の収入や、将来の経済的事情をしっかりと想定した上で、本当に支払いが可能かどうかを慎重に判断して契約を行いましょう。

賃貸契約の更新ができない

リースバックで契約した賃貸契約の更新ができずに退去するといったケースもあります。退去となれば、新しい引越し先を探す必要も出てきます。

そして、売却した家を買い戻そうと考えていた方には、買い戻すチャンスを失ってしまうことになります。

最も大切なことは、賃貸契約時に細部まで目を通してどういった契約内容になっているかをしっかりと確認することです。

不動産会社もトラブルはできる限り避けたいものです。不要なトラブルを避ける為にも、上記でご説明した注意点を踏まえて、リースバック上手く活用していきましょう。

信頼できる不動産会社を探す

リースバックは、大切な家という財産を売却することになります。安心して任せられる不動産会社を探すことが大切です。

1つの不動産会社だけで申込みを決めてしまうのではなく、いくつかの不動産会社を比較して、自身が最も信頼できると思う不動産会社を選びましょう。

まとめ

ここまでリースバックのメリットやデメリットについてご説明してきましたが、いかがでしたでしょうか？

リースバックは、生活環境を変えることなく、まとまった資金を調達できる非常に魅力的な仕組みのサービスとなっています。

住宅ローンの返済で悩まれている方や、老後の資金調達、お子さんの学費など、まとまった資金が必要な方におすすめできる資金調達方法です。

リースバックを上手く活用する為にも、仕組みやメリット、デメリットをしっかりと把握しておくことが重要です。

不動産は自分自身の大きな財産です。後悔のない賢い選択を行いましょう。この記事がリースバックを検討されている方の参考に少しでもなれば幸いです。